东京民泊热门区域的租金与挂牌动态【2026年9月】台东・墨田・新宿・丰岛・大田
罗兴开新业务
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对于想在东京开展民泊业务或寻找民泊适用物业的投资者来说，选择区域时考虑的因素不仅仅是“住宿需求”。如果是租赁物业来运营，租金是成本的基础；如果是购置物业经营，挂牌价格和利回报率则构成收支的基础。
本文通过Urbalytics的数据整理了民泊需求较高的台东区、墨田区、新宿区、丰岛区、大田区5个区，2026年9月单栋收益物业的表面利回报率、建筑坪单价、挂牌数量，以及代表车站的住宅（区分产权公寓和公寓）和独栋挂牌租金。各区的民泊及旅馆业（根据《旅馆业法》）监管情况，则通过TLL相关区别文章汇总介绍。
本文重点内容
- 2026年9月单栋收益物业的表面利回报率分别为新宿区4.21%、台东区4.53%、丰岛区4.58%、墨田区4.64%、大田区5.01%，5区与去年同月相比波动均在±13个基点以内（来源：Urbalytics市场报告 按区域划分）。
- 建筑坪单价与去年同月相比，墨田区上涨19.3%（322.3万日元/坪）、台东区上涨18.0%（368.3万日元/坪），东侧两个区涨幅显著。
- 代表车站的挂牌租金单价（2025年10月至2026年10月中位数）：住宅为4,041～4,586日元/㎡，独栋为2,812～3,678日元/㎡，独栋租金单价比住宅低20%～40%（来源：Urbalytics租金数据）。
民泊需求较多的5区单栋收益物业：利回报率、坪单价及挂牌数量
5区单栋收益物业表面利回报率维持在4.2%至5.0%区间，较去年同月无明显变化。建筑坪单价方面，台东区和墨田区接近上涨了20%。
| 区 | 件数（2025年9月→2026年9月） | 表面利回报率（2025年9月→2026年9月） | 建筑坪单价（2025年9月→2026年9月） | 2026年8月降价（一栋／独栋） |
|---|---|---|---|---|
| 台东区 | 76件→90件 | 4.40％→4.53％（+13bps） | 312.1万→368.3万（+18.0％） | 13件・−3.2％／13件・−7.2％ |
| 墨田区 | 59件→77件 | 4.72％→4.64％（−8bps） | 270.1万→322.3万（+19.3％） | 27件・−5.6％／30件・−4.5％ |
| 新宿区 | 89件→127件 | 4.29％→4.21％（−8bps） | 390.4万→422.8万（+8.3％） | 29件・−5.7％／34件・−5.4％ |
| 丰岛区 | 105件→108件 | 4.50％→4.58％（+8bps） | 320.7万→318.0万（−0.8％） | 31件・−5.8％／33件・−5.0％ |
| 大田区 | 99件→121件 | 5.00％→5.01％（+1bps） | 258.8万→264.5万（+2.2％） | 34件・−5.5％／59件・−3.9％ |
数据来源：Urbalytics市场报告（按区域分类的各区单栋收益页面，2025年9月和2026年9月数据）。点击区名可跳转对应区页面。件数为挂牌中及成交的挂牌信息数量（非成交数量）。表面利回报率（预期利率）= 年收入÷挂牌价格；建筑坪单价= 挂牌价格÷建筑面积（万元/坪），均为中位数。降价数据来源于各区页面的降价观察（2026年8月，件数及降幅中位数）。数据确认日期：2026年10月2日。
截至2026年9月，整个东京都单栋收益物业表面利回报率为5.00%。大田区接近全都平均水平，新宿区则低79个基点。
代表车站租金：住宅与独栋的挂牌租金
如果通过租赁物业开展民泊，固定的每月租金是主要成本。本文选取每个区的代表车站，调查了过去12个月内发布的住宅（区分产权公寓、公寓）和独栋房屋的挂牌租金数据。
| 代表车站（区） | 住宅：件数／租金中位数／单价 | 独栋：件数／租金中位数／单价 | 独栋平均面积 |
|---|---|---|---|
| Asakusa（台东区） | 979件／13.5万日元／4,401日元 | 12件／20.5万日元／3,426日元 | 78.8㎡ |
| Hikifune（墨田区） | 213件／12.0万日元／4,041日元 | 19件／15.0万日元／2,886日元 | 53.2㎡ |
| Takadanobaba（新宿区） | 686件／13.85万日元／4,586日元 | 20件／28.0万日元／3,678日元 | 94.0㎡ |
| Ikebukuro（丰岛区） | 1,103件／12.4万日元／4,464日元 | 20件／33.75万日元／3,429日元 | 85.6㎡ |
| Kamata（大田区） | 978件／11.9万日元／4,425日元 | 25件／18.5万日元／2,812日元 | 72.4㎡ |
数据来源：Urbalytics租金数据（rent_stats，住宅= MANSION，独栋= HOUSE）。以车站作为最近站，统计自2025年10月2日至2026年10月2日的挂牌租金（月额）。相同建筑、面积和租金的重复挂牌合并为1件，异常单价数据已剔除。单价为日元/㎡·月的中位数。代表车站由TLL选定，不能完全代表整个区域水平。独栋样本较小（12～25件）。数据统计日期：2026年10月2日。
