民泊新法から旅館業（簡易宿所）へ切り替えるには｜営業日規制が強まるときの選択肢と要件
江崎 隆信宿泊事業マネージャー
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民泊の営業日が制限されると、旅館業の許可を取って営業を続ける方法が候補になります。ただ、住宅宿泊事業の届出を変更するだけでは簡易宿所に切り替わりません。建物と所在地が旅館業の基準を満たすか、改装後の事業が成り立つかを確認する必要があります。
営業日規制の見直しが進む地域では、旅館業側のルールも動くことがあります。2026年10月9日時点の公的情報を使い、切替の可否、費用と進め方を整理します。
この記事のポイント
- 民泊新法は年間180日上限、旅館業は営業許可が必要な別制度です。
- 新宿区の2026年9月公表方針は旅館業の規制強化も含み、施行済みの基準と混同できません。
- 許可・改装費・休業中の維持費を確認し、通常賃貸へ戻す場合も同じ収支表で比べます。
民泊と旅館業は何が違うか
住宅宿泊事業は「住宅」を対象とする届出制度、簡易宿所は旅館業法上の営業許可制度です。観光庁の民泊新法説明では年間180日の上限と条例による期間制限が整理されています。旅館業法の説明では施設と営業形態に応じた許可が必要とされています。
| 比較する項目 | 住宅宿泊事業 | 旅館業・簡易宿所 |
|---|---|---|
| 手続き | 住宅宿泊事業の届出 | 旅館業の営業許可 |
| 対象建物 | 住宅としての要件を確認 | 旅館業・建築・消防の基準を確認 |
| 地域条件 | 自治体の実施区域・期間制限 | 用途地域、施設配置、管理基準 |
| 管理 | 家主不在時などの管理委託義務 | 許可基準に合う管理体制 |
旅館業には民泊新法と同じ180日上限はありませんが、許可が取れない住所でそのメリットを計算しても意味がありません。特区民泊は認定を要する別制度で、届出番号を流用する方法ではありません。
既存届出の営業日数を別の名義で数え直すこともできません。制度ごとの入口を整理したうえで、建物側の確認へ進みます。
新宿区の規制強化方針と現行ルールをどう読むか
2026年9月の新宿区公表資料は、条例改正に向けた方針です。現在適用される条文と、将来適用され得る内容を分けて読みます。
区は住居系用途地域での民泊新設の原則禁止、商業系で年間120日までとする方針を示しました。旅館業にも小規模施設の新設制限などを掲げています（2026年9月8日区長記者会見）。
切替計画では、最新の条例・規則、施行日と経過措置、許可申請時点の扱いを確認します。公表方針だけから「すでに営業不能」「今なら確実に許可が取れる」と判断することはできません。現在の住宅宿泊事業ルールと、区の改正関連資料を照らし合わせる必要があります。
新宿区の民泊・旅館業記事を読むときも、記事の確認日と変更の有無を確認してください。区全体の制度を押さえる入口は東京23区の規制一覧です。
簡易宿所へ切り替えられる建物の条件
現在民泊を営めていることは、旅館業の許可を取れる証拠にはなりません。用途地域と建築上の用途を確かめ、保健所・消防署・建築担当が見る条件を同じ図面へ整理します。
客室、便所、洗面、浴室の配置、受付や従業員スペース、換気と採光、避難経路などを確認します。現況と届出図面が違う場合は、その差を隠さず相談します。練馬区の旅館業案内も、図面による事前相談と建築・消防への相談を手順として示しています。
賃借物件なら、住宅利用や民泊に対する承諾が旅館業にも及ぶかを確認します。区分マンションでは管理規約も別に確認が必要です。用途変更、設備増設、看板、工事費負担を契約で認められるかまで調べます。
用途変更の確認手続きが不要な規模でも、法令への適合は必要です（国土交通省の用途変更手続きに関する資料）。工事の内容による確認申請の要否は建築士と建築担当へ確認します。
切替費用と通常賃貸をどう比較するか
追加売上から追加費用を引き、改装投資を回収できるかを比べます。営業可能日が増えても、その日が販売できるとは限りません。
費用には設計・申請、消防設備、内装、受付設備、人員の確保、備品、保険変更を入れます。工事中も賃料や借入返済は続くことがあるため、休業中の固定費と予約の返金対応も見込んでおきます。
通常賃貸へ戻す場合の目安として、住宅の募集賃料を確認できます。以下は宿泊単価ではなく、長期賃貸を比較するための地域データです。
