长期资本利得与短期资本利得的区别｜持有5年税率近翻倍原因及公寓出售时机测算
徳冨 絵美（宅地建物交易士）收购工作人员
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当您考虑出售公寓时，继价格之后最关心的问题往往是税务。特别是听说“持有满5年”这一时间节点税率会发生显著变化，很多人因此对出售时机感到犹豫。
本文将依次整理长期资本利得与短期资本利得（长期譲渡所得与短期譲渡所得）的划分规则，税率几乎相差两倍的原因，以及基于购置金额和持有年限的税额测算。最后结合东京整栋收益物业的回报率数据，讨论应更加重视税率差异还是市场利率变化。
本文要点
- 个人出售土地建筑时，依据出售当年1月1日的持有期限，超过5年归为长期资本利得，税率为20.315%，5年及以内为短期资本利得，税率为39.63%（包含所得税、复兴特别所得税及居民税，2026年适用法规）。
- 2021年取得的物业，2027年1月1日后出售即适用长期税率。即使历时超过5年，但如果出售当年1月1日持有不满5年，仍适用短期税率。
- 以购置金额8,000万日元的木结构公寓按买入价出售的测算显示，2026年短期出售和2027年长期出售带来约166万日元的税后差额；另一方面，表面回报率若变动0.5个百分点，年租金600万的物业价格约变动1,179万日元。
长期资本利得与短期资本利得的区别
区别唯在于持有期限，销售当年1月1日超过5年即属于长期资本利得，5年及以内则为短期资本利得。依据国税厅的Tax Answer（番号No.3208・No.3211，法规至令和8年4月1日有效）说明。
需注意的是，判定基准日非“出售日”，而是“出售当年的1月1日”。例如，2021年4月交付的物业，若于2026年10月出售，实际持有5年6个月，但2026年1月1日时持有尚不足5年（只有4年9个月），因此仍属短期资本利得。同样物业若于2027年1月1日之后出售，则判定持有期超过5年，为长期资本利得。
实务上可记忆为“持有年份加6年（取得年+6）的1月1日后出售即为长期”，更易避免错误。
取得日期为何时
原则上，取得日期为物业交付日，但也可选用买卖合同生效日。若为继承或赠与取得，则继承或赠与人原取得日及取得费将被承继。如继承父母的公寓，计算持有期从父母购入之日起算，而非继承日。
税率相差近两倍的原因
长期资本利得税率为所得税15%及居民税5%，短期则是所得税30%及居民税9%，基本税率差约2倍。另附加所得税额2.1%的复兴特别所得税（复兴特别所得税，2013年至2037年施行）。
| 类别 | 所得税 | 复兴特别所得税 | 居民税 | 合计 |
|---|---|---|---|---|
| 长期（超过5年） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期（5年及以下） | 30％ | 0.63％ | 9％ | 39.63％ |
出处：国税厅Tax Answer No.3208・No.3211，法规至令和8年4月1日有效。
短期税率较高，通常解释为政府抑制短期买卖行为的政策意图。土地和建筑的资本利得实行分离课税，独立于工资及不动产收入，无论其他收入多少，均适用固定税率。
税率差异在资本利得金额较大时表现尤为明显。
| 资本利得金额 | 短期税额（39.63％） | 长期税额（20.315％） | 差额 |
|---|---|---|---|
| 500万日元 | 约198万日元 | 约102万日元 | 约97万日元 |
| 1,000万日元 | 约396万日元 | 约203万日元 | 约193万日元 |
| 2,000万日元 | 约793万日元 | 约406万日元 | 约386万日元 |
| 3,000万日元 | 约1,189万日元 | 约610万日元 | 约579万日元 |
此为不考虑特别扣除的粗略估算，实际计算需对所得税及居民税分开进行尾数处理。
资本利得计算方法
资本利得计算公式为“售出价格 －（购置费用 ＋ 出售费用）”，税率乘以该净收益额，不适用售出价本身。
- 购置费用：包括土地购买价及建筑购买价减去累计折旧额，含购买时中介手续费等。
- 出售费用：出售时的中介手续费、买卖合同印花税、测量费等。
公寓常被忽略的是，建筑物的购置费用因持有期间每年计提折旧而递减。即使以与买入价相同的价格出售，因折旧后的账面价值减少，仍会产生资本利得。关于中介手续费的计算方法，可参考不动产出售中介手续费的计算方法。
测算：不同购置金额及持有期限的税额比较
对比同一物业于2026年出售（短期）和2027年出售（长期）的税额。前提条件如下：
- 2021年4月取得一栋中古木结构公寓，建筑占购置金额比例40%。
- 因取得时建筑已12年，采用简易法确定耐用年数为12年（定额法折旧率0.084）。
- 2026年和2027年均于6月以购置价格相同金额出售（假设市场价格持平）。折旧按月计算至出售月。
- 出售费用为中介手续费上限（售价×3%+6万日元，含10%消费税）。
| 购置金额 | 出售年份（类别） | 累计折旧 | 资本利得 | 资本利得税（概算） | 税后净收益 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5,000万日元 | 2026年（短期） | 882万日元 | 710万日元 | 282万日元 | 4,547万日元 |