五个代表车站的住宅租金单价均在4,000多日元/㎡范围内，差异不大。独栋因面积较大，租金总额为15万～34万日元，约为住宅的1.3～2.7倍，但按㎡计算租金则低20%～40%。独栋含较多老旧物业，也导致单价偏低。此外，独栋虽适合多人大组客，但样本较少，且难以选择合适时间点寻找合适条件的房源，需要注意。
为何会出现这些变化，可能原因是什么
与前年同月相比，明显的变化包括台东区和墨田区建筑坪单价上涨（+18.0%、+19.3%），新宿区挂牌数量大幅增加（89件→127件）。表面利回报率5区均在±13个基点内，变化不大。
- 坪单价上涨但利回报率平稳：台东区坪单价上涨的同时，土地和建筑面积中位数缩小（台东区建筑面积中位数由2025年9月的77.5坪降至2026年9月的53.8坪）。若小型物业增多出售，总价保持低位时坪单价会被拉高，说明物业结构的变化可能影响了价格表现。
- 对住宿需求的预期：以浅草和押上为中心的区域因访日游客住宿需求旺盛，存在预期将物业转民泊或简易宿所（根据《旅馆业法》）的买家支撑价格。但数据无法确认该类买家占比。
- 监管调整：墨田区自2026年4月实施常驻管理规定，丰岛区也公布了营业日限制的新规。若监管趋严，可能抑制部分民泊需求（具体请参考下章节各区法规相关文章）。
- 大量降价：2026年8月，5区共有134件单栋收益物业降价，降幅中位数为-3.2%～-5.8%。挂牌价由卖方定价，成交前多次调整，需结合此情况解读。
各区民泊及旅馆业监管规定从何处确认
民泊主要适用《住宅宿泊事业法》（民泊新法，年营业上限180天）、《旅馆业法》下的简易宿所许可、以及国家战略特区的特区民泊（23区内仅大田区有），此外各区会根据条例对营业区域、营业日期、管理者常驻等有附加限制。因东京各区监管差异大，选定物业前务必确认所在区的相关规定。
- 台东区：台东区民泊与旅馆业能否经营？常驻与面对面原则及无人房东型营业日整理
- 墨田区：墨田区民泊与旅馆业能否经营？2026年4月实施常驻规则及营业日限制
- 新宿区：新宿区民泊与旅馆业能否经营？标识14日张贴、前台规格及纯住宅区内的星期限定
- 丰岛区：丰岛区民泊与旅馆业能否经营？民泊120天的修订计划及简易宿所的面对面钥匙交接
- 大田区：大田区民泊与旅馆业能否经营？特区民泊、民泊新法与简易宿所三大制度及申报流程
- 23区总体：东京23区民泊与旅馆业监管一览【2026年版】
条例会不定期修订，最终请务必向区级保健所或相关窗口确认最新规定。
业主和投资者需要确认的重点
民泊物业的收入波动比一般出租更大，且收入受监管和运营体系影响显著。结合市场数据，按照如下步骤确认能减少决策遗漏。
- 租金与住宿收入比较：租赁物业运营时，例如独栋月租20万日元，住宿收入需覆盖含清洁费、床品费、运营代理费及水电煤等固定开支的全年租金240万日元。需按高低两种情况试算入住率和单晚平均价格（ADR）。
- 转租许可及管理规约：租赁物业做民泊需得到房东同意转租，且区分产权公寓管理规约不得禁止民泊。
- 购置时利回报率：购入单栋物业部分自营民泊时，务必先确认若用于普通出租时的表面利回报率处于该区4.2%～5.0%水平，对比后将民泊作为附加选项，有助减轻监管变化带来的风险。
- 闲置房及独栋利用：自有独栋房屋是民泊还是出租或出售，可参考闲置房活用：出售、出租与民泊比较详细介绍。
TLL作为民泊运营代行服务商，负责从区监管确认、申报许可准备，到清洁、客户服务及价格调整全流程。如已有物件候选，欢迎咨询我们协助确认是否符合区法规及运营可行性。
常见问题解答
问：东京民泊需求最多的是哪个区？
通常认为以浅草所在的台东区、临近天空树的墨田区、新宿和新大久保所在的新宿区、池袋所在的丰岛区、以及靠近羽田机场的大田区较为热门。但各区民泊规范差异大，选择时需结合需求与监管两方面综合考虑。
问：民泊用独栋租金大约多少？
根据2025年10月至2026年10月的挂牌租金中位数，浅草20.5万日元，曳舟15.0万日元，高田马场28.0万日元，池袋33.75万日元，蒲田18.5万日元。样本数量12～25件，且租金受面积和建成年限影响较大。
问：民泊新法180天上限，会不会被区条例进一步缩短？
部分区的条例规定纯住宅区只允许在周末等限时营业。各区规定不同，详见区专文及向保健所咨询确认。
问：单栋物业利回报率越高，是否越适合民泊？
表面利回报率基于普通出租收益，不直接反映民泊盈利能力。需结合住宿需求、监管状况及运营成本，逐个物业测算。
总结
- 2026年9月民泊需求高的5区单栋收益物业表面利回报率维持4.21%～5.01%，与去年同月变化在±13个基点内。
- 建筑坪单价在墨田区上涨19.3%、台东区上涨18.0%，但物业结构变化可能对涨幅有影响。
- 代表车站的租金单价为住宅4,041～4,586日元/㎡，独栋为2,812～3,678日元/㎡，独栋租金单价低20%～40%。
- 民泊受制度与区条例影响显著，选定物业前务必确认区政法规，结合租金和运营成本进行收支测算。
封面图（示意图）：照片作者：Frank Okay / Unsplash
关于本文
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- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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