二手公寓品牌坪单价排名【2026年10月】首都圈22品牌差异及业主售前须知
須藤 栄一（宅地建物交易士）房地产购入
约10分钟读完
“我们公寓是品牌楼盘，应该能比市场价卖得高。”这是区分所有权公寓（简称区分公寓）卖房咨询中常听到的话。确实，不同开发商品牌的挂牌价水平明显不同。但事实上，这种差异很大程度上取决于“建在哪儿、何时建成、什么类型的建筑”，而非品牌本身。
本文基于Urbalytics的品牌市场报告，整理出首都圈（一都三县）22个挂牌数据较多的主要品牌的坪单价排行，并结合立地（东京都占比）、建筑年代、距离车站远近等因素分析各品牌价格差异来源。最后归纳区分公寓业主在售房前应确认的事项。
本文要点
- 首都圈22大品牌的坪单价中位数（挂牌价÷专有面积中位数）显示，Park Court（三井不动产）911.1万/坪最高，Ars（东急不动产）214.2万/坪最低，约4.3倍差距（数据来源：Urbalytics品牌市场报告，2026年10月2日访问）。
- 即使同为三井不动产，Park Court 911.1万、Park Tower 624.5万、Park City 283.1万、Park Homes 234.9万/坪，差距约3.9倍，且与东京都占比、建筑年份、是否为塔楼等特点高度相关。
- 从2025年至2026年，22品牌中20个品牌的年坪单价中位数上涨，但由于挂牌建筑结构变化，不能简单解读为品牌价格上涨率。
主要22品牌坪单价排行榜
按照挂牌数据量多（约1300件以上）的22个主要品牌坪单价中位数排序，第一位为Park Court（三井不动产）911.1万/坪，第二是Brillia Tower（东京建物）657.3万/坪，第三Park Tower（三井不动产）624.5万/坪，第四City Tower（住友不动产）553.4万/坪。最低为Ars（东急不动产）214.2万/坪，随后是Crescent（森本）234.2万/坪和Park Homes（三井不动产）234.9万/坪。
坪单价指挂牌价格除以专有面积，基于挂牌时的报价而非成交价。各品牌数据取自Urbalytics捕捉期间内挂牌数据的中位数。
| 排名 | 品牌（开发商） | 坪单价中位数（万日元/坪） | 四分位数（25%〜75%） | 专有面积中位数 | 建筑年代中位数 | 距车站平均步行时间 | 东京都栋数占比 | 挂牌数据数 | 年度中位数 2025→2026（万日元/坪） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Park Court（三井不动产） | 911.1 | 543.7〜1,407.3 | 76.8㎡ | 2009年 | 7.4分 | 89.7% | 2,337 | 1,358 → 1,459（+7.4%） |
| 2 | Brillia Tower（东京建物） | 657.3 | 391.4〜905.0 | 69.9㎡ | 2021年 | 4.5分 | 72.5% | 1,256 | 784 → 804（+2.6%） |
| 3 | Park Tower（三井不动产） | 624.5 | 397.7〜878.5 | 70.7㎡ | 2013年 | 5.0分 | 73.3% | 3,160 | 850 → 779（−8.3%） |
| 4 | City Tower（住友不动产） | 553.4 | 389.3〜707.9 | 70.0㎡ | 2012年 | 4.9分 | 69.7% | 3,952 | 660 → 676（+2.4%） |
| 5 | Pierce（森本） | 506.5 | 370.0〜676.0 | 56.0㎡ | 2020年 | 5.8分 | 95.8% | 1,330 | 650 → 752（+15.8%） |
| 6 | Proud Tower（野村不动产） | 506.1 | 358.8〜670.6 | 73.1㎡ | 2019年 | 4.1分 | 73.8% | 2,276 | 605 → 641（+5.9%） |
| 7 | Crevia（伊藤忠都市开发） | 399.1 | 282.4〜550.0 | 67.2㎡ | 2018年 | 6.1分 | 77.4% | 1,552 | 510 → 550（+7.8%） |
| 8 | The Parkhouse（三菱地所Residence） | 386.5 | 249.9〜619.9 | 71.4㎡ | 2013年 | 7.5分 | 58.8% | 8,481 | 522 → 643（+23.1%） |
| 9 | Branz（东急不动产） | 369.5 | 267.1〜562.3 | 70.8㎡ | 2015年 | 6.7分 | 56.4% | 2,478 | 472 → 600（+27.1%） |
