空室対策としてのリノベーション｜いくらかけて何年で回収できるか、工事内容別の費用と東京3駅の賃料で試算

退去のたびに空室が長引く部屋があると、「いっそリノベーションをすれば決まるのでは」と考えるオーナー様は多いと思います。ただ、工事は数十万円から数百万円の支出になり、賃料が上がらなければ回収にとても長い時間がかかります。

賃料の見直しや広告料（AD）、入居条件の広げ方はアパートの空室対策の記事で整理しました。この記事はその続きとして、「工事にいくらかけて、何年で取り戻せるか」という投資判断に絞って解説します。費用はTLLが受領した工事見積の単価から、賃料はUrbalyticsの募集データから試算しています。

この記事のポイント

• 1K・25㎡の住戸では、クロス・床などの表層リフレッシュが税込25〜35万円前後、ユニットバス・キッチンの入替まで含めると150〜200万円前後が目安です（TLL受領見積の標準単価から試算、2026年10月）。
• 中野・北千住・蒲田の1K（20〜30㎡、徒歩10分以内）の募集賃料は、下位25%と上位25%の差が中野で4.5万円、北千住で2.3万円と駅によって大きく異なります（Urbalytics、2025年10月〜2026年10月、重複除外）。
• 中野の試算では、表層・設備の改修は約4年、水回り入替以上は6〜7年で回収する計算になり、工事を大きくするほど賃料の上がり幅に対して回収が長くなります。

空室対策のリノベーションは「賃料差」と「空室の短縮」で回収する

リノベーションの効果は、①賃料を上げられること、②空室期間が短くなること、の2つに分けて考えると判断しやすくなります。工事費をこの2つの合計で割ったものが、おおよその回収期間です。

単純回収期間（月）＝ 工事費 ÷（月額賃料の上昇分 ＋ 空室短縮による月平均の増収）

空室短縮の効果は、入居者の入れ替わりの頻度で変わります。たとえば平均4年（48か月）で入れ替わる部屋で、毎回の空室が3か月から1か月に縮むなら、2か月分の賃料を48か月で割った額が、月あたりの増収になります。賃料アップだけで計算すると効果を小さく見積もり、空室短縮を大きく見込みすぎると甘い計画になるため、両方を分けて置くのがポイントです。

なお、壁紙の張替えなど入居者の退去ごとに行う原状回復は、リノベーションをしなくても発生する費用です。比較するときは「原状回復だけで済ませた場合」との差額で考えると、追加投資の効果がはっきりします。

工事内容別の費用目安（1K・25㎡の場合）

TLLが2021〜2026年に受領した工事見積（工事系134件）から作った標準単価を、1K・25㎡の住戸に当てはめると、費用の目安は次のとおりです。諸経費・処分費として小計の12%、消費税10%を含めた税込の概算で、実際の金額は建物の状態や仕様で±20%程度は動きます。

出典：TLL合同会社が受領した工事見積の単価集計（2021〜2026年、東京23区・多摩・埼玉南部の実績）から試算。④はスケルトン改装実績の1室あたり原単位を参考値として掲載。集計日：2026年10月2日。

単価の例では、量産クロスの張替が1㎡あたり950円前後、フロアタイルの上張りが4,800円前後、ユニットバスの入替が一式63.5万円前後です（いずれも税抜の標準単価）。見積を受け取ったら、「一式」と書かれた項目が全体の3割を超えていないか、クロスの面積が床面積の3〜3.5倍程度に収まっているかを確認すると、金額の妥当性を判断しやすくなります。

同じ駅・同じ面積の賃料はどこまで上がる余地があるか

リノベーション後の賃料は、同じ駅・同じ広さの部屋の賃料分布のどこに位置づけられるかで決まります。分布の幅が広い駅ほど、内装や設備の差が賃料に反映されやすいと考えられます。

出典：Urbalytics 賃料データ。2025年10月2日〜2026年10月2日に掲載された東京都内の募集のうち、各駅徒歩10分以内・専有20〜30㎡の住戸（区分マンションのほかアパート住戸を含む）。同一建物・同面積・同賃料の重複掲載を除外（中野37件、北千住16件、蒲田58件）。募集（掲載）賃料であり成約賃料ではありません。集計日：2026年10月2日。

上位25%には築浅の物件も含まれるため、築古の部屋をリノベーションしても上位25%の水準まで届くとは限りません。目安としては、「いまの賃料が下位25%付近なら、改修で中央値付近を狙えるか」を検討するのが現実的です。中野なら下位25%から中央値まで1.8万円、北千住なら1.3万円の差があります。