租赁物业出现租客死亡｜事故物件告知义务范围及业主应对、租金和销售影响
栗原 瑞樹（宅地建物交易士）物业管理
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在单身家庭和高龄租客数量增加的背景下，租赁物业内租客去世的情况，任何业主都有可能遇到。即使在突然收到消息而感到慌乱时，也必须继续处理警察和遗属的应对、合同及遗留财物的整理，以及向下一位租客的说明等一系列事项。
本文主要基于国土交通省于2021年10月制定的《宅地建筑物交易从业者关于人死亡告知的指南》（宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン），整理了需要告知的范围及期限的判断标准、业主初期应对流程、特殊清扫、遗留物及保险的确认点，以及租金和销售的影响等内容。以对逝者及其遗属的尊重为前提，阐述实际操作步骤。
本文重点
- 国交省指南（2021年10月）规定，因衰老、疾病等自然死亡，以及跌倒、误吸等日常生活中发生的意外死亡，原则上无需告知。但若长时间无人发现并进行了特殊清扫等，则另作处理。
- 在租赁中，对于自然死亡以外的死亡或经特殊清扫的情况，发生（发现）约3年后，原则上无需再告知。销售则没有明确期限。
- 以中野区1K（20〜30㎡）、租金中位数10.3万日元的住房为例，若降低租金20%出租3年，预计减少收入约74万日元（数据来源：Urbalytics租金数据，2026年10月）。
告知义务的判断标准：国交省指南范围
该指南针对宅地建筑物取引士（宅地建物取引士，执业房地产交易专业人员）向交易对方告知过去有人死亡的范围，提出了现阶段合理的通用标准。对象为作为住宅使用的不动产（居住用不动产）。虽然业主本人不直接为该指南对象，但因管理公司和中介公司依据此标准要求填写告知书，业主理解内容同样重要。
| 情况 | 租赁 | 买卖 |
|---|---|---|
| 自然死亡（衰老、疾病等）、日常生活中意外死亡（跌倒、洗澡时事故、误吸等） | 原则上无需告知 | 原则上无需告知 |
| 上述死亡情况中，长时间未被发现，进行了特殊清扫或大规模翻修 | 发现后约3年后原则无需告知 | 无明确期限（若对判断有重大影响则需告知） |
| 上述以外的死亡（自杀、他杀、事故等） | 发生后约3年后原则无需告知 | 无明确期限（若对判断有重大影响则需告知） |
| 邻居住户或日常不使用的共用部分发生情况 | 原则上无需告知 | 原则上无需告知 |
资料来源：根据国土交通省“宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン”（2021年10月）由TLL整理。排除事件性强、社会知晓度高、影响大的特殊案例。
需同时注意两点：第一，无论何种情况，若租客或买家询问事件是否发生，或因社会影响较大而须掌握特定情况，无论经过时长及死因，均必须告知。第二，若发生在阳台或日常使用的共用玄关、电梯、走廊、楼梯等部位，则视同发生在该住户内处理。
告知内容仅限于发生（发现）时间、地点、死因及是否进行了特殊清扫等，无需披露逝者姓名、年龄及具体发现状况，须尊重逝者及遗属名誉和生活安宁。
租客去世时业主的初步应对
首要事项是业主或管理公司不自行进入房间，而是先联系警方及紧急联络人。在此基础上，依序与继承人整理合同关系及室内家当。
- 收到异常通知：通常由邻居或担保公司反映，如邮包堆积、联系不上租客、异味等。
- 通知警方及紧急联络人：确认安全时需警方或紧急联络人陪同入室。
- 联系继承人及担保人：同时通知连带保证人和租金保证公司，确认合同内容及担保范围。
- 办理合同终止手续：因继承人可继承租赁权，解约需与继承人达成一致推进。
- 整理遗留物：室内财物属于继承人财产，业主单方面处置可能引发纠纷。
- 特殊清扫与恢复原状：必要时进行消臭、消毒及室内装修。
- 重新招租及告知的判断：按照指南，与管理公司或仲介公司共同确认告知必要性及内容。
特殊清扫、遗留物及恢复原状的确认要点
若发现逝者经历较长时间，普通清扫难以应对，需聘请专业公司进行特殊清扫及消臭。费用因污损程度和范围差异大，建议获得多家报价明确作业范围后比较选择。
