收益性房产现金购还是贷款购？以北千住收益率测算杠杆效应和风险

很多拥有充足资金的客户咨询我，关于「收益性房产是否应现金购买，还是使用贷款」的问题。贷款虽可用较少自有资金持有较大物业，但需承担还款与利息负担，且房价下跌时的损失相对于自有资金恐将更大。

本文以Urbalytics的销售数据为基础，试算同一房产分别以「100%现金」「30%自有资金」「10%自有资金」购入时的自有资金收益率及现金流情况，并比较利率上升、空置和价格跌落时的变化。

本文要点

• 北千住站附近一栋售卖物业的表面收益率中位数为5.18%（2025年10月至2026年10月、剔除重复上市共53件，数据来源Urbalytics）。以此水平下1亿5千万元的物业现金购买时，自有资金收益率约为3.89%（TLL试算）。
• 同一物业以30%自有资金、利率2.5%、贷款期限30年购买，现金流基础自有资金收益率为2.27%，若加上本金偿还则为6.56%。利率3.5%时，现金流基础收益率降至1.05%。
• 若物业价格下跌10%，则自有资金对应损失分别为现金购买9.3%、30%自有资金时27.0%、10%自有资金时58.8%。

杠杆效应何时有效

借款能够提高自有资金收益率的条件是，物业的实际收益率（还款前的净收益 ÷ 总投资金额）高于借款成本。这里的「借款成本」存在两种衡量方式。

• 以现金流（净现金流）衡量：用年还款额 ÷ 借款金额（称为贷款常数）比较。2.5%利率、30年期的贷款常数约为4.74%，由于包含本金偿还，比单纯利息利率更高。
• 包含本金偿还来看的话：本金偿还是借款本金减少，意味着自有权益增加，这部分资金等同于利率本身（比如2.5%）来衡量。

当实际收益率低于贷款常数时，借款越多每年的净现金流收益率越低；若实际收益率高于利率，则包含本金偿还后的收益率会上升。东京23区内表面收益率通常在4~5%区间的独栋物业，利率2.5%附近贷款时，常处于「净现金流不利，但算上本金偿还仍有利」的状态。

试算前提：北千住收益率中位物业

以北千住站（位于足立区）附近的一栋出售物业为对象，该物业于2025年10月2日至2026年10月2日期间共53件变动（剔除10件重复上市）中，表面收益率中位数为5.18%，价格中位数为1亿5,170万元（数据来源Urbalytics，统计日为2026年10月2日）。假想接近此性能的物业如下：

• 物业价格1亿5,000万元，表面收益率5.2%（满租假设租金为780万元/年）。
• 空置损失与运营费计为满租假设租金的20%，还款前净收益（NOI）为624万元/年。实际收益率为4.16%。
• 相关杂费为物业价格的7%（1,050万元），全部由自有资金支付。总投资额为1亿6,050万元。
• 贷款采用30年期限、本息平均还款，利率分为2.5%、3.5%、4.5%三种情况。税金不计入。

表面收益率与实际收益率的区别详见「表面收益率与实际收益率的差异」，杂费内涵详见「购买收益性房产的杂费构成」。

现金100%、自有资金30%、自有资金10%之比较

同一物业的自有资金收益率因借款比例和利率不同而有显著差异。

数据来源：基于Urbalytics北千住一栋出售数据（2025年10月至2026年10月，53件）中的收益率中位数，TLL试算。试算日期：2026年10月2日。

在此收益率水准下，以净现金流基准观察，纯现金购买收益率最高，贷款比例越高收益率越低。因实际收益率（以总投资额计为3.89%）低于利率2.5%、30年贷款常数4.74%的水平。

但若包含本金偿还，2.5%利率时30%和10%自有资金的收益率则分别为6.56%和11.37%，超过现金购买。然而这部分收益并非每年实得现金，而是需待出售或还清贷款时才会兑现。若利率升至4.5%，即便包含本金偿还，10%自有资金收益率也下降至0.82%，低于现金购买。