相続したアパートは引き継ぐか売るか：判断基準と手続き・期限

親からアパートを相続したとき、多くの方が最初に迷うのは「このまま賃貸経営を引き継ぐか、売ってしまうか」です。入居者がいるので放っておくわけにもいかず、相続税の申告や登記の期限も重なります。

この記事では、相続したアパートを引き継ぐか売るかの判断基準と、相続後に押さえておきたい手続きの期限を整理します。税金や登記の期限は国税庁・法務省の案内と民法で確認し、確認時点を明記しています。売る場合の価格感は、Urbalytics の売出データ（直近12か月・重複掲載除外）から試算します。

この記事のポイント

• 相続した不動産には、相続放棄の判断（3か月以内）、準確定申告（4か月以内）、相続税の申告・納付（10か月以内）、相続登記（取得を知った日から3年以内、2024年4月1日施行）と、期限の違う手続きが重なります（民法915条、国税庁・法務省、2026年10月確認）。
• 相続税を納めた人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税が軽くなります（国税庁タックスアンサーNo.3267、令和8年4月1日現在法令等）。
• 年間賃料600万円のアパートを各駅の一棟売出物件の表面利回り中央値で割り戻すと、赤羽（4.80％）で約1億2,500万円、船橋（6.00％）で約1億円、町田（6.19％）で約9,700万円です（Urbalytics、2025年10月〜2026年10月、各駅34〜44件）。

相続したアパートの手続きと期限

まず期限のある手続きを並べ、その中で「引き継ぐか売るか」を決めていきます。期限の起算日は手続きごとに違うので注意してください。

出典：民法、国税庁タックスアンサー、法務省ウェブサイトをもとにTLL作成。確認日：2026年10月2日。

相続登記は、正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。遺産分割がまとまらない場合でも、相続人の一人が「相続人申告登記」を申し出ることで、期限内の義務を果たせます。ただし、売却するには最終的に遺産分割にもとづく相続登記が必要です。

引き継ぐか売るかの判断基準

判断の出発点は「その物件を持ち続けて、誰が・どの程度の手間で・いくら残せるか」です。次の5つを確認すると、方向性が見えてきます。

1. 収支：レントロールと返済予定表から、空室損・管理費・修繕費・固定資産税を引いた手残りを出します。借入が残っている場合は、団体信用生命保険の有無も確認します。
2. 修繕の予定：外壁・屋上防水・給排水の更新時期が近いと、数百万〜数千万円の支出が見込まれます。修繕履歴が残っていない築古物件は特に注意が必要です。
3. 管理する人と手間：入居者対応や修繕の判断を誰が担うのか。遠方に住んでいる、本業が忙しいといった事情があれば、管理を委託した場合の費用も収支に入れます（管理代行・アセットマネジメント）。
4. 相続税の納税資金：現金が足りず、相続税を払うために売却が必要になるケースがあります。申告期限の10か月から逆算して、売却にかかる期間を見込みます。
5. 相続人の数と意向：複数の相続人で共有すると、売却や大きな修繕に全員の同意が必要になります（後述）。

引き継ぐ場合の注意点として、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等、200㎡まで50％減額）を使うには、相続税の申告期限まで貸付事業を引き継いで続け、その宅地を持ち続ける必要があります（国税庁タックスアンサーNo.4124）。申告期限より前に売ると、この特例は使えません。売るか迷っている場合は、特例による相続税の軽減額と、早く売ることのメリットを比べてから時期を決めましょう。

売る場合の価格の目安（駅別の利回りから試算）

相続税の申告に使う相続税評価額（路線価や固定資産税評価額をもとにした価格）と、実際に売れる価格は一致しません。売却を検討するなら、収益物件として買主がいくらで買うかを見ておく必要があります。一棟アパートの価格は、年間賃料を買主が求める利回りで割り戻した金額が目安になります。

出典：Urbalytics 売出データ。2025年10月2日〜2026年10月2日に掲載・価格変更のあった一棟売出物件（複数サイトの重複掲載を除外、表面利回り1％未満・25％超は除外）。表面利回り＝掲載賃料÷売出価格。売出価格であり成約価格ではありません。集計日：2026年10月2日。

相続したアパートは築年数が古いことが多く、利回りの分布でいえば上位25％側（価格は低め）に入りやすい傾向があります。再建築不可や借地権付きなど条件が難しい物件の売り方は、再建築不可・借地権・相続した築古アパートの売却で詳しく解説しています。