拆迁与卖房前的腾退：正当理由与腾退费的考量及操作流程
李潇（宅地建物交易士）销售与物业管理负责人
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当考虑拆除老旧公寓或在空置后出售时，必须面对租户腾退的问题。仅凭“建筑陈旧”或“决定出售”等理由，出租方无法单方面终止租赁合同。
本文梳理了腾退的法律前提——《借地借家法》（しゃくちしゃくやほう）的“正当理由”（せいとうじゆう）、与定期租赁合同（ていきしゃくやけいやく）的区别、腾退费（たちのきりょう）的计算方式、谈判过程及避免纠纷的注意点。条文内容通过e-Gov法令检索确认，腾退费不以“市场价”固定，而是说明如何累计计算。
本文要点
- 普通借家合同（ふつうしゃくやけいやく）中，出租方拒绝续约须在合同期满前1年到6个月内通知，提出解约则须6个月后方可终止，且必须具备“正当理由”（《借地借家法》26〜28条，e-Gov，2026年10月确认）。
- 正当理由的判定综合考虑出租人和承租人各自对该建筑物的使用需求、双方之前的关系、建筑利用状况和现状，以及腾退费等申报内容。腾退费是补充正当理由的因素，支付腾退费并不代表理由必然成立。
- 腾退费累计考虑搬迁费、新居初期费用及租金差额等。参考数据为18〜30㎡的房源，中野9.3万日元，Kamata（蒲田）10.8万日元，Kitasenju（北千住）9.8万日元，Akabane（赤羽）8.9万日元（Urbalytics租赁数据，2025年10月至2026年10月，各站209〜558件）。
腾退不可仅凭出租方自身因素推进
普通租赁合同（期限届满可续约的一般租赁合同）设有限制措施，以保障承租人的居住权益：
- 有期限合同：出租方不续约时，须在期限届满前1年至6个月通知承租人。若未通知，则视为自动续约，续约条件与原合同相同（《借地借家法》26条1款）。
- 无期限合同：出租方提出解约通知，须待通知之日起6个月后合同终止（同27条1款）。
- 无论哪种情况，拒绝续约或通知解约均需有法律认可的正当理由，否则无效（同28条）。
换言之，须符合法定时间要求且须获得正当理由认定，合同方可终止。实际操作中，通常先与租户协商达成“合意解约”，避免诉讼纠纷。
正当理由如何判定（《借地借家法》28条）
根据《借地借家法》28条，判定正当理由时参考以下事项（e-Gov，2026年10月确认）：
- 出租人和承租人（含转租人）各自对建筑物使用的必要理由
- 建筑租赁的既往经过（合同历史、租金水平、是否拖欠等）
- 建筑物的利用情况
- 建筑物的现状（老化程度、耐震性、维修费用等）
- 出租人作为腾退条件或对价，向承租人提出的财产性给付申请（即所谓腾退费）
核心是第1点“双方法律上的使用必要性”，第2〜5点为辅助判断因素。例如，即使因耐震问题需要拆建，如承租人年迈且难以找到新住处，或长期以该处为营业场所，则正当理由难以成立。腾退费申报作为补充因素被考虑。
值得注意的是，“因为想卖房”这一理由，通常被认为对出租人而言证据不足。如以出售为目标，建议考虑带租户出售（オーナーチェンジ）等方案。
与定期租赁合同的区别
定期租赁合同（定期建筑物租赁合同）是不续约，到期即终止的合同形式（《借地借家法》38条）。不同于普通租赁，无需正当理由即可在合同期满时解除合同。
| 项目 | 普通租赁 | 定期租赁 |
|---|---|---|
| 续约 | 原则续约 | 不续约（可重新签约） |
| 出租方终止 | 需正当理由（28条） | 期满自动终止，无需正当理由 |
| 合同形式 | 口头合同有效 | 需书面合同（含公正证书、电磁记录） |
| 事前说明 | 无规定 | 需书面说明无续约，期满自动终止，否则无效 |
| 终止通知 | 续约拒绝须在合同终止前1年至6个月通知 | 若期限1年以上，必须在期满前1年至6个月通知 |
出处：《借地借家法》26〜28条、38条（e-Gov法令检索，2026年10月2日确认），由TLL整理。
对未来计划拆建或出售的房产，从新招租的房间开始采用定期租赁合同，有助于规划。但因定期租赁条件对租户较严苛，租金往往需降价才能达成。另外，将现有普通租赁合同改为定期合同，须租户同意及特定手续，且旧居住型合同可能有限制。
腾退费的考量（非市场价而是逐项累积）
腾退费金额无法律固定标准，依据物业状况、承租人情况及出租人必要性等差异巨大，故无法简单以“几个月房租”为绝对标准。其计算思路为逐项累积承租人因腾退所承受的费用和损失：
- 搬迁实际费用：搬家费、新居保证金、礼金、中介费、预付租金、火灾保险及换锁费等
