徳冨 絵美

2026财年（令和8年度）税制改革与房东：租赁不动产继承税评估调整（取得后5年内的物件）

基于令和8年度税制改革大纲及国税厅2026年9月发布的通达案，详细解读取得5年内租赁不动产的继承税评估调整，区分已确定事项与方案阶段，附评估试算及业主确认流程。

徳冨 絵美不动产收购

2026.10.18

公寓出售的税费会因折旧而增加？建筑物取得费用的计算方法及不同结构、建筑年份的税额试算

即使以购入价卖出公寓，也会产生税费，这是因为建筑物取得费用因折旧而减少。本文详细说明取得费用计算方式，木结构与钢筋混凝土结构的税费试算，以及东京市场建筑年限分布和个人法人税务差异。

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2026.10.17

收益性房产现金购还是贷款购？以北千住收益率测算杠杆效应和风险

基于北千住一栋房产（表面收益率中位5.2%），分别以100%现金、30%、10%自有资金购入的自有资金收益率和现金流试算，分析利率2.5%-4.5%、空置及价格跌10%下的表现差异，解读现金与贷款购房的判断要点。

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2026.10.16

长期资本利得与短期资本利得的区别｜持有5年税率近翻倍原因及公寓出售时机测算

日本不动产资本利得税，持有超过5年适用长期税率20.315%，5年以内为短期39.63%。解析计税起算日、购置费用和持有年限对税额影响，以及结合利率数据判断最佳卖出时间。

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2026.10.08

房地产投资可否全额贷款及超额贷款｜条件与借款风险试算

解析房地产投资中全额贷款与超额贷款的适用条件及风险。结合不同自有资金比例的还款比率与收益试算，东京近郊六站点利率中值及金融机构类型差异，帮助投资者全面了解贷款风险。

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2026.10.03

表面收益率与实际收益率的区别｜计算公式、费用明细及东京6个车站一栋物业的差异试算

本文通过计算公式和管理费、修缮费、固定资产税、空置损失、保险费等费用明细，详细解析表面收益率与实际收益率的区别，并试算东京6个车站一栋物业实际收益率下降幅度，助您精准评估投资回报。

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2026.10.02

不动产投资词汇集｜收益率・权利・交易・租赁・税务基础术语汇总解说

表面收益率・NOI・DSCR・借地权・容积率・不可再建・融资特别约定・合同不适合责任・业主变更・广告费・不动产取得税等，收益性物业的购买・运营・出售时常用的不动产投资词汇，按领域逐项解说。

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2026.10.01

外国人在日本购买房产的注意事项｜贷款、手续、税务与管理

介绍外国籍人士及海外居住者在日本（东京）购买收益型房产时的注意事项：能否持有与外汇法申报、在留资格与贷款、签名证明等购房文件、非居住者租金与出售时的源泉征收及纳税管理人。

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2026.10.01

不动产投资贷款基础｜与住房贷款的区别、审核重点及金融机构种类

本文围绕购买收益物业所用的不动产投资贷款，讲解其与住房贷款的区别、审核中关注的物业评估与申请人属性、都市银行、地方银行、信用合作社、非银行机构的特点，以及贷款期限和利率变动时的还款金额测算。

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2026.10.01