COLUMN
围绕收益型不动产的出售、租赁管理和民宿运营，TLL以实务经验和自有数据为您解读。
表面收益率・NOI・DSCR・借地权・容积率・不可再建・融资特别约定・合同不适合责任・业主变更・广告费・不动产取得税等，收益性物业的购买・运营・出售时常用的不动产投资词汇，按领域逐项解说。
外国人在日本购买房产的注意事项｜贷款、手续、税务与管理
介绍外国籍人士及海外居住者在日本（东京）购买收益型房产时的注意事项：能否持有与外汇法申报、在留资格与贷款、签名证明等购房文件、非居住者租金与出售时的源泉征收及纳税管理人。
一栋投资中扩大规模的思路｜追加购买的推进方法及利率上升与过度借贷的风险
从第一栋收益物业开始，逐步追加购买第二栋、第三栋的基本推进方法解说。介绍金融机构在下一次贷款中关注的要点、借款过多、利率上升、空置与维修的风险，以及不同借款总额下利率上升时的还款额试算。
不动产投资贷款基础｜与住房贷款的区别、审核重点及金融机构种类
本文围绕购买收益物业所用的不动产投资贷款，讲解其与住房贷款的区别、审核中关注的物业评估与申请人属性、都市银行、地方银行、信用合作社、非银行机构的特点，以及贷款期限和利率变动时的还款金额测算。
收益物业的选择方法｜物业种类・地段・建筑・权利・收支的5大检查要点
解析区分公寓、一栋公寓楼、一栋公寓大厦、独栋房屋的特点，以及地段、建筑、权利关系、收支的检查要点。介绍不单凭表面收益率选购的实际收益率和现金流的判断方法，并介绍东京5个车站的收益率行情。
购买收益物业时的各种费用是多少？费用明细与计算方法，以及以1亿日元整栋公寓为例的估算
购买收益物业时需要支付的中介手续费、登记许可税、不动产取得税、贷款手续费等各种费用，通过费用明细和计算方法进行说明。同时介绍了以1亿日元整栋公寓贷款购买时的估算，以及交割时的押金、租金和固定资产税的清算。
收益物业购买流程｜从找房到结算的7个步骤及合同前确认要点
通过找房、资料确认、购房申请、贷款审批、买卖合同、结算这7个步骤，详细解读整栋公寓、单元公寓等收益物业的购买流程。并介绍贷款特约、诈骗防范、租赁合同确认等合同前需要检查的要点。
什么时候需要考虑将公寓经营法人化？个人与法人的税率比较、三种方式及设立费用
通过比较个人所得税率与法人的税率，从管理委托、包租、持有三种法人化方式，以及合同会社与株式会社设立费用的不同，全面解读公寓经营法人化的优缺点及适合考虑的时机。
增加公寓附带收入的方法｜停车场、自助贩卖机、储物柜、基站等房租以外的收入来源
解释如何在整栋公寓・公寓楼中增加房租以外的收入。介绍停车场·自行车停车场、自助贩卖机、储物柜、移动通信基站和广告牌、空房的月租及民宿利用、以及运营成本削减的入门方法和注意点。
收益性物业价格与银行评估的关系｜积算价格·收益价格的计算及易获银行贷款物业的条件
解析影响整栋公寓和整栋大楼售价的银行评估机制。介绍积算价格和收益价格的计算方法、法定耐用年数与贷款期限的关系、旧耐震标准及无检验合格证等影响贷款难度的因素，以及这些情况下的销售方式。
不动产出售的中介手续费是多少？上限计算方法·速查表·支付时间点
本文根据宅地建物取引業法（宅建业法）的计算方法及速算公式、不同售价的速查表，解读不动产出售时的中介手续费上限。介绍800万日元以下物件的特例、支付时间点、双边与单边中介的区别，以及零手续费的买断方式。
什么是房租保证公司？房东需了解的机制、费用、选择方法及拖欠时注意事项
解读房租保证公司的机制和保障范围、保证费用承担、信贷系·协会系·独立系的区别，以及房东选择要点。介绍2020年民法修正的极度额规定和2022年最高法院判决基础上的拖欠注意事项。
公寓空置对策｜租金调整、广告费、扩大入住条件及降价前应确认事项
本文从原因分析、与市场租金比较、广告费（AD）与免租期（Frient Rent）、扩大入住条件、防止退租等顺序，详解整栋公寓空置无法填补时的对策。同时介绍降价对物业估价影响的计算方法。
整栋公寓是卖给买断方好，还是通过中介卖出？通过东京3站的收益率计算两者净得款持平的临界点
比较整栋公寓买断与中介的净得款（以年租1000万为例），分析手续费、成交降价与融资影响。结论：无降价时买断约为中介预估价96.7%持平，若降价10%则约为87.0%；并指出适合买断或委托中介的情形。
不可重建・租赁土地权・继承的老旧公寓能卖吗？卖出方法及价格考虑
