建て替え・売却前の立ち退き：正当事由と立退料の考え方、進め方

築古アパートの建て替えや、空室にしてからの売却を考えたとき、避けて通れないのが入居者の立ち退きです。「建物が古くなったから」「売ることにしたから」という理由だけでは、貸主は賃貸借契約を一方的に終わらせることができません。

この記事では、立ち退きの法的な前提になる借地借家法の「正当事由」、定期借家との違い、立退料の考え方、交渉の進め方とトラブルを避ける注意点を整理します。条文はe-Gov法令検索で確認し、立退料は「相場」として金額を断定せず、何を積み上げて考えるかを説明します。

この記事のポイント

• 普通借家契約では、貸主が更新を拒むには期間満了の1年前から6か月前までに通知し、解約を申し入れた場合は6か月を経過して初めて終了します。どちらも「正当の事由」があると認められなければできません（借地借家法26〜28条、e-Gov、2026年10月確認）。
• 正当事由は、貸主・借主それぞれが建物を必要とする事情、これまでの経過、建物の利用状況と現況、立退料などの申出を総合して判断されます。立退料は正当事由を補う要素で、払えば足りるというものではありません。
• 立退料は、引越し費用・新居の初期費用・家賃の差額などを積み上げて考えます。参考までに、18〜30㎡の募集賃料の中央値は中野9.3万円、蒲田10.8万円、北千住9.8万円、赤羽8.9万円でした（Urbalytics 賃貸募集データ、2025年10月〜2026年10月、各駅209〜558件）。

立ち退きは貸主の都合だけでは進められない

普通借家契約（期間満了で更新される一般的な賃貸借）では、借主の住まいを守るために、貸主から契約を終わらせる手段が制限されています。

• 期間の定めがある契約：貸主が更新しない場合は、期間満了の1年前から6か月前までに借主へ通知します。通知しなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。
• 期間の定めがない契約：貸主が解約を申し入れると、申入れの日から6か月を経過したときに終了します（同27条1項）。
• どちらの場合も、貸主の更新拒絶の通知や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません（同28条）。

つまり、通知の時期を守ったうえで、正当事由が認められて初めて契約を終了できます。実務では、裁判で争う前に、入居者と話し合って合意で退去してもらう「合意解約」で進めるのが一般的です。

正当事由はどう判断されるか（借地借家法28条）

借地借家法28条は、正当事由の有無を判断するときに考慮する事情として、次のものを挙げています（e-Gov、2026年10月確認）。

1. 貸主と借主（転借人を含む）が、それぞれ建物の使用を必要とする事情
2. 建物の賃貸借に関する従前の経過（契約の経緯、賃料の額、滞納の有無など）
3. 建物の利用状況
4. 建物の現況（老朽化の程度、耐震性、修繕に必要な費用など）
5. 貸主が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに、借主に財産上の給付をする旨の申出（いわゆる立退料）

中心になるのは1の「双方が建物を必要とする事情」で、2〜5はそれを補う事情として扱われるのが一般的です。たとえば耐震性に問題があり建て替えの必要性が高い場合でも、借主が高齢で転居先を見つけにくい、店舗として長く営業してきたといった事情があれば、正当事由は認められにくくなります。そうした不足を補う形で、立退料の申出が考慮されます。

「売却したいから」という理由は、それだけでは貸主側の必要性として弱いとされることが多い点に注意が必要です。売却が目的なら、入居者付きのまま売る方法（オーナーチェンジ）も比べてみてください。

定期借家との違い

定期借家契約（定期建物賃貸借）は、契約の更新がなく、期間が満了すると終了する契約です（借地借家法38条）。普通借家と違い、期間満了時の終了に正当事由は要りません。

項目	普通借家	定期借家
更新	原則として更新される	更新しない（再契約は可能）
貸主からの終了	正当事由が必要（28条）	期間満了で終了。正当事由は不要
契約の方式	口頭でも成立	公正証書などの書面（電磁的記録を含む）が必要
事前の説明	規定なし	更新がなく期間満了で終了することを、書面を交付して説明する。説明がないと「更新しない」定めは無効
終了の通知	更新拒絶は満了の1年前〜6か月前	期間1年以上なら満了の1年前〜6か月前に終了の通知が必要

出典：借地借家法26〜28条・38条（e-Gov法令検索、2026年10月2日確認）をもとにTLL作成。

将来の建て替えや売却が見えている物件では、新しく募集する部屋から定期借家で契約しておくと、計画が立てやすくなります。ただし、定期借家は借主にとって条件が厳しいため、賃料を下げないと決まりにくいことがあります。また、既存の普通借家契約を定期借家に切り替えるには、借主の合意と所定の手続きが必要で、古い居住用の契約では切り替えが制限される場合もあります。

立退料の考え方（相場ではなく積み上げで考える）

立退料の金額は法律で決まっておらず、物件の状況、借主の事情、貸主の必要性の強さによって大きく変わります。そのため「家賃の○か月分が相場」とは言い切れません。考え方としては、借主が退去によって負担する費用や不利益を、次のように積み上げていきます。

• 移転にかかる実費：引越し費用、新居の敷金・礼金・仲介手数料・前家賃、火災保険や鍵交換の費用
• 家賃の差額：いまと同程度の部屋に移ると家賃が上がる場合、その差額の一定期間分
• 営業上の損失（店舗・事務所の場合）：移転期間中の休業、内装・設備の造作、顧客が離れることによる影響
• その他の事情：長年住んだ住まいを離れる負担、通学・通院への影響など

家賃の差額を考えるときは、同じエリア・同じ広さの募集賃料が手がかりになります。次の表は、4駅の18〜30㎡の住戸の募集賃料を集計したものです。

駅	件数	下位25％	中央値	上位25％
中野	347件	7.9万円	9.3万円	12.9万円
蒲田	558件	9.0万円	10.8万円	12.7万円
北千住	311件	8.4万円	9.8万円	11.0万円
赤羽	209件	7.5万円	8.9万円	11.0万円

出典：Urbalytics 賃貸募集データ。2025年10月2日〜2026年10月2日に掲載された、各駅を最寄りとする東京都内の18〜30㎡の住戸（区分マンションのほか木造・軽量鉄骨のアパート住戸を含む）。同一建物・同面積・同賃料の重複掲載を除外。募集賃料であり成約賃料ではありません。集計日：2026年10月2日。

たとえば、中野駅周辺で月6.5万円の築古1Kに住む入居者が、同じ広さの部屋に移ると中央値の9.3万円前後になるとすれば、差額は月2.8万円です。これを何か月分見るか、新居の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料で家賃の3か月分程度）と引越し費用をどこまで負担するかを、借主の事情と貸主の必要性に応じて話し合います。ここでの数字は考え方を示すための例で、実際の金額を示すものではありません。