COLUMN
収益不動産の売却・賃貸管理・民泊運営について、TLLの実務と自社データをもとに解説します。
入居者付きのままアパートを売るオーナーチェンジの仕組み、満室想定と現況で変わる価格（駅別利回りで試算）、買主が見るポイント、レントロールや敷金など準備する書類、決済時の精算を解説します。
都心5区・城東・城西・城北・城南で比べる一棟利回りと賃料【2026年9月】
2026年9月の一棟収益物件の表面利回りは都心5区3.68％、城東5.14％。23区を5つのエリア群に分け、利回り・建物坪単価・住戸の賃料単価と前年同月比をUrbalyticsのデータで比較し、オーナーが確認すべき点を整理。
建築費の高騰は中古一棟の価格にどう影響するか
建設工事費デフレーターは2020年度比で約23％上昇、貸家着工は3年連続減少。国交省の統計とUrbalyticsの一棟売出データ（東京5駅）から、新築が高いと中古一棟に何が起きうるかと、オーナーが確認すべきことを整理します。
2026年5月から表面利回りが大きく動いた東京の駅【2026年9月】一棟収益・件数15件以上の20駅で比較
東京都内で一棟収益物件のデータが15件以上ある20駅について、2026年5月から9月の表面利回りの変化を比較。南千住駅+150bps、金町駅−55bpsなど、動いた駅と12か月の中央値、投資家が確認すべき点を解説します。
投資に向いている築年数は？東京23区の築年数帯別利回りと、法定耐用年数・融資期間・修繕・出口の考え方
投資に向いている築年数を、東京23区の一棟物件約1,200件の築年数帯別利回り（築10年以内4.6％〜築31〜40年5.3％）と、法定耐用年数・融資期間・修繕の節目・売却時の築年数から整理します。
不動産投資ローンの借り換え｜メリットが出る条件と費用、損益分岐の試算と進め方
不動産投資ローンの借り換えで得になる条件を、金利差・残期間・諸費用（違約金・抵当権の抹消と設定・事務手数料・印紙税）から損益分岐を試算して解説。7ステップの進め方と、金利上昇局面での注意点も紹介します。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い｜保有5年で税率が約2倍変わる理由と、アパートの売り時の試算
不動産の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有5年超なら長期（20.315％）、5年以下なら短期（39.63％）。年の数え方、取得額別の税額試算表、税率差と利回り相場のどちらを重く見るべきかを解説します。
海外在住オーナーの日本の賃貸物件管理｜海外転勤・帰国時に必要な源泉徴収・納税管理人・書類の手続き
海外転勤で非居住者になると、法人などの借主は家賃の20.42％を源泉徴収します。東京4駅の賃料データでの試算、納税管理人と確定申告、管理会社に任せる範囲、サイン証明まで整理。
賃貸管理会社の選び方｜管理委託料の相場、業務範囲の比べ方、契約で見るべき条項
アパートの管理会社の選び方を、賃貸住宅管理業法の登録と重要事項説明、国交省調査による管理委託料の相場（家賃の4〜6％）、業務範囲の比較表、契約書で見るべき条項、面談で聞きたい質問リストで整理。東京5駅の賃料で料率差も試算します。
蛍光灯の2027年問題｜アパート共用部をLEDに替える費用と電気代の削減額、回収期間の試算
水俣条約による一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入禁止の時期を種類別に整理し、アパート共用部をLEDに替える費用をTLLの工事見積で紹介。灯数別の電気代削減額と、電気単価・点灯時間別の回収期間を前提つきで試算します。
アパート売却のベストタイミングはいつ？ 築年数・金利・利回り・入居率・保有期間の5つの判断軸
一棟アパートの売り時を、築年数（法定耐用年数と融資期間）、金利、利回り相場、入居率、保有5年の税率の5つの軸で整理。東京6駅と築年帯別の表面利回りデータ（2026年10月集計）で解説します。
アパートの売却相場を自分で調べる方法｜利回りからの計算・売出／成約事例・公的データ・Urbalyticsの使い方
一棟アパートの売却相場を自分で調べる方法を解説。家賃収入÷相場利回りの概算、売出事例と成約事例の違い、不動産情報ライブラリとレインズの使い方、Urbalyticsの駅別利回り分布（赤羽・北千住・蒲田）まで。