不可重建物件、带租赁土地权建筑、旧耐震・老旧公寓、继承物件能否出售。解释难卖的原因，以及邻地出售・地主同意・收购等不同物件的卖出方法，继承登记义务化和税务特别规定。
自主管理还是委托管理更好？公寓业主的费用・时间・风险比较
对比公寓的自主管理与委托管理公司，从业务范围、费用、时间、风险进行比较。解读管理委托费的考量方式、适合的情况、从自主管理转为委托管理的时机及选择管理公司的注意事项。
收益物业（一栋公寓・住宅）出售流程｜从评估到结算的5个步骤及费用·税金
本文通过评估·居间合同·准备·合同·结算这5个步骤讲解一栋公寓・住宅等收益物业的出售。说明价格由租金和收益率决定的机制、业主变更的结算、费用和资本利得税，以及代理人和海外居住时的出售流程。
东京23区民宿与旅馆业规制一览【2026年版】前台、常驻、钥匙交付及附加条例区分比较
本文汇总2026年东京23区民宿与旅馆的区级附加条例及实务差异，逐区比较前台、常驻、应急响应与钥匙交付规则，并提供各区营业日限制、市场行情与选区建议，便于投资或自用前确认合规要点。
Edogawa区可以经营民宿和旅馆业吗？支持钥匙盒的旅馆业与民宿条例修订动态
本文整理江户川区旅馆业与住宅住宿事业法的最新规制：钥匙盒允许、10分钟响应、邻里告知、以及拟将民宿限定周末营业的条例修订动态、市场行情与选房要点，申报前请向区政府或保健所确认施行细节。
大田区可以做民宿和旅馆吗？特区民泊、新民宿法与简易宿所的三种制度及申请流程
本文梳理大田区三种住宿制度（特区民泊、新民宿法、简易宿所）的适用范围、主要限制与差异，并详述简易宿所取得许可的申请流程、邻里告知、应急体制与可能的运营成本要点，建议开业前向保健所确认最新规定。
荒川区可以经营民泊和旅馆业吗？常驻、面对面交钥匙、标识提前设置及仅限周末民泊
基于保健所与区政府公开资料，本文详解荒川区民泊与简易宿所的适用制度、申请流程、标识提前设定、常驻与面对面交钥匙等运营要求及投资注意点详尽说明。
涩谷区可以开展民宿和旅馆业吗？智能钥匙要求・说明会・水设施标准整理
本文明确涩谷区民宿/简易旅馆申办要点：无人运营条件、需用智能钥匙且禁钥匙箱、10分钟赶赴、说明会、浴厕与每5人1个给水栓标准，及民泊新法180天与用途区限制。资料截至2026年8月，请向保健所确认。
目黑区可以做民宿和旅馆业吗？设施外前台、各层厕所及仅限周五周六的新民宿法
整理了在目黑区开始民宿和简易旅馆前需要确认的规范。解读了可设置于设施外的前台、步行10分钟内的紧急应对及钥匙箱使用、独栋房屋改造时各层厕所设置的相关要求，以及仅限周五周六经营的民宿新法和需提前15天通知邻近住户的规定。
足立区能做民宿和旅馆业吗？支持钥匙盒·10分钟内应急的旅馆业与仅限周末的民宿
整理了在足立区开始民宿和简易宿所前需要确认的规制。解说旅馆业无需前台、10分钟内应急、宣传单投递、支持钥匙盒的要求，以及住宅专用地域仅限周五六日及节假日营业的民宿新法附加条例和制度选择。
在Kita区可以经营民宿和旅馆业吗？无附加条例的新民宿法及必须使用智能钥匙的简易宿所
本文解读北区民宿新法与简易宿所的申报与许可要点：可按全国180天经营、简易宿所须安装智能钥匙并能10分钟应急、邻里告知及用途区划等实务注意事项（资料截至2026年7月）。
在Toshima区可以做民宿和旅馆业吗？民宿120日规定的修订计划与简易宿所的面对面交钥匙要求
本文解读丰岛区拟收紧民宿规定：年营业上限由180天降至120天、可营业集中期与对既有设施影响；并说明简易宿所须设前台、面对面交钥匙与预计常驻管理，供业主与投资者评估营收与成本。
整栋公寓的估价是如何决定的？收益还原法的思路及东京7个车站的收益率行情
整栋公寓的价格基本计算为「年收益÷收益率」。从东京7个车站的挂牌数据看，表面收益率中位数在4.1～5.5％之间差异明显，即使相同租金，价格也能相差数千万元。本文还介绍了影响估价高低的关键点及需准备的资料。
在Sumida区可以经营民宿和旅馆业吗？2026年4月施行的常驻规定与营业日限制
本文解读2026年4月起墨田区民宿、简易宿所新规：无常驻仅可周五中午至周日中午营业（约104晚），旅馆业要求常驻与面对面交付钥匙，既存设施豁免，并提示前台设置与申报注意事项及向区政府确认细节。
葛饰区可以做民宿和旅馆业吗？2026年4月施行的常驻义务及巡回·告示要求
