什么时候需要考虑将公寓经营法人化？个人与法人的税率比较、三种方式及设立费用
当公寓的租金收入逐渐增加时，税务师或金融机构有时会建议您“差不多该考虑法人化了”。这是因为日本个人所得税采用累进税率（收入越高税率越高），当所得达到一定水平后，通过法人来持有，有可能降低整体税负。
本文将为您解读个人与法人的税率区别、法人化的三种方式、合同会社（Godo Kaisha）与株式会社（Kabushiki Kaisha）的区别和设立费用，以及法人化的缺点和适合考虑的时机。由于具体判断因个人情况而异，最终建议请咨询税务师。
法人化后有哪些变化
税率：个人所得税为累进税率（5〜45%），而法人税则相对较为平坦。
收入分散：可以将家人聘为高管或员工，按照实际工作支付报酬，实现收入分散。
费用处理：如董事薪酬、退休金、部分人寿保险费等，法人在费用处理上有其独特之处。
继承：用法人持有物业时，继承时继承的是法人的股权（持分），而非不动产本身，更便于设计承继方式。
个人税率与法人税率
个人所得税与居民税合计后的税率，根据应税所得如下：
应税所得 | 所得税率 | 加上居民税的总税率 |
|---|---|---|
195万日元及以下 | 5% | 15% |
超过195万〜330万日元及以下 | 10% | 20% |
超过330万〜695万日元及以下 | 20% | 30% |
超过695万〜900万日元及以下 | 23% | 33% |
超过900万〜1,800万日元及以下 | 33% | 43% |
超过1,800万〜4,000万日元及以下 | 40% | 50% |
超过4,000万日元 | 45% | 55% |
来源：国税厅《所得税的税率》。居民税一律按10%计算。除此之外，到2026年为止还需加收2.1%的特别所得税（复兴特别所得税）。
另一方面，中小型法人的法人税、法人居民税及法人事业税的合计实际税率，根据所得金额大致在20%台到30%初水平。当包括工资性收入等其他所得在内的应税所得超过900万日元、进入43%税率区间时，考虑法人化的人会增多。
法人化的三种方式
方式 | 机制 | 特点 |
|---|---|---|
管理委托方式 | 物业仍为个人持有，将管理业务委托给自己的法人，并向法人支付管理费 | 最容易开始，但可划转给法人的收入仅限于与实际管理工作相匹配的管理费范围 |
包租方式 | 物业仍为个人持有，由自己的法人整体承租后再转租给租客 | 可比管理委托方式向法人移转更多收入，但承租租金需合理 |
持有方式 | 法人直接持有物业 | 全部租金收入都计入法人，效果最显著。但将已有物业转移至法人需花费较大成本 |
如果管理费或承租租金大幅高于市场水平，可能在税务上被否定。应根据实际管理业务和与第三方交易的标准来设置金额。
将现有物业转移給法人的成本
采用持有方式，将个人名下的物业转移至法人时，实际是个人向法人出售物业。主要产生如下成本：
个人端：如有转让收益，需缴纳资本利得税（持有期超过5年为长期转让，税率20.315%）
法人端：不动产取得税、所有权变更登记费、司法书士报酬
融资：如仍有以个人名义贷款，需以法人名义重新贷款或获得金融机构同意
因此，常见的做法是今后购买的新物业直接以法人名义购买，原有物业继续以个人名义，通过管理委托方式或包租方式运营。
合同会社（Godo Kaisha）与株式会社（Kabushiki Kaisha）的区别
合同会社 | 株式会社 | |
|---|---|---|
登记许可税 | 6万日元起 | 15万日元起 |
章程公证 | 无需 | 需要（公证人手续费3～5万日元） |
高管任期 | 无限期 | 有任期（非上市公司最长10年） |
决算公告义务 | 无需 | 有义务 |
纸质章程需贴4万日元印花税，使用电子章程则无需缴纳。以资产管理为主要目的时，通常选择设立和运营费用较低的合同会社（Godo Kaisha）。
法人化的缺点及注意事项
即使亏损也要缴税：法人居民税的均等额（均等割），即使企业亏损也每年都需要缴纳（东京都，资本金不超过1,000万日元且员工不超过50人的法人为每年7万日元）。
税务师费用及事务负担：法人决算及申报比个人复杂，通常需要委托税务师。
社会保险：支付董事薪酬后，原则上需要加入社会保险。
公私资金区分：公司的资金不是个人资金，不得将私人支出计入公司费用。
贷款审查：新设法人也有银行根据代表人资产和经营经历审批贷款，但条件可能与个人贷款不同。
适合考虑法人化的时机
租金收入增加，已进入较高税率区间
今后还有继续购入物业的打算
家人实际参与管理工作，可以按工作支付报酬
为了继承考虑，希望提前规划物业的承继方式
法人化后，需将每个物业的收支及管理记录纳入公司的账簿。建议事先与管理公司建立每月出具收支报告的机制，有助于决算和贷款材料准备。
小结
个人所得税为累进税率，联合居民税最高可达55%；中小法人的实际税率大致在20%台～30%台前半。
法人化方式有管理委托、包租、持有三种，需结合效果与资产转移成本进行选择。
由于将现有物业转至法人需要支付资本利得税及取得税，有时新购物业直接用法人名义购入更为划算。
作为资产管理法人，合同会社（Godo Kaisha）因设立及运营成本低更受青睐。
建议结合均等额、税务师费用、社会保险等各项成本，与税务师一起进行综合测算后再做判断。
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