山手線の駅別 一棟収益物件の利回りと坪単価【2026年9月】東側と西側で約45bpsの差

山手線の東側と西側で利回りはどれだけ違うか

12か月データで駅の中央値をまとめると、東側（神田〜田端）が4.53％、北側（駒込〜大塚）が4.22％、西側（目白〜恵比寿）が4.08％でした。南側（目黒〜浜松町）は件数10件以上が目黒1駅しかないため、区間としての比較からは外しています。

区間	対象駅（件数10件以上）	駅中央値の中央値
東側（神田〜田端）	神田・秋葉原・御徒町・上野・鶯谷・日暮里・西日暮里・田端（8駅）	4.53％
北側（駒込〜大塚）	駒込・巣鴨・大塚（3駅）	4.22％
西側（目白〜恵比寿）	目白・池袋・高田馬場・新大久保・新宿・代々木・渋谷・恵比寿（8駅）	4.08％

出典：Urbalytics 売出データ（building_cap_rate_stats、2025年10月2日〜2026年10月2日、重複掲載を除く）をもとにTLLが集計。各駅の中央値を並べた中での中央値で、区間内の物件をまとめた中央値ではありません。集計日：2026年10月2日。

東側と西側の差は約45bps（0.45ポイント）です。2026年9月の月次データでも、東側の5駅（秋葉原・上野・鶯谷・日暮里・西日暮里）の中央値は4.80％、西側の4駅（恵比寿・高田馬場・新大久保・池袋）の中央値は4.29％で、同じ傾向が出ています。

差が出る理由として考えられるのは、次のような点です。いずれもデータから直接証明できるものではなく、傾向の読み方の一例です。

• 土地価格と賃料の比率：渋谷・恵比寿・代々木は土地の価格水準が高い一方、住宅の賃料は土地価格ほどには高くならないため、表面利回りが低く出やすくなります。
• 物件の構成：東側の台東区・荒川区・北区側では、築年数の古い木造・鉄骨のアパートや小型ビルの売出が多いとみられます。築古物件は価格が抑えられる分、利回りが高めに出やすくなります。
• 買い手の層：西側のブランド立地は、利回りより資産性を重視する買い手が多いとされ、低い利回りでも取引が成立しやすい市場です。

2026年5月〜9月に何が動いたか

駅別レポートで5か月続けてデータ10件以上だった池袋・駒込・高田馬場を見ると、池袋は表面利回りが4.47％（5月）→4.81％（9月）、建物坪単価が316.4万円/坪→382.1万円/坪と、どちらも上がりました。駒込は4.03％→4.19％、高田馬場は4.04％→4.04％でほぼ横ばいです（いずれも Urbalytics マーケットレポート駅別）。

利回りと坪単価が同時に上がるのは、一見すると矛盾します。考えられるのは、9月の池袋で賃料収入の高い商業系の一棟ビルの売出が増えた（物件構成の変化）か、売り手が価格を見直した物件が増えたことです。東京都全体では、2026年8月に一棟収益物件767件が値下げされ、下げ幅の中央値は−5.0％でした（Urbalytics 値下げウォッチ）。駅単位の数字は件数が少なく、一時的な構成の変化で動くため、1〜2か月の動きを相場の転換と読むのは早いと考えています。

オーナー・投資家が確認すべきこと

駅別の利回り相場は、物件を比べるときの「物差し」です。個別の物件を判断するときは、次の点をあわせて確認することをおすすめします。

• 表面利回りの中身：掲載の年間収入が満室想定か現況か。空室や管理費・修繕費を引いた実質利回りで比べると、表面利回りの差が縮むこともあります（表面利回りと実質利回りの違い）。
• 駅中央値との差：検討中の物件が駅の中央値より大きく高い場合は、築年数・再建築の可否・借地・違反建築など、利回りが高くなる理由がないかを確認します。
• 坪単価と総額の両方：坪単価が高い駅でも、建物が小さければ総額は抑えられます。融資の付き方は総額と積算評価で変わります。
• サンプルの小ささ：10〜20件の中央値は1件で動きます。12か月データと月次データの両方を見て、同じ傾向が続いているかを確かめます。
• 出口の想定：西側の低い利回りで買う場合、売却時に同じ水準で買い手がつくかを想定しておきます（利回りと金利のスプレッドで読む市況）。

TLLでは、山手線沿線を含む東京の一棟収益物件を取り扱っています。会員ページ（無料登録）で取扱物件と新着情報を確認でき、購入サポートでは、駅の相場と比べて個別物件の利回りが妥当かどうかの確認もお手伝いしています。物件選びの基本は収益物件の選び方もご覧ください。

よくある質問

Q. 山手線で一棟収益物件の利回りが高いのはどの駅ですか？

2025年10月〜2026年10月の売出データ（各駅10件以上）では、田端6.11％、大塚5.12％、御徒町5.11％、目白5.05％、鶯谷5.00％の順でした。いずれも売出価格にもとづく表面利回りの中央値で、10〜30件程度の小さなサンプルです。

Q. 期待利回りと表面利回りは違うものですか？

Urbalytics のマーケットレポートでいう期待利回りは、年間収入÷売出価格で計算した表面利回りのことです。経費や空室を差し引いた実質利回りではありません。

Q. 品川や東京駅の利回りが載っていないのはなぜですか？

過去12か月の一棟収益物件の売出が品川2件、東京2件と少なく、中央値に意味がないためです。駅前がオフィス・商業地で、一棟アパートや小型ビルの売出が少ない駅は、隣の区のエリア別データで水準を確認する方法があります。

Q. 東側の駅の方が投資に向いているということですか？

利回りが高いことは、価格が賃料に対して相対的に低いことを示すだけで、投資の良し悪しを決めるものではありません。築年数・空室リスク・売却のしやすさを含めて物件ごとに判断する必要があります。

まとめ

• 山手線20駅（12か月で各10件以上）の一棟収益物件の表面利回り中央値は3.40〜6.11％で、田端・大塚・御徒町が高く、渋谷・代々木・恵比寿が低い水準でした。
• 東側（神田〜田端）は4.53％、西側（目白〜恵比寿）は4.08％で、約45bpsの差があります。
• 2026年9月の建物坪単価は11駅で222.1〜597.7万円/坪。月次の数字は物件構成の入れ替わりで大きく動くため、12か月データと合わせて見るのが安全です。
• 個別物件は、駅中央値との差の理由、実質利回り、出口の想定まで確認して判断しましょう。

アイキャッチ画像（イメージ）：Photo: Md Samir Sayek / Unsplash