| 10 | Brillia（东京建物） | 357.0 | 249.3〜543.0 | 71.6㎡ | 2014年 | 6.8分 | 73.4% | 4,251 | 492 → 621（+26.2%） |
| 11 | Grandsuite（丸红） | 352.6 | 219.1〜548.8 | 68.0㎡ | 2009年 | 6.7分 | 80.2% | 1,472 | 498 → 595（+19.6%） |
| 12 | Premist（大和房屋） | 349.1 | 263.8〜548.6 | 70.0㎡ | 2018年 | 6.4分 | 44.3% | 1,868 | 368 → 417（+13.4%） |
| 13 | City House（住友不动产） | 343.0 | 258.2〜493.3 | 67.4㎡ | 2006年 | 7.0分 | 73.7% | 3,657 | 412 → 531（+28.8%） |
| 14 | Proud City（野村不动产） | 326.4 | 245.3〜420.8 | 74.1㎡ | 2016年 | 9.2分 | 56.0% | 1,921 | 388 → 435（+12.2%） |
| 15 | Proud（野村不动产） | 320.8 | 241.1〜490.9 | 74.0㎡ | 2013年 | 6.9分 | 55.1% | 5,839 | 425 → 501（+17.8%） |
| 16 | City Terrace（住友不动产） | 287.6 | 226.8〜400.7 | 70.2㎡ | 2017年 | 8.6分 | 42.9% | 1,779 | 284 → 344（+20.9%） |
| 17 | Park City（三井不动产） | 283.1 | 208.3〜529.6 | 78.0㎡ | 2003年 | 8.9分 | 28.6% | 3,942 | 362 → 619（+71.0%） |
| 18 | Famille（丸红） | 266.8 | 187.9〜396.7 | 70.0㎡ | 1998年 | 7.6分 | 49.8% | 2,924 | 289 → 225（−22.2%） |
| 19 | Initia（Cosmos Initia） | 255.3 | 192.9〜348.7 | 68.0㎡ | 2012年 | 7.6分 | 58.7% | 2,199 | 293 → 358（+21.8%） |
| 20 | Park Homes（三井不动产） | 234.9 | 165.0〜332.0 | 70.0㎡ | 2001年 | 8.6分 | 41.2% | 11,699 | 257 → 312（+21.5%） |
| 21 | Crescent（森本） | 234.2 | 187.3〜315.5 | 70.1㎡ | 1999年 | 8.6分 | 54.3% | 3,044 | 264 → 317（+19.8%） |
| 22 | Ars（东急不动产） | 214.2 | 153.3〜296.0 | 67.6㎡ | 1995年 | 8.0分 | 49.5% | 3,849 | 236 → 264（+11.9%） |
出处：Urbalytics市场报告（品牌别，各品牌页面示例：Park Court、Proud），2026年10月2日访问。统计对象为一都三县中已明确品牌的分售公寓挂牌信息（含正在挂牌及已成交数据）。坪单价和面积取统计期间整体中位数，年度中位数基于各品牌页面“坪单价年次变化”（免费登录可见），2026年含至10月初挂牌数据。仅列出挂牌数据量约1300件以上的品牌（不含出租专用品牌）。
价格差异的来源
表中显示，坪单价的差异主要与三大因素相关联。
1. 东京都占比（立地）
坪单价最高的品牌其东京都物业占比高。Park Court占89.7%，Pierce占95.8%，Crevia占77.4%。相反，Park City（28.6%）、Park Homes（41.2%）、City Terrace（42.9%）、Premist（44.3%）多为神奈川、埼玉、千叶地区物业，坪价偏低。品牌比较实际上也反映了“主要分布在哪些区域”的比较。
2. 建筑年代
中位建筑年代在1990年代后期至2000年代初的品牌（Ars 1995年、Famille 1998年、Crescent 1999年、Park Homes 2001年），坪单价一般停留在200万日元档。同一品牌中，建筑越老，挂牌价趋于下降是常态。
3. 是否为塔楼及距车站远近