整理了在葛饰区开始民宿·简易旅馆前需要确认的规制。讲解了2026年4月1日施行的改正新增的平日营业常驻义务、既存设施的处理、每日至少一次的巡回、说明会及场地20米范围内的告知、申请日前15天起的告示、设施标示事项。
千代田区能做民泊和旅馆业吗？基于保健所确认整理前台、常驻与附加条例
整理了千代田区开始民泊和简易宿所前需要确认的规制。介绍旅馆业的前台设置、常驻、说明会、面对面交钥匙，及民泊新法的附加条例（文教区・学校周边限制）等，基于向保健所确认的内容详细解析。
新宿区可以做民宿和旅馆业吗？标识需张贴14天、前台尺寸及住宅专用区域的星期限制
整理了在新宿区开始民宿和简易宿所之前需确认的规制。旅馆业无须设置前台，钥匙箱可代替，邻里通知采用传单即可，但需在申请前张贴标识不少于14天。本文还解说了设置前台时的尺寸标准以及住宅专用区的周五至周日营业限制。
港区可以经营民宿和旅馆业吗？带钥匙盒的简易宿所及申报20天前的事前告知
整理了在港区开始民宿・简易宿所经营前需要了解的相关法规。旅馆业无需设立前台且允许使用钥匙盒，但需于申报20天前设置标识牌并以书面形式进行事前告知。民宿新法的房东非在住型在住宅专用区和文教区内经营期限有限制。
杉並区能做民宿和旅馆业吗？带钥匙盒的简易宿所与房东不在的曜限制
本文整理杉并区简易宿所与住宅民宿的规制与实务要点：钥匙盒交接、无需前台、应急徒步10分钟，以及住居专用区房东不在型仅限周五/周六/周日与节假日前的曜限制。资料基于保健所与区公开信息（截至2026年7月）。
Taito区能开民宿和旅馆业吗？常驻·面对面原则与房东不在型的营业日整理
整理了在Taito区开始民宿及简易宿所前需确认的规制。旅馆业原则上需常驻并面对面交接钥匙，难时可用本人确认设备代替。民宿新法（住宅住宿事业法）的房东不在型仅允许周末节假及年末年初营业。并解析了告知流程及房源行情。
中野区可以做民宿和旅馆业吗？2027年预计常驻义务化及住宅专用区的周期限制
整理了在中野区开始民宿与简易旅馆业前需确认的法规。包括现行允许钥匙盒和10分钟内应急措施、令和9年4月施行的常驻义务化、申报前7天的邻里告知与标识、以及民泊新法（住宅宿泊事業法）在住宅专用区的周期限制。
江东区可以做民宿和旅馆业吗？整理2026年7月常驻义务化及周末限定民宿新法
整理了在江东区开展民宿和简易宿所前需确认的规制。解读2026年7月1日施行的修正条例中新增的常驻和面对面钥匙交接要求、标识大小及张贴期间与说明会流程，以及仅限周末营业的民宿新法（住宅宿泊事业）的营业日数。
在Nerima区可以做民宿和旅馆业吗？常驻与员工室、标牌张贴到申报的30天流程
本文说明练马区办理民宿（住宅宿泊事业）与旅馆业（简易宿所）的申报与法规要点，包含常驻员工与员工房间要求、标牌张贴及邻里说明的时间节点、住宅专用区的营业日限制，以及房产与收益衡量的注意事项。
在品川区可以经营民宿和旅馆业吗？按用途地域区分的新民宿法天数与简易宿所要件
整理了在品川区开始经营民宿和简易宿所前需要确认的规定。解析了商业区、邻近商业区及其他区域的新民宿法营业天数，简易宿所的前台免设与钥匙箱使用要件，以及标识张贴和公寓共用部注意事项。
在Itabashi区可以做民宿和旅馆业吗？不可使用钥匙箱的钥匙管理及事前咨询所需的文件
本文整理板桥区民宿与简易宿所申请要点：钥匙箱禁用需智能门锁、邻里面对面告知（10米）、赶赴10分钟内体制、保健所事前咨询常要求的登记证明与补充图纸及申请前注意事项。
文京区可以经营民宿和旅馆业吗？步行10分钟的应急响应及文教区的星期限制
概述文京区民宿与简易旅馆法规：可无前台并用钥匙箱，应急响应须步行十分钟内；住居专用区/文教区仅周五至周日营业，申报前须完成邻里通知与说明会等准备。信息截至2026年7月核实。
中央区能否经营民宿和旅馆业？前台动线设计及仅限周末民宿规则整理
针对在中央区考虑开设民宿或简易宿所的投资者，整理了区域内的规制。旅馆业对前台位置及电梯停靠楼层有明确要求，且需常驻且当面交钥匙。民宿新法原则上只允许周六正午至周一正午的住宿。
世田谷区可以经营民宿和旅馆业吗？住居专用地区仅限周末及节假日营业，简易宿所的邻里对策整理
本文整理世田谷区民宿与简易宿所的法令与实施要点，明确住居专用区仅可周末与节假日营业，比较民泊新法与旅馆业许可、邻里告知与运营建议，并提供物业选购与审批前的检查要点及咨询联络。