- 租金差额：搬至同等条件房屋若租金上升，计算差额一定时期费用
- 营业损失（商业场所）：搬迁期间停业损失、装修及设备拆装、顾客流失影响等
- 其他情况：离开多年居所的精神负担、通学及就医影响等
租金差额可参考同区域同大小房源的招租价。下表为4个车站18〜30㎡招租价汇总数据：
| 车站 | 件数 | 下位25% | 中位数 | 上位25% |
|---|---|---|---|---|
| Nakano（中野） | 347件 | 7.9万日元 | 9.3万日元 | 12.9万日元 |
| Kamata（蒲田） | 558件 | 9.0万日元 | 10.8万日元 | 12.7万日元 |
| Kitasenju（北千住） | 311件 | 8.4万日元 | 9.8万日元 | 11.0万日元 |
| Akabane（赤羽） | 209件 | 7.5万日元 | 8.9万日元 | 11.0万日元 |
出处：Urbalytics租赁招租数据。基于2025年10月2日至2026年10月2日间，在上述各站周边的东京18〜30㎡住宅（含公寓和轻钢结构公寓）。排除同一建筑、同面积、同租金的重复信息。数据为招租毛价格非成交价。汇总日期：2026年10月2日。
例如，若住在中野站附近月租6.5万日元的旧1K租户搬迁至同样面积房，附近中位租金约为9.3万日元，月租差额为2.8万日元。应协商以几个月的差额计入腾退费，同时根据承租人情况和出租人必要性决定是否承担新居初期费用（保证金、礼金、中介费约合3个月租金）及搬家费。此处数字为示例，非实际参考价。
拆建及卖房前腾退的操作流程
腾退流程越早着手、时间越充裕，则达成协议的概率越大。一般步骤如下：
- 确认合同与入住情况：统计各房间合同类型（普通或定期）、合同期、租金、入住时间、是否拖欠等信息。
- 制定计划与时间表：确认拆建或卖房理由，确定期望腾退时间，逆推通知期（6个月以上）。
- 向租户说明情况：不仅仅书面通知，应单独听取意见。了解老年租户及店铺等特殊情况。
- 提条件并谈判：提出搬迁费用、租金差额、协助介绍新居、腾退期间免除租金等条件，协商确定。
- 签署协议书：明确腾退日期、腾退费金额及支付时间、是否免除修复义务、遗留物处理等以书面形式约定。
- 腾退与支付：确认交还钥匙及室内状况后支付剩余款项。
避免纠纷的注意事项
- 避免强迫谈判：反复拜访、威胁言辞、换锁或切断设备等行为会导致法律问题，增加谈判难度。
- 谈判委托问题：除出租人本人外，向第三方支付报酬代理腾退谈判，可能违反律师法72条，建议寻求律师协助。
- 条件不必一律：因租户情况不同，条件应个别制定，但需保持原则一致，避免被其他租户质疑差别待遇。
- 书面留存：所有说明内容、提出条件及达成协议须书面确认，避免口头承诺造成纠纷。
- 预留宽裕时间：难以达成协议的租户会拖延拆建和出售计划，需预估数月至一年以上时间。
考虑腾退耗时与成本，有时“带租户出售”或“卖给负责腾退的买方”反而更经济合理。关于条件复杂物业的销售，详见无法重建・借地权・继承老旧公寓的出售，关于买卖与中介区别，详见买断与中介比较。
常见问题
问：建筑物陈旧能构成立即腾退的正当理由吗？
老化与耐震不足作为“建筑现状”予以考虑，但单独不足以认定正当理由。需综合承租人对建筑的使用需求，并辅以腾退费申报作为补充。
问：必须支付腾退费吗？
法律并无强制支付义务。但作为补充正当理由的重要因素，通常为达成合意腾退，出租方会负担搬迁等费用。
问：定期租赁就不会有腾退纠纷吗？
只要满足书面合同及书面说明、期限一年以上需在期满前1年至6个月内通知终止等条件，合同期满自动终止。如缺失此类手续，“不续约”约定可能无效，请检查合同文件。
问：可以不腾退直接卖房吗？
可以。带租户出售（オーナーチェンジ）时，租赁合同与保证金返还义务转由买方继承。需要结合腾退耗时费力及售价影响评估后决策。
总结
- 普通租赁中，拒绝续约需提前1年至6个月通知，解约须6个月期限，均需有正当理由（《借地借家法》26〜28条）。
- 正当理由综合考虑双方必要性、合同与利用情况、建筑现状及腾退费申报内容。
- 腾退费非以市场价固定，而是根据搬迁实费、租金差异及营业损失逐项累积。以18〜30㎡招租中位价为参考，如中野9.3万、蒲田10.8万等。
- 考虑腾退时间与费用后，如需对比拆建腾退、空置出售及带租户出售，可通过免费评估联系我们。
封面图示意：Photo: Salvador Rios / Unsplash
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