收益物业（一栋公寓・住宅）出售流程｜从评估到结算的5个步骤及费用·税金

步骤3 出售前准备：整理书面资料及物业

买方为判断购买及向银行申请贷款，会要求大量资料。提前准备齐全，可缩短从买方出价到签约时间。

• 租赁清单（各房租金·共益费·保证金·合同起始日一览）
• 各房租赁合同，担保公司合同内容
• 固定资产税及城市规划税纳税通知书
• 登记识别信息（权利证明）、建筑图纸·测量图
• 确认済证明·检验済证明
• 维修历史（外墙涂装、屋顶防水、热水器·设备更换时点等）
• 管理委托合同，建筑管理（清洁·检查）合同内容

同时确认以下事项：

• 边界：带土地的一栋物业买主可能要求确定测量。需邻地及道路共同确认，可能耗时数月，需提前确认是否必要。
• 空室：如步骤1，保持适当租金募集，不大幅下调租金。
• 外观：清洁公共区域和简单修缮即可改善看房印象。大修费用不一定能通过价格回收，实施前应与房地产公司商量。

步骤4、5 从买卖合同到结算交付

买卖合同

找到买家后，会收到写明希望价格·支付方法·交付时间等的买付证明书（购房申请书）。条件达成后签订买卖合同，并收取定金。定金一般为买卖价的5〜10%。

签约时需填写物业状况报告书（告知书）及附属设备表。发现漏水、白蚁、设备故障、租金拖欠或与租户纠纷等已知事项应如实说明。自2020年4月民法修正后，卖方若交付内容与合同不同，需承担契约不适合责任。个人卖方可通过特别约定限定责任期限或免除责任，签约前需确认责任范围。

结算与交付

结算日收取买方尾款，由司法书士申请所有权变更登记。若有贷款，结算当天偿清并注销抵押权。涉及业主变更的结算与手续如下：

• 保证金：租户交付的保证金由买方承继（通常与买卖价抵扣结算）。
• 当月租金：交付日为基准按天数比例结算。
• 固定资产税·城市规划税：按交付日按年月比例结算当年税额。
• 通知租户与管理公司：告知业主变更及租金汇款账户变更事宜。
• 钥匙与文件交付：交付各房及公共部钥匙、租赁合同原件及设备使用说明书等。

出售产生的费用与税金

费用	参考及计算方法
居间手续费	买卖价×3%+6万日元+消费税（买卖价超400万日元时的上限）。回购则无需支付。
印花税（买卖合同书）	5,000万日元超至1亿日元以下为3万日元，1亿日元超至5亿日元以下为6万日元（减免措施，适用至2027年3月31日签订的合同）
抵押权注销费用	登记许可税（每宗不动产1,000日元）+司法书士报酬
贷款提前偿还手续费	依金融机构和合同内容不同
测量费用	如进行确定测量。因邻地数量和是否确认与道路边界不同而变动，应通过报价确认

个人持有物业出售盈利（资本利得）时，需要支付所得税和居民税。资本利得计算为“出售价格 −（取得费用 + 转让费用）”，税率根据持有期限不同而异。

分类	持有期限（以出售当年1月1日为基准）	税率（所得税·特别复兴所得税·居民税合计）
长期资本利得	超过5年	20.315%
短期资本利得	5年以下	39.63%

持有期限以出售年份的1月1日判断，因此即使房产取得满5年，仍可能判定为短期。此外，个人自用住宅可享受3000万日元特别扣除，但租赁收益物业不可使用。法人持有时则按法人税方式计算。税额因个人情况不同，建议咨询税务师（税率适用至2026年）。

本人无法出席时：代理人出售及海外居住情形

因住院·高龄·海外居住等原因卖方本人无法参加合同签署或结算时，可委托代理人出售。但代理人交易易被冒名等欺诈利用（所谓地面师事件），买家及司法书士会严谨核查。为顺利推进，需优先准备以下事项：

• 委托书：明确代理人姓名·地址、目标物业信息、代理权范围（仅签约或包含收款）、有效期限、委托日期，须本人实印盖章。避免使用“一切委托”等模糊表达。
• 本人文件：印章登记证明、身份证明文件、登记识别信息（权利证），如登记地址与现住址不同，还需住民票等。
• 代理人文件：身份证明、印章登记证明（代理人为法人时需公司登记确认书）。
• 本人意愿确认：即使有代理人，司法书士仍会向本人确认出售意愿，需事先协调面谈或电话时间。

常驻海外的日本国籍者一般以在外公馆颁发的“签名证明”代替印章登记证明，以“在留证明”代替住民票。持有外国籍者则用本国公证制度中的宣誓供述书等替代。因取证耗时，建议确定出售后即开始准备。

总结

• 收益物业价格几乎由“租金 ÷ 收益率”决定。出售前大幅调降租金，会导致价格下降。
• 居间合同根据参与方式和出售速度需求选择一般·专任·专属专任。优先考虑速度或省事时，也可考虑回购。
• 提前准备租赁清单·维修记录·边界资料等，有助缩短签约时间。
• 税率根据持有时间（截至出售年1月1日）是否超过5年变化。
• 本人无法出席时，需尽早准备委托书及本人确认文件。