带租约转让公寓：价格形成及准备事项

出售整栋公寓时，不必要求租户搬出。保留现有租户，连同租赁合同一并转给买方的销售方式称为“带租约转让”（オーナーチェンジ），这是收益物业出售中较为普遍的做法。

不过，带租约转让时，价格更大程度上由“当前租金收入”决定。满租还是有空置，租金是否与市场价相符，有无租金拖欠等，买方会通过文件确认这些情况。本文结合Urbalytics的利回率数据，解说带租约转让价格的决定方式及卖方需准备的事项。

本文要点

• 带租约转让时，出租人地位和押金返还义务转移至买方（民法第605条之2、第605条之3，e-Gov，2026年10月确认）。无需租户同意，但成交后须通知新出租人与租金汇款账户。
• 以满租年租金1,000万日元的10户公寓为例，若有2户空置（现况租金为800万日元），根据一栋出售物业的表面利回率中位数折算，在Akabane（赤羽，4.80％）处，满租预估价格约2.08亿日元，现况价格约1.67亿日元，差额约4,200万日元（Urbalytics，2025年10月至2026年10月，34件）。
• 买方核对重点为租金明细表（レントロール）与租赁合同是否一致、有无租金拖欠、租金与市场价差、续约及解约通知条件、押金金额。提前准备可减少估价波动及谈判时间。

什么是带租约转让：带租户出售时继承的内容

带租约转让指的是出售出租中物业，租赁合同仍维持有效，卖方将租赁权一并转给买方。依据民法第605条之2，具备对抗要件的租赁合同不动产转让时，出租人地位随之转移至买方。卖卖双方协议转移地位的情况，也无需租户同意（民法第605条之3）。

买方继承的主要内容如下：

• 租赁合同内容：租金、公共费用、合同期限、续约费、特别约定
• 押金返还义务：退租时返还押金的义务由买方（新出租人）承担（民法第605条之2第4款、第622条之2）
• 必要费用及有益费用的偿还义务：返还由租户负担的修缮费用等义务

实际操作中，多采用卖方将押金交给买方，同时从买卖价款中扣减相应金额的方式进行结算。具体方式将在买卖合同中明确记载。

价格形成：满租预估与现况的估价差异

带租约转让物业的价格主要依收益还原法计算。基本公式为“年租金÷买方要求利回率”。问题在于年租金是按“满租预估”还是“现况（实际租金）”计算。

以下表以满租年租金1,000万日元（10户）公寓，因2户空置导致现况年租金为800万日元为假设，基于3个车站一栋出售物业的利回率中位数进行价格估算。

来源：Urbalytics 出售数据。2025年10月2日至2026年10月2日期间已发布或价格变更的一栋出售物业（剔除多平台重复挂牌，剔除表面利回率低于1%或高于25%者）的表面利回率中位数，由TLL试算。年租金、户数及空室数为假设。基于挂牌价计算，非成交价。统计日期：2026年10月2日。

按现况计算时，租金减少约两成，价格亦相应下调约两成。另一种看法是“按满租预估评估，扣除空置填补费用”。例如每户恢复原状费用30万日元，广告费（AD）按2个月租金，空置期4个月租金累计约80万日元，则2户约160万日元。此法下，Akabane案例从满租预估价中扣除160万日元，约2.07亿日元，价差明显缩小。

实际交易中，多数买方会综合现况租金及空置易填程度，介于两者之间定价。空置多的物业更倾向按现况估价，因此售出前是否填补空置、提供附近市场租金及成交周期等“填满依据”对价格影响甚大。利回率与估价关系亦详见整栋公寓估价决定方式。