东京23区二手公寓平方米及坪单价与同比【2026年9月】
李潇（宅地建物交易士）销售与物业管理负责人
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东京的二手公寓“市中心价格较高”是众所周知的事实，但过去一年内明显涨价的区域实际上并不是市中心。按区域看区分公寓的挂牌价格，港区和中央区基本持平，而世田谷区、葛饰区、丰岛区和中野区的涨幅更大。
本文整理了Urbalytics每月发布的东京23区区分公寓的建筑平方米单价（挂牌价格÷专有面积中位数）数据，按区域排列，比较了2026年9月与去年同期（2025年9月）。并对都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）与其他18区的差异、上涨幅度较大的区域及其背后的原因，以及区分公寓业主在考虑卖房时应确认的事项进行总结。
本文要点
- 2026年9月东京23区区分公寓建筑平方米单价（挂牌中位数）中，千代田区246.8万日元/㎡，港区246.7万日元/㎡最高，最低为足立区66.3万日元/㎡（数据来源：Urbalytics市场报告）。
- 同比来看，都心5区加权平均由195.3万日元/㎡上升到207.5万日元/㎡（+6.2%），其他18区则由95.2万日元/㎡上涨至114.0万日元/㎡（+19.7%），非都心区涨幅更显著。
- 涨幅最大的是世田谷区（+27.6%），港区下降1.8%，中央区微增0.9%。同期卖出件数均增加，都心5区约增1.5倍，其他地区约增1.3倍。
东京23区区分公寓平方米单价排行榜（2026年9月）
2026年9月建筑平方米单价中，千代田区（246.8万日元/㎡）和港区（246.7万日元/㎡）基本持平，位列第1、2位，紧随其后的是涩谷区（205.9万日元/㎡）和中央区（203.3万日元/㎡）。都心5区中新宿区（143.6万日元/㎡）排第8，落后于目黑区、文京区和品川区。最低为足立区（66.3万日元/㎡），与千代田区相差约3.7倍。
换算成坪单价（1坪约等于3.31㎡），千代田区和港区约815万日元/坪，足立区约219万日元/坪。以上数值均为挂牌价格中位数，非成交价格。
| 排名 | 区 | 建筑㎡单价 2026年9月（万日元/㎡） | 坪单价换算（万日元/坪） | 2025年9月（万日元/㎡） | 同比变化 | 挂牌件数（2025年9月→2026年9月） | 挂牌价格中位数（万日元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 千代田区 | 246.8 | 815.9 | 205.9 | +19.9% | 192 → 311 | 13,980 |
| 2 | 港区 | 246.7 | 815.5 | 251.1 | −1.8% | 843 → 1,349 | 15,100 |
| 3 | 涩谷区 | 205.9 | 680.7 | 185.4 | +11.1% | 513 → 761 | 10,400 |
| 4 | 中央区 | 203.3 | 672.1 | 201.4 | +0.9% | 617 → 1,068 | 12,790 |
| 5 | 目黑区 | 160.8 | 531.6 | 132.6 | +21.3% | 307 → 444 | 8,580 |
| 6 | 文京区 | 158.0 | 522.3 | 132.5 | +19.2% | 318 → 474 | 7,890 |
| 7 | 品川区 | 157.0 | 519.0 | 130.4 | +20.4% | 442 → 743 | 8,680 |
| 8 | 新宿区 | 143.6 | 474.7 | 129.7 | +10.7% | 726 → 927 | 6,500 |
| 9 | 台东区 | 133.9 | 442.6 | 111.8 | +19.8% | 372 → 480 | 5,980 |
| 10 | 江东区 | 133.1 | 440.0 | 118.9 | +11.9% | 663 → 1,056 | 8,980 |
| 11 | 丰岛区 | 131.6 | 435.0 | 107.2 | +22.8% | 406 → 588 | 5,999 |
| 12 | 世田谷区 | 123.6 | 408.6 | 96.9 | +27.6% | 745 → 935 | 7,250 |
| 13 | 中野区 | 109.7 | 362.6 | 89.4 | +22.7% | 269 → 425 | 5,280 |
| 14 | 墨田区 | 108.6 | 359.0 | 97.2 | +11.7% | 351 → 382 | 4,590 |
| 15 | 荒川区 | 104.0 | 343.8 | 89.9 | +15.7% | 202 → 255 | 5,990 |
| 16 | 北区 | 101.7 | 336.2 | 91.4 | +11.3% | 245 → 329 | 5,440 |
| 17 | 杉并区 | 95.1 | 314.4 | 84.8 | +12.1% | 405 → 508 | 4,805 |
| 18 | 大田区 | 90.9 | 300.5 | 83.5 | +8.9% | 589 → 637 | 4,000 |
| 19 | 练马区 | 81.8 | 270.4 | 72.6 | +12.7% | 435 → 510 | 3,980 |
| 20 | 板桥区 | 78.2 | 258.5 | 74.4 | +5.1% | 510 → 627 | 3,220 |
| 21 | 江户川区 | 77.9 | 257.5 | 70.9 | +9.9% | 269 → 292 | 5,498 |