| 駅 | 件数 | 募集賃料中央値（月額） |
|---|---|---|
| 赤羽 | 29 | 9.8万円 |
| 高田馬場 | 31 | 13.8万円 |
| 練馬 | 31 | 10.4万円 |
出典：Urbalytics rent_stats、東京都・MANSION（アパート住戸を含む）・25〜40㎡・2026年9月1〜30日の募集掲載、集計日2026年10月9日。重複・所定の異常値を除外。成約賃料ではなく、築年・駅徒歩・設備はそろえていません。
例えば高田馬場の中央値13.8万円を使うと、単純な年額は165.6万円です（月額×12の試算、空室・経費なし）。この金額が対象物件で得られるとは限らず、一棟全体の家賃でもありません。対象住戸の面積、設備、契約条件で補正し、長期賃貸の空室や募集費も入れます。
宿泊案は販売可能日数と稼働率を分けて、低稼働・人件費増・許可遅延を試算します。通常賃貸の管理費や手間は、自主管理と管理委託の比較も参考になります。
民泊から旅館業へ切り替える手順
許可取得までの工程と、既存予約の扱いを一緒に決めます。先に民泊を廃止してから許可の可否を調べると、営業できない期間が長くなるおそれがあります。
- 住所・用途地域、現行条例、建物の状況から、切替案を検討できるか確認する。
- 保健所・建築担当・消防署に同じ図面を提示し、必要な改修と書類を整理する。
- 見積と人員計画を確定し、近隣周知、工事、申請、検査の順序を調整する。
- 許可後の営業開始日を決め、民泊の廃止届の時期、予約サイト、保険、委託契約を更新する。
廃止届と許可の前後関係は担当窓口で確認します。予約の移行を前提に、販売サイトで変更が認められる手続きも調べ、許可前の日程を旅館業として販売しないようにします。
調査で切替が難しいと分かった場合は、民泊の継続条件を見直す、通常賃貸へ戻す、売却する案を並べます。すでに支払った改装費だけを理由に追加投資を重ねず、これから必要な資金と収入で比較します。
よくある質問
Q. 民泊の届出を変更すれば簡易宿所になりますか？
なりません。旅館業の営業許可を別に取得し、建築・消防・地域基準への適合を確認する必要があります。
Q. 新宿区では旅館業に替えれば規制を避けられますか？
そうとは限りません。2026年9月の公表方針には旅館業の規制強化も含まれるため、現行基準と改正内容を確認します。
Q. 改装費はいくらかかりますか？
建物の現況と許可条件で変わります。図面を用いた事前相談の結果を、設計・消防・施工の見積に反映して確認します。
Q. 民泊を廃止するのはいつですか？
旅館業の申請・許可・営業開始との関係を担当窓口に確認して決めます。既存予約や返金の扱いも同時に整理します。
まとめ
- 180日上限のある届出制度と旅館業許可は別の制度。
- 民泊だけでなく旅館業側の改正動向も確認する。
- 工事費と休業中の固定費を含め、通常賃貸の案と比較する。
- 許可、予約、廃止届、保険の移行を同じ工程表にまとめる。
資料：本文中の観光庁・国土交通省・新宿区・練馬区公表資料、Urbalytics。確認日2026年10月9日。
アイキャッチ画像（イメージ）：Photo: Dorothy Kuromi / Unsplash
この記事について
- 執筆
- 江崎 隆信（宿泊事業マネージャー）保有資格：甲種防火管理者・第一種衛生管理者・危険物取扱者乙種4類・二級ボイラー技士
宿泊施設の開業準備から運営の安定化まで、許認可・改装・収支をつないで進める宿泊事業マネージャー。 ホテル・旅館・ゴルフ場で、支配人、総支配人、取締役を30年以上にわたり歴任。施設全体の運営と収支管理、行政対応、許認可取得、大規模改装に携わり、新しいグランピング施設の立ち上げから既存旅館の再生まで経験してきた。 TLLでは、宿泊事業の運営統括と新規物件の開業準備を担当。物件ごとに、利用する制度、必要な設備、現場の人員体制を整理し、開業後に運営できる計画を組み立てる。コラムでは東京23区の民泊・旅館業の違いや運営方式を解説し、物件取得前の検討材料を提供している。甲種防火管理者・第一種衛生管理者などの資格を持つ。
プロフィールを見る → - 運営
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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