空き家（戸建・古家）の活用：売る・貸す・民泊にするの比較

親から相続した実家や、住まなくなった古い戸建をどうするか。売るか、貸すか、民泊にするか。選択肢は多いものの、どれを選ぶかで税金の特例が使えるかどうか、毎年の固定資産税、かかる手間が大きく変わります。

この記事では、空き家（戸建・古家）の3つの活用方法を、固定資産税、3,000万円特別控除、戸建賃貸の賃料相場、民泊の規制の4つの観点で比較します。戸建賃貸の賃料は、Urbalyticsの募集データから東京4駅の相場を集計しました。

この記事のポイント

• 2023年12月13日施行の改正空家法で「管理不全空家」が新設され、市区町村長の勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準1/6など）が外れます（国土交通省）。
• 相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前の建築、2027年（令和9年）12月31日までの売却などが要件で、相続後に賃貸や民泊に使うと対象外になります（国税庁、令和8年4月1日現在法令）。
• 東京4駅の戸建賃貸の募集賃料の中央値は16.5万〜26.0万円でした（Urbalytics、2025年10月〜2026年10月、各23〜42件）。

空き家を放置するとかかるコスト：固定資産税と改正空家法

空き家を使わずに持ち続けると、固定資産税と管理の手間がかかり続けます。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税の課税標準が軽減されており、200㎡以下の部分は1/6、それを超える部分は1/3になります（地方税法第349条の3の2）。

この特例が外れる場面が、2023年に広がりました。「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（2023年6月14日公布、同年12月13日施行）で、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家が「管理不全空家」と位置づけられ、市区町村長が指導・勧告できるようになりました。勧告を受けた管理不全空家は、住宅用地特例の対象から外れます（国土交通省「空家法改正の概要」）。著しく危険な状態の「特定空家」も、勧告を受ければ特例の対象外です。

窓の破損、雑草の繁茂、外壁の劣化などが目安として挙げられています。遠方で管理が難しい場合は、方針を決めるまでの間だけでも定期的な見回りや通風を手配しておくと、指導を受けるリスクを下げられます。

売る：3,000万円特別控除の要件と期限

売る場合に最初に確認したいのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。要件を満たすと、譲渡所得から3,000万円まで控除できます（国税庁タックスアンサー No.3306、令和8年4月1日現在法令）。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物登記がされていないこと
• 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
• 相続の時から売却の時まで、事業・貸付け・居住の用に使われていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までに売ること
• 耐震改修または取壊しを行うこと（2024年1月1日以後の売却は、売却した年の翌年2月15日までに買主が行う場合も対象）

2024年1月1日以後の売却では、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除額が2,000万円になります。また3つ目の要件があるため、相続後に一度でも賃貸や民泊に使うと、この特例は使えなくなります。「しばらく貸してから売る」という選択は、税金の面では不利になる可能性がある点に注意が必要です。適用できるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。

再建築不可や借地権付きの古家など売りにくい空き家の売却方法は、再建築不可・借地権・築古物件の売却の記事で解説しています。

貸す：戸建賃貸の賃料相場

貸す場合は、毎月の賃料収入が得られ、建物が住宅として使われるため住宅用地特例も維持しやすくなります。一方で、古家はリフォーム費用がかかることが多く、入居者がいる間は売却や建替えの判断がしにくくなります。

戸建賃貸の賃料の目安として、Urbalyticsで2025年10月〜2026年10月に募集のあった戸建の賃料を駅ごとに集計しました。

出典：Urbalytics 賃料データ（戸建・HOUSE）。集計期間2025年10月2日〜2026年10月2日に掲載された募集賃料（同一住所・同面積・同賃料の重複掲載は1件にまとめ、㎡単価の異常値を除外）。成約賃料ではなく募集賃料です。集計日：2026年10月2日。

同じ駅でもp25とp75の差が大きく、築年数や広さ、設備で賃料が大きく変わることがわかります。なお練馬駅は同じ期間の戸建の募集が9件と少なく、小さなサンプルのため表から除いています。古家の場合は、リフォーム後にどの水準で貸せるかを、近隣の募集・成約事例で確認してから工事費をかけるかを判断するのが安全です。