| 22 | 葛饰区 | 70.5 | 233.1 | 57.4 | +22.8% | 269 → 331 | 3,985 |
| 23 | 足立区 | 66.3 | 219.2 | 58.6 | +13.1% | 430 → 496 | 3,880 |
来源：Urbalytics市场报告（按区域・东京。去年同期数据取自各区“区分公寓”页面月度趋势，如港区）。数据涵盖Urbalytics收集的区分公寓挂牌信息（挂牌中及已成交）。统计值为中位数（异常值通过IQR法剔除）。统计月份为2026年9月，数据于2026年10月2日查询。粗体表示都心5区。坪价计算由TLL按㎡单价×3.30578换算。
都心5区与其他18区差距缩小
按区域中位数以挂牌件数加权平均比较，2025年9月都心5区为195.3万日元/㎡，其他18区为95.2万日元/㎡，约相差2.05倍。至2026年9月，分别为207.5万日元/㎡和114.0万日元/㎡，差距缩小至约1.82倍。
以2025年9月为100的指数来看，2026年9月都心5区为106.2，其他18区116.7。特别是2026年5月以后，其他18区持续上涨，4个月内从108.2上涨至119.7。都心5区自2026年1月起基本保持在102至106区间。
此加权平均由TLL使用各区公开数据计算，非23区整体中位数。23区整体加权平均为143.7万日元/㎡（2026年9月，13,928件），与Urbalytics东京页面数据一致。
涨幅较大区域有哪些
同比涨幅较大的区包括世田谷区（+27.6%）、葛饰区（+22.8%）、丰岛区（+22.8%）、中野区（+22.7%）、目黑区（+21.3%）、品川区（+20.4%）、千代田区（+19.9%）、台东区（+19.8%）。都心5区中仅千代田区涨幅接近20%，涩谷区（+11.1%）和新宿区（+10.7%）均超过两位数，中央信区（+0.9%）和港区（−1.8%）基本持平。
涨幅较小的除港区、中央区外，还有板桥区（+5.1%）、大田区（+8.9%）、江户川区（+9.9%）。需要注意的是，低价区并非全部大幅上涨，区间价格差异依然明显。
另外，千代田区2025年9月卖出数据为192件，低于其他都心区。数据件数较少时，中位数易受售卖物业年代、面积、楼层等结构影响。
涨价原因推测
数据明确表明以下两点：
- 挂牌件数增加：都心5区从2,891件增至4,416件（约1.5倍），其他18区从7,227件增至9,512件（约1.3倍），港区从843件增至1,349件。尽管数据范围可能有变化，整体看卖出物件增加，而高价主力的都心区价格涨幅趋缓。
- 降价现象普遍：Urbalytics价格下调监测显示，2026年8月东京区分公寓共有6,778件降价，降幅中位数为−3.9%。港区单独降价件数达700件，中位降幅为−4.0%。
此外，非都心区涨幅较大可能因都心价格过高导致买家转向世田谷区、中野区、丰岛区、葛饰区等地，或这些区域新近且靠近车站的房源增多推升中位数。具体哪种因素占优，单凭本数据难以判断。未来价格受利率和供应影响波动，不能据此预测走势。
业主及投资者应确认事项
区中位数可作为参考估值，但不可全然依赖。考虑卖房时，应确认以下几点：
- 计算自身户型平方米单价：预估挂牌价÷专有面积，比较与区中位数差异。若差异大，应分析成因，如建筑年代、距站距离、楼层、面积等。
- 基于车站及公寓楼层级对比：同一行政区内，不同车站价格差异显著。以同楼盘或附近、相似面积和年代的挂牌与成交数据为对比基础。
- 关注挂牌件数增长情况：同区域、同楼盘内若卖出增加，买家选择多，议价能力强，有助于判定合理挂牌时机及价格。
- 预估挂牌价与成交价差异：本文数据以挂牌价为基准，实际成交价经议价可能下调，计算净得款应以成交价为准。
- 计入税费与费用后再做判断：持有时间超过5年（以出售当年1月1日状态判断）税率差异显著。详情请参考长期与短期资本利得税差异，费用详见房产销售中介费。
关于整体市场与收益率、利率关系的分析整理，请参考东京房地产是否处于泡沫？。想知自己房屋当前估值者，可使用TLL的免费估价服务。
常见问题
问：建筑平方米单价是什么？
区分公寓挂牌价格除以专有面积得出，表示每平方米的挂牌价格。Urbalytics市场报告提供各区中位数，数据为挂牌价格非成交价。
问：都心5区包括哪些？
本文所指都心5区为千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区。2026年9月，除新宿区（143.6万日元/㎡）外，其余4区均超过200万日元/㎡。
问：港区平方米单价较去年下降，是价格开始下跌吗？
港区下降1.8%，可视为基本持平。同期挂牌件数由843件增至1,349件，物件构成变化亦包含其中。单月数字不足以判断价格下跌趋势。
问：如何换算平方米单价为坪单价？
1坪约等于3.31平方米，将平方米单价乘以3.31即可近似换算成坪价。港区246.7万日元/㎡约为815万日元/坪。
总结
- 2026年9月东京23区区分公寓建筑平方米单价最高为千代田区246.8万日元/㎡和港区246.7万日元/㎡，最低为足立区66.3万日元/㎡，差距约3.7倍。
- 同比来看，都心5区加权平均上涨6.2%，其他18区上涨19.7%，差距从约2.05倍缩小到约1.82倍。
- 涨幅最大为世田谷区+27.6%，港区−1.8%、中央区+0.9%基本持平。同期卖出件数都心5区增加约1.5倍。
- 卖房时应结合站点及楼盘的挂牌与成交价格、挂牌数量变化以及税费后净得判断，不可单看区中位数。
封面图（示意图）：图片来源：Risto Kokkonen / Unsplash
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