| 5,000万日元 | 2027年（长期） | 1,050万日元 | 878万日元 | 178万日元 | 4,650万日元 |
| 8,000万日元 | 2026年（短期） | 1,411万日元 | 1,141万日元 | 452万日元 | 7,277万日元 |
| 8,000万日元 | 2027年（长期） | 1,680万日元 | 1,409万日元 | 286万日元 | 7,443万日元 |
| 1亿2,000万日元 | 2026年（短期） | 2,117万日元 | 1,714万日元 | 679万日元 | 1亿918万日元 |
| 1亿2,000万日元 | 2027年（长期） | 2,520万日元 | 2,117万日元 | 430万日元 | 1亿1,167万日元 |
税后净收益为扣除中介费和资本利得税后的金额，不含贷款余额偿还。税率依据2026年法规（长期20.315%、短期39.63%）由TLL测算。
持有多一年意味着多计提一年折旧，资本利得数额反而提升。但税率下降带来的优势更大，导致税后净收益增加。持有5,000万日元物业，差额约103万日元；持有8,000万日元物业，差额约166万日元；持有1亿2,000万日元物业，差额约249万日元。此外，还包括这一年间的租金收入。
是否只靠税率决定出售时机？
当税率边界仅相距几个月，等待毫无疑问是划算的。但若相差一年以上，则必须结合这期间的价格波动、空置风险及维修成本权衡。整栋收益物业价格很大程度上由回报率决定，市场回报率的细微波动就足以引发超越税率差的价格变动。
| 最近车站 | 样本数量 | 表面回报率中位数 |
|---|---|---|
| Nakano | 46件 | 4.38％ |
| Nerima | 25件 | 4.64％ |
| Kitasenju | 53件 | 5.18％ |
来源：Urbalytics整栋收益物业挂牌数据（东京都，按最近车站分，表面回报率＝年租金÷挂牌价格）。统计时间2025年10月2日至2026年10月2日，剔除多平台重复挂牌及表面回报率低于1%或高于25%的异常值，数据基于挂牌价格非成交价，统计日为2026年10月2日。
以年租金600万日元物业为例，若以4.8%的表面回报率估价，价格约1亿2,500万日元；若为5.3%，则约1亿1,321万日元，差额达约1,179万日元。不同车站的回报率中位数差达0.8个百分点，说明物业所处区域、建筑年份及时间点都会影响评估价格。单看税率差（上述测算在100万至250万日元区间），若仅依此延缓出售，可能因市场行情变化造成更大损失。
回报率如何决定物业价格的机制，请参考整栋公寓估价机制，文中也结合车站分区域行情进行说明。
短期出售时需考虑事项
因继承、资金周转或贷款还款要求，可能必须在短期内出售。此时确认以下事项，有助于明确税后收益预期：
- 完整收集购置费用及出售费用：包括购买时的中介费、测量费等所有可计入成本的费用，费用越多，资本利得越小。应保存购置时合同及收据至完成出售。
- 确认交付日：短期与长期以出售年度1月1日判定。年底签约年初交付的情况，出售属于哪一年要询问税务师确认。
- 比较出售方式：通过中介耗时出售以取得更高售价，或快速让渡取得现金，两者在税后净收益和时间节点均有不同。相关比较请参考买断与委托中介出售对比。
从评估至交割的全过程可以参考收益物业出售流程。想在确定出售时机前了解当前价格参考的读者，可使用免费评估服务。
常见问题
Q. 持有期是否只要超过5年一天即为长期资本利得？
不一定。判定标准为“出售当年的1月1日”持有期，若当年1月1日持有期不满5年，仍为短期资本利得。长期的简单判定方法是“取得年份+6年的1月1日以后出售”。
Q. 继承公寓的持有期从何时起算？
从被继承人（亡者）的取得日起算。继承时也承继取得费用，因此即使继承后立即出售，若被继承人已持有时间较长，通常也可算作长期资本利得。
Q. 法人持有物业是否也有长期、短期区分？
法人无个人的长期短期税率差异，出售收益会与其他盈亏合并计算法人税等。关于个人与法人税负差异，请参见公寓经营法人化一文。
Q. 出售亏损可否抵扣工资收入？
土地建筑出售亏损原则上不能与工资所得、不动产所得等其他收入抵扣，仅限当年其他土地建筑资本利得之间抵扣，部分自住房出售等特例除外。
总结
- 依据出售年份1月1日的持有期，超过5年适用长期税率20.315%，5年以内适用短期39.63%，税率相差约两倍（2026年法规）。
- “取得年份+6年”的1月1日后出售作为长期的判断基准。继承物业则从被继承人取得日起算。
- 购置金额8,000万日元的测算中，长期与短期税后净收益差约166万日元。虽折旧增加资本利得，但税率降低带来的利益更大。
- 但回报率变化0.5个百分点，会导致年租金600万日元物业价格出现约1,179万日元的差额。所以判断卖出时机，需综合考虑税率、市场行情及物业状况。
※本文基于2026年10月最新法规（令和8年4月1日法规等）进行一般性说明，具体税额请咨询税务师或主管税务署确认。
配图示意：Photo: Kelly Sikkema / Unsplash
关于本文
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- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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