2026年度（令和8年度）税制改正と不動産オーナー：賃貸用不動産の相続税評価の見直し（取得後5年以内の物件）

賃貸アパートや一棟マンションは、相続税の評価額が購入価格より低くなりやすく、相続対策として購入されることもありました。この評価の仕組みが、2027年1月1日以後の相続・贈与から変わる見通しです。2025年12月26日に閣議決定された「令和8年度税制改正の大綱」で見直しが示され、2026年9月18日には国税庁が具体的な通達案を公表し、意見募集を始めました。

この記事では、財務省の大綱と国税庁の通達案の原文をもとに、何が決まっていて何がまだ案の段階なのかを分けて整理します。そのうえで、取得から5年以内の賃貸物件を持つオーナーへの影響と、いま確認しておきたいことをまとめます。

この記事のポイント

• 相続・贈与の前5年以内に購入または新築した賃貸用不動産は、路線価・固定資産税評価額ではなく「通常の取引価額」で評価する方針が、令和8年度税制改正大綱（2025年12月26日閣議決定）に盛り込まれました。
• 国税庁の通達案（2026年9月18日公表、意見募集は10月18日まで）では、2027年1月1日以後の相続・遺贈・贈与に適用し、取得価額を基に計算した額の80％で評価できる簡便法が示されています。
• 取得価額2億円のRC一棟を3年余りで相続した仮定の試算では、評価額は従来方式の約1億592万円から約1億5,917万円に上がりました（TLL試算、前提は本文）。

何が変わるのか：改正の概要

変わるのは、相続税・贈与税を計算するときの賃貸用不動産（貸付用不動産）の評価方法です。現在は、土地を路線価、建物を固定資産税評価額で評価し、賃貸していることによる減額（貸家建付地・貸家の評価）を差し引きます。国税庁タックスアンサー No.4614（令和8年4月1日現在法令）では、貸家建付地の価額は「自用地としての価額−自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」とされています。

この方法では、市場で取引される価格より評価額がかなり低くなることがあり、相続の直前に賃貸物件を購入して評価額を下げる手法が問題視されてきました。大綱は「貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ」、次の2つの見直しを行うとしています。

• 被相続人等が課税時期前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産は、課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価する
• 不動産特定共同事業契約や信託受益権などの不動産小口化商品の対象となっている貸付用不動産は、取得の時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価する

この見直しは法律の改正ではなく、国税庁の財産評価に関する通達で定める形がとられています。

確定していることと、まだ案の段階のこと

現時点（2026年10月2日）で、閣議決定された大綱で示されている事項と、国税庁の通達案の段階の事項は次のとおりです。通達は意見募集の結果を踏まえて定められるため、最終的な内容は変わる可能性があります。

大綱（2025年12月26日閣議決定）で示されている事項

• 対象は、課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産と、不動産小口化商品
• 評価は課税時期における通常の取引価額に相当する金額
• 課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％で評価できる
• 2027年（令和9年）1月1日以後に相続等により取得する財産の評価に適用
• 通達を定める日までに、5年以上前から所有する土地に新築した家屋（その日に建築中のものを含む）には、5年以内取得の見直しを適用しない

国税庁の通達案（2026年9月18日公表、意見募集は10月18日まで）の段階の事項

• 80％評価の具体的な計算方法（土地は路線価の変動率、建物は定額法の償却費を使う）
• 対象から除く取得の範囲（収用・交換・買換え特例に伴う取得など）
• 「建築中」の定義と、経過措置の基準になる通達の制定日（案では「令和8年●月●日」と空欄）

経過措置の基準日がまだ決まっていないため、自分の土地に賃貸住宅を建てる計画がある場合は、通達の制定を待って確認する必要があります。

通達案の評価方法：取得価額を基に80％で評価する

通達案では、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合、次の金額の80％で評価できるとしています。

• 土地等：取得価額×地価変動率（課税時期の年の路線価÷取得時の年の路線価）
• 家屋等：取得価額−取得から課税時期までの償却費（定額法、法定耐用年数で計算。1年未満の端数は1年）

取得価額には、改良費や設備費も含まれます。従来の方法との違いをイメージするため、仮定の数字で試算しました。

項目	従来の評価方法	通達案の評価（80％の簡便法）
土地（取得価額1億2,000万円）	8,820万円×（1−60％×30％）＝約7,232万円	1億2,000万円×1.05×80％＝1億80万円
建物（取得価額8,000万円）	4,800万円×（1−30％）＝3,360万円	（8,000万円−8,000万円×0.022×4年）×80％＝約5,837万円
合計	約1億592万円	約1億5,917万円

前提（すべて仮定）：2026年に土地付きの新築RC共同住宅を2億円で取得し、取得から3年5か月後に相続。賃貸割合100％。路線価は取得時から5％上昇。従来方式は、自用地としての評価額を土地取得価額の70％×1.05、借地権割合60％、借家権割合30％、建物の固定資産税評価額を建物取得価額の60％と置いています。建物はRC住宅用の法定耐用年数47年（定額法償却率0.022）、期間は端数を切り上げて4年。小規模宅地等の特例や債務控除は考慮していません。出典：国税庁「貸付用不動産の評価について（案）」、タックスアンサー No.4602・No.4614をもとにTLL試算。

この仮定では評価額が約5,300万円上がります。実際の差は、路線価や固定資産税評価額と購入価格の差、借地権割合、賃貸割合によって物件ごとに大きく異なります。