东京23区整栋收益物业价格排名【2026年9月】都心与城东城北差异及同比分析

都心与城东・城北差异分析

合并统计显示，2026年9月建筑坪单价（区中位数加权平均）为：都心5区507.8万日元/坪，城北4区（丰岛、北、板桥、练马）254.9万日元/坪，城东6区（墨田、江东、荒川、足立、葛饰、江户川）235.8万日元/坪。都心价格为城东约2.2倍，城北约2.0倍。

区域	2025年9月（万日元/坪）	2026年9月（万日元/坪）	同比	件数（2026年9月）
都心5区	525.2	507.8	−3.3%	297件
城北4区	241.9	254.9	+5.4%	422件
城东6区	217.3	235.8	+8.5%	506件
23区合计	296.4	320.1	+8.0%	1,946件

数据来源：Urbalytics市场报告（区域别・东京都）各区整栋收益建筑坪单价（中位数），由TLL根据数据件数加权平均得出。非区域整体中位数。23区合计2026年9月数值与东京都页面“件数加权平均・1,946件／23区”一致。统计期：2026年9月。

compared to last year same month,都心5区下降3.3%，城东6区增长8.5%，城北4区增长5.4%。因而都心与城东的差距从约2.4倍缩小至约2.2倍。但都心5区的下降主要由涩谷区（682.3→559.3万日元/坪）和千代田区（573.2→488.6万日元/坪）两个区推动，港区、中央区、新宿区则呈上涨趋势。

坪单价波动的可能原因

同比涨幅显著的区域包括世田谷区（311.1→374.5万日元/坪）、墨田区（270.1→322.3万日元/坪）、台东区（312.1→368.3万日元/坪）、品川区（346.4→393.7万日元/坪）、板桥区（198.3→223.5万日元/坪）。仅凭数据难以断定具体原因，可能包括：

• 挂牌价格上升：卖方期望价格整体上涨导致坪单价提高。
• 物业组成变化：新建或较新物业比例增加，会提高坪单价中位数。建筑成本上涨推升新房价格，也影响中古挂牌价（详见“整栋公寓估价如何决定？”）。
• 建筑面积差异：坪单价为价格除以面积，较小建筑增加时易推高坪价，较大建筑增多则反之。
• 样本数量较少：如千代田区2025年9月仅16条数据，中央区24条，导致中位数波动较大。千代田区和涩谷区跌幅或受此影响。

此外，坪单价作为建筑面积单位价格，在土地价值较高的都心，建筑坪价会因建筑面积小而更高。都心与周边区域差异主要反映立地（土地）价格差异，而非建筑本身价值差异。

业主和投资者应关注的要点

将坪单价排名应用到自身物业时，应依次确认：

1. 核实建筑总面积：通过登记簿或图纸确认建筑总面积（㎡），除以3.31换算成坪。
2. 计算预估坪单价：用预期售价除以建筑坪数，得出物业的建筑坪单价。
3. 与区中位数比较：查对所在区2026年9月坪单价及同比数据。
4. 结合收益率看：即使坪单价高于区中位数，若租金高、收益率合理，买方接受度仍会较高。避免单一指标判断。
5. 调整土地条件：容积率、接路条件、土地面积形状均会显著影响价格，坪单价无法涵盖土地价值全貌。

各区坪单价作为市场参考，具体售价还需根据个别条件调整。考虑出售时，可通过TLL的免费估价服务，结合周边挂牌和成交案例及租金水平，了解合理价格区间。关于出售方式对比，详见“整栋公寓该选择回购还是中介销售？”。

常见问答

Q. 建筑坪单价和土地坪单价一样吗？

不同。本文建筑坪单价为挂牌价除以建筑延床面积得出，土地坪单价则为土地价格除以土地面积，两者为不同指标，同一物业两者数值可有较大差异。

Q. 坪单价上涨的区，是否意味着市场价上涨？

挂牌价格上涨是其中可能原因，但新房或小户型物业比例增多等物业构成变化，也可推动坪单价中位数上升。需结合邻近月份走势及数据量综合判断。

Q. 都心和周边区，哪个更容易出售物业？

坪单价水平并不能决定，买方综合考虑收益率、融资便利性、建筑状况等因素。物业销售难易应通过估价进行个别评估。

总结

• 2026年9月东京23区整栋收益物业建筑坪单价（区中位数）中，港区最高为643.6万日元/坪，足立区最低为166.6万日元/坪。
• 都心5区坪单价507.8万日元/坪，是城东6区235.8万日元/坪的约2.2倍，较去年同期2.4倍差距有所缩小。
• 世田谷区（+20.4%）、墨田区（+19.3%）、台东区（+18.0%）上涨明显，涩谷区（−18.0%）、千代田区（−14.8%）下降，或受物业组成和样本数量影响。
• 比较自身物业坪单价时，建议同时关注收益率及土地条件。

封面图示意：Photo: Ozgu Ozden / Unsplash