如Brillia Tower、Park Tower、City Tower、Proud Tower等塔楼系列，均距离车站步行平均约4.1至5.0分钟，坪单价集中在500万日元以上。郊区多的大型物业品牌如Park City、Proud City，车站步行时间较长，分别为8.9分和9.2分。
同一开发商旗下品牌坪单价相差近4倍
以三井不动产旗下四个品牌为例，Park Court 911.1万/坪最高，Park Tower 624.5万/坪次之，Park City 283.1万/坪，Park Homes 234.9万/坪最低，最高与最低相差约3.9倍。住友不动产也有City Tower 553.4万/坪与City Terrace 287.6万/坪的巨大差异，野村不动产同样，Proud Tower 506.1万/坪与Proud 320.8万/坪差异明显，显示同系列品牌价格涨幅不一。
因此，很难简单认为“大型开发商楼盘就贵”。估价时，品牌名称不如系列定位及该系列中物业的立地和建筑年代更重要。即使是同一Park Homes品牌，市中心和新建物业的坪价四分位范围（165.0〜332.0万/坪）跨度也很大。
2025年至2026年价格变化解析
比较2025年和2026年（含10月初挂牌）各品牌“年坪单价中位数”，22品牌中20品牌上涨。涨幅大多是City House（+28.8%）、Branz（+27.1%）、Brillia（+26.2%）、The Parkhouse（+23.1%）、Park Homes（+21.5%）；下降的包括Famille（−22.2%）和Park Tower（−8.3%）。
但该数据并非显示“同一房间涨价多少”，而是受当年挂牌物业结构变化影响。某年若以市中心、新物业挂牌多，则中位数会上升，反之则下降。比如Park City涨幅71.0%（362万→619万/坪）很可能是挂牌物业的立地、建筑年代结构较上年有较大差异，不能简单视为品牌整体涨价。
另一方面，Urbalytics的区域报告显示，东京23区区分公寓建筑平方米单价（TLL根据各区件数加权中位数）从2025年9月的123.8万/㎡升至2026年9月的143.7万/㎡，挂牌价格整体上涨也是多个品牌年中位数上涨的因素之一。未来价格受利率及供应影响，该数据无法作出预测。
区分公寓业主售房前应确认事项
品牌坪单价为衡量自己房屋价格参考，但仅凭此定价存在风险。售前应确认：
- 同栋楼的挂牌及成交案例：最接近参考的是同一栋楼的其他房屋，需校正楼层、朝向、面积差异进行比较。若同栋楼同时挂牌，注意价格竞争风险。
- 品牌内部定位：根据物业所在区、车站距离及建筑年代判断自己物业在品牌的四分位位置。市中心新房倾向于品牌中位数较高，郊区老房则较低。
- 周边区域价格水平：对比所在区、车站的区分公寓㎡单价，确认品牌溢价幅度。区分价格可参见Urbalytics区域报告。
- 物业管理及维修状况：物业管理委员会运营情况、修缮基金余额、大修计划是买家极其关注的事项，需提前了解重要事项调查报告（类似日本的宅地建物取引士报告）内容。
- 实际手得估算：不仅看挂牌价，同时扣除中介费、资本利得税后实际收入判断。费用说明见不动产销售中介费，税务见长期与短期资本利得税区别。
想了解自己房屋参考售价，结合品牌、立地、建筑年代判定，请使用TLL的免费评估服务。
常见问题解答
问：品牌公寓一定比非品牌公寓卖得好吗？
品牌坪单价高，主要因为市中心、近站、新房较多，品牌本身并非售价上涨原因。实际需比较同等立地、建筑年代物业，关注管理状态和配置等差异是否被买家认可。
问：坪单价与平方米单价如何换算？
1坪约等于3.31平方米，坪单价约等于平方米单价乘以3.31。Urbalytics品牌报告用坪单价，区域报告使用平方米单价。
问：年坪单价上涨20%以上，自己房屋价格一定涨这么多吗？
未必。年中位数受当年挂牌物业构成影响，自己的价格变化需对比同一栋及类似条件其他物业的挂牌或成交情况确认。
问：数据是挂牌价还是成交价？
为挂牌价（含挂牌中及已成交时的挂牌价），成交价往往通过谈判低于挂牌价。
总结
- 首都圈22大品牌坪单价中位数范围从Park Court 911.1万到Ars 214.2万，约4.3倍差距（截止2026年10月2日）。
- 差异多由东京都占比、建筑年代、是否塔楼及车站距离决定，同一三井不动产旗下系列差距约3.9倍。
- 2025至2026年多数品牌年坪单价中位数上涨，但因挂牌物业结构变化，不宜视为价格涨幅。
- 售房前确认同栋楼案例、品牌内部定位、区域水平、管理状态及实际手得，判断更稳妥。
封面示意图：照片由Levi Meir Clancy / Unsplash提供
关于本文
- 作者
- 运营
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