特殊清扫后的室内装修费用与普通恢复原状相当。TLL收到的装修报价单中，普通墙纸更换约为每㎡950日元，缓冲地板约2,800日元，地面铺设瓷砖约4,800日元，整体更换单元浴室约63.5万日元（均为税前标准报价）。1R或1K住宅恢复原状总额一般为含税15万至30万日元（依据2021至2026年报价）。若需更换地板基层或管道，费用将大幅增加。
关于遗留物，国土交通省与法务省于2021年6月发布了《遗留物处理等示范合同条款》。该条款针对单身高龄租客（原则上60岁以上），提前与其签订合同，规定其死亡后合同解除及遗留物处理交由指定代理人办理。建议对今后入居者合同考虑引入该条款。
保险方面需确认
业主可选择涵盖租客室内死亡时的恢复原状费用、空置及租金减少损失的保险或附加条款。不同产品对保障范围（是否含自然死亡、发现天数限制等）及赔偿上限不同，建议仔细核实现有火灾保险附加条款及保险合同条款。还应确认租金保证公司保障范围是否涵盖此类恢复原状费用，确保全面保障。
租金影响：告知期间减收估算
需告知的住户往往采取降低租金方式招租。降幅因事件内容、地理位置、房屋状况及招租时点差异大，无固定标准。此处基于租赁中约3年的告知期，估算不同降幅下的租金减收。
| 假设降幅 | 月租金 | 月租减收 | 3年（36个月）总减收 |
|---|---|---|---|
| 10% | 9.27万日元 | 1.03万日元 | 约37.1万日元 |
| 20% | 8.24万日元 | 2.06万日元 | 约74.2万日元 |
| 30% | 7.21万日元 | 3.09万日元 | 约111.2万日元 |
数据来源基于Urbalytics租金数据（中野站步行10分钟内，20〜30㎡的房源，2025年10月2日至2026年10月2日发布的招租信息，排除重复合计221件，中位数10.3万日元），由TLL试算。降幅为假设非实际水平，不含空置延长影响。统计日期：2026年10月2日。
实际操作中，除降租金外，招租期可能延长。另一方面，通过更新装修，准确细致说明告知内容，也可在接近正常条件下顺利出租。降低租金前，应先改善房屋状况，并与管理公司协商告知方式。
对销售的影响及判断
买卖交易没有租赁中约3年的告知期限。自然死亡及日常生活意外死亡以外的事故，或进行过特殊清扫案件，在买家判断存在重大影响时，不论经过时间长短，都需告知。不告知出售可能导致后续合同不符事项争议。因此卖方应准确记录所有已知事实于告知书中。
价格影响因物业和事件不同而异，除了普通买家外，也可考虑经验丰富的收购业者。带告知事项的物业或老旧物业出售思路，可参考【重建不可・借地权・老旧公寓销售指南】一文中整理的内容。
常见问答
问：租客因疾病去世并立即被发现，也需要告知吗？
指南中规定，衰老、疾病等自然死亡，无论租赁还是买卖原则上无需告知。但若租客询问，必须告知事实。
问：租赁中告知义务持续到什么时候？
非自然死亡或需特殊清扫的死亡，约3年后原则无需告知。但事件性质或社会影响特别大的除外。
问：剩余家具和物品业主可以自行处理吗？
室内财物属于继承人，需经继承人同意后处理。今后的合同中可以采用国交省与法务省发布的示范合同条款。
问：下一位租客的租金通常会降多少？
无固定标准，视具体事件、地段及房屋状况而定。中野区1K中位租金10.3万日元时，降低20%出租3年减收约74万日元。
总结
- 国交省指南（2021年10月）规定，自然死亡及日常生活意外死亡原则无需告知，但若进行了特殊清扫则另有处理。
- 租赁中自然死亡以外或特殊清扫情况，约3年后原则无需告知，但被询问或具较大社会影响时需告知。
- 初期处理时，不得自行进入房间，应通知警方和紧急联络人，合同和遗留物整理与继承人协商。
- 以中野1K中位租金10.3万日元住房为例，租金下调20%并出租3年预计减少收入约74万日元。
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封面图片（示意图）：摄影：Hans Eiskonen / Unsplash
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- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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