新NISAと不動産投資はどちらを優先するか｜制度・リターン・流動性・税の比較と目的別の考え方
新NISA（年間360万円・生涯1,800万円）と不動産投資を、必要資金・収益源・レバレッジ・流動性・手間・税金で比較。東京近郊6駅の一棟物件の利回りデータとあわせて、目的別の考え方と組み合わせ方の判断軸を整理します。
管理会社を変更する方法とタイミング｜解約予告・違約金の確認から引き継ぎ、入居者への通知まで
アパートの管理会社を変更する方法を解説。変更を考えるサイン、管理委託契約の解約予告期間と違約金の確認、敷金・入居者情報・鍵・滞納の引き継ぎ、入居者への通知、変更までのスケジュール表を、東京5駅の賃料データとあわせて整理します。
不動産投資でフルローン・オーバーローンは組めるか｜条件と、借入を増やすリスクを試算で確認
不動産投資のフルローン・オーバーローンが組める条件を解説。自己資金の割合別の返済比率と手残り、東京近郊6駅の利回り中央値での試算、金融機関タイプ別の傾向、政策金利1.25%時代の金利上昇の影響を整理します。
アパートの大規模修繕はいつ・いくら？外壁・屋上防水・鉄部・給排水の周期と費用、積立と売却価格への影響
アパートの大規模修繕の時期と費用を、外壁塗装・屋上防水・鉄部塗装・給排水の工事別に解説。国交省ガイドブックの修繕周期とTLLの見積単価、30年間の修繕費と月々の積立額、修繕が賃料と売却価格に与える影響を東京5駅の利回りで試算します。
東京の不動産はバブルか？ 表面利回りと金利のスプレッドで読む2026年の市況と、オーナーが今確認すべきこと
東京の一棟収益物件の表面利回りは5.00％、10年国債は3.057％（2026年9月）。利回りと金利の差は3年余りで5.48→1.94ポイントに縮小。1990年前後との違いと、オーナーが確認すべき点を整理。
東京23区 一棟収益物件の表面利回りランキング【2026年9月】区別の水準と前年同月比
2026年9月の東京23区の一棟収益物件の表面利回りを区別に比較。葛飾区5.63%から中央区2.77%まで、前年同月比で大きく動いた区と、その理由として考えられること、オーナーが確認すべき点を解説します。
退去時の原状回復はどこまでオーナー負担？ 国交省ガイドラインの負担区分と経過年数、費用の目安
退去時の原状回復でオーナーと入居者がどこまで負担するかを、国交省ガイドラインの項目別負担区分表、クロス6年などの経過年数の考え方、東京都の賃貸住宅紛争防止条例で解説。TLLの工事見積による間取り別費用と敷金の比較も示します。
表面利回りと実質利回りの違い｜計算式・経費の内訳と、東京6駅の一棟物件で試算した差
表面利回りと実質利回りの違いを計算式と経費の内訳（管理費・修繕・固定資産税・空室損・保険）で解説。東京6駅の一棟物件の表面利回り中央値4.3〜5.2％から、実質がどれくらい下がるかを試算します。
不動産投資の用語集｜利回り・権利・取引・賃貸・税金の基本用語をまとめて解説
表面利回り・NOI・DSCR・借地権・容積率・再建築不可・融資特約・契約不適合責任・オーナーチェンジ・AD・不動産取得税など、収益物件の購入・運営・売却でよく使われる不動産投資の用語を分野ごとに一覧で解説します。
外国籍の方が日本で不動産を購入するときの注意点｜融資・手続き・税金・管理
外国籍の方や海外在住の方が日本・東京で収益物件を購入するときの注意点を解説。所有の可否と外為法の報告、在留資格と融資、サイン証明など購入時の書類、非居住者の賃料・売却時の源泉徴収と納税管理人を紹介します。
一棟投資で規模を拡大する考え方｜買い増しの進め方と、金利上昇・借入過多のリスク
1棟目の収益物件から2棟目・3棟目へ買い増していく基本的な進め方を解説。次の融資で金融機関が見るポイント、借入の増やしすぎ・金利上昇・空室と修繕のリスク、借入総額別の金利上昇時の返済額の試算も紹介します。
不動産投資ローンの基礎｜住宅ローンとの違い、審査のポイント、金融機関の種類
収益物件の購入に使う不動産投資ローンを、住宅ローンとの違い、審査で見られる物件評価と属性、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクの特徴、融資期間と金利上昇時の返済額の試算で解説します。
