サブリース（一括借上げ）契約の注意点｜賃料減額・免責期間・中途解約と家賃保証会社との違い

「空室があっても毎月一定の賃料が入る」という説明でサブリース（一括借上げ）を勧められ、契約を検討しているオーナー様もいらっしゃると思います。一方で、契約から数年後に借上げ賃料の減額を求められた、解約したくても簡単にはできなかった、という声も聞かれます。

この記事では、サブリース契約の仕組みと、賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）で定められた広告・勧誘のルール、借地借家法32条による賃料減額、免責期間、解約条項の読み方を整理します。入居者の家賃滞納を保証する家賃保証会社とは仕組みがまったく異なるため、その違いも比べます。

この記事のポイント

• サブリースではサブリース業者が借主になるため、契約に「◯年間賃料固定」とあっても、借地借家法32条1項に基づく減額請求はできるとされています（国交省ガイドライン、2023年3月31日改正版）。
• 中野の1K×8戸（1戸10.3万円）で試算すると、年間手取りは管理委託が約872万円、借上げ賃料85%のサブリースが約823万円で、借上げ賃料が10%下がると約741万円になります（Urbalytics 賃料データ、2026年10月）。
• 普通借家として結んだサブリース契約では、オーナーからの更新拒絶・解約には借地借家法28条の正当事由が必要で、業者からの中途解約は契約の定めにより可能な場合があります。

サブリース（一括借上げ）とは：オーナーと業者の関係

サブリースとは、サブリース業者がオーナーから建物を一括で借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みです。オーナーと業者の契約は「マスターリース契約（特定賃貸借契約）」、業者と入居者の契約は「転貸借契約」と呼ばれます。

オーナーにとっての主な利点は、入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応を業者に任せられ、空室があっても契約で定めた借上げ賃料を受け取れることです。その代わり、借上げ賃料は入居者が払う賃料より低く設定され、オーナーは「借主」である業者を相手に契約することになります。この「業者が借主として法律上守られる立場にある」点が、後で説明する減額や解約の論点につながります。

家賃保証会社との違い

名前が似ていますが、家賃保証会社は入居者の連帯保証人の役割を担う会社で、サブリースとは仕組みが別物です。

項目	サブリース（一括借上げ）	家賃保証会社
オーナーの契約相手	サブリース業者（借主）	入居者が保証会社と保証委託契約を結ぶ
何を保証するか	契約で定めた借上げ賃料の支払い	入居者の家賃滞納・原状回復費用など
空室のとき	免責期間を除き借上げ賃料が支払われる	入居者がいないため保証の対象外
受け取る賃料水準	入居者賃料より低い借上げ賃料	入居者が払う賃料そのもの
主な法律	賃貸住宅管理業法、借地借家法	民法（保証）、各社の約款

出典：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（2023年3月31日改正）をもとにTLL作成。

賃貸住宅管理業法で禁止されている誇大広告・不当勧誘

サブリースをめぐるトラブルが多発したことから、2020年12月15日に施行された賃貸住宅管理業法では、サブリース業者と勧誘を行う者に対して、誇大広告の禁止（28条）、不当な勧誘等の禁止（29条）、契約締結前の重要事項説明（30条）などが定められました。建設会社や不動産会社が業者と連携して勧誘する場合も、規制の対象になります。

国交省のガイドラインでは、たとえば次のような行為が問題になる例として挙げられています。

• 「家賃保証」「空室保証」と広告しながら、その近くに、定期的な家賃の見直しがあることや借地借家法32条により減額されることがある旨を表示しない
• 「◯年間借り上げ保証」と表示しながら、その期間中でも業者から解約できることを示さない
• 将来の減額リスク、業者からの解約の可能性、オーナー側の修繕・原状回復の費用負担などを伝えず、メリットだけを説明する
• 新築当初の数か月間の借上げ賃料の支払い免責期間があることを説明しない
• 「家賃収入は将来にわたって保証される」など、減額がないかのように断定的に伝える

契約前には、業者から重要事項説明書（特定賃貸借契約重要事項説明書）が書面で交付され、説明を受けることになっています。説明を受けた内容と、広告や営業担当者の話が食い違っていないかを確認することが大切です。

借地借家法32条：「賃料固定」でも減額請求はありうる

サブリース契約では、契約に「10年間は賃料を減額しない」「賃料改定は双方の合意による」といった条項があっても、借地借家法32条1項に基づき、業者から賃料の減額を請求できるとされています。2003年の最高裁判決でも、サブリース契約に同条の適用があることが示されました。

ただし、減額請求ができるのは、①土地・建物の税金などの負担の増減、②土地・建物の価格の変動その他の経済事情の変動、③近くの同種の建物の賃料との比較、により賃料が不相当になった場合です。ガイドラインは、空室の増加や業者の経営悪化だけでは同条による減額請求はできないとしています。また、オーナーは請求をそのまま受け入れなければならないわけではなく、協議で相当な額を決め、まとまらなければ最終的には裁判所の判断になります。

賃料の増減をめぐる争いは、原則としてまず民事調停を申し立てることになっています（民事調停法24条の2）。「近くの同種の建物の賃料」は、同じ駅・同じ広さの募集賃料を調べることで、オーナー自身も確かめられます。なお、定期借家契約として結び「賃料を減額しない」特約を置いた場合は32条が適用されないなど、契約の型によって扱いが異なります。