整栋公寓的估价是如何决定的？收益还原法的思路及东京7个车站的收益率行情
“我们的公寓现在卖的话能卖多少钱呢？”因继承、贷款偿还或进行大修预算等原因，许多产权人都会开始有这样的疑问。然而，整栋公寓的价格即使建筑面积和年龄相同，也可能相差数千万日元，即使参考周边的独栋房屋或公寓市场行情，也难以准确判断。
本文首先整理了整栋公寓估价的思路，随后从Urbalytics积累的东京都内挂牌数据中，介绍各车站的收益率行情。希望能作为您委托估价前，掌握“估价大致区间”的参考资料。
本文重点
- 整栋公寓的价格以“年收益 ÷ 收益率”为基础，估价时更重视扣除费用后的实际收益。
- 东京7个车站的整栋物业表面收益率中位数，从三轩茶屋的4.1％到北千住的5.5％存在差异（2026年9月，Urbalytics挂牌数据）。
- 若资产年租金为1,000万日元，则收益率分别是4.1％和5.5％时，价格相差约6,000万日元。
整栋公寓的价格以“租金 ÷ 收益率”为基础
自用的独栋住宅或公寓，价格主要根据附近类似房屋成交价（交易实例）来决定。相对而言，整栋公寓的购买者多数为投资者。投资者关心的是“该物业每年能赚多少钱”，“相对应的价格是否合理”，因此估价主要基于从收益反推的方式（收益还原法）。
最基本的公式如下。
价格 ＝ 年收益 ÷ 收益率（还原收益率）
这里所说的“收益”和“收益率”有两种角度：
- 表面收益率：满租状态下年租金 ÷ 价格。大多数卖房广告中显示的即为该数据。
- 实际收益率（NOI收益率）：从年租金中扣除空置损失、管理费、固定资产税、维修费等费用后的净收益 ÷ 价格。实际估价和金融机构的评估更重视此数据。
也就是说，影响估价金额的主要有两点：①实际能赚多少（租金和费用）及②该地区该物业买家所要求的收益率百分比。即使①相同，②变化1％也会导致价格大幅波动。
东京7车站的收益率行情（2026年9月时点）
那么，②“买家所要求的收益率”因地点不同，差距多大呢？Urbalytics整理了东京都内整栋物业（公寓、マンション、写字楼）的挂牌数据，统计了7个车站周边的表面收益率情况。
| 车站（区） | 统计件数 | 表面收益率 中位数 | 表面收益率 平均值 |
|---|---|---|---|
| 三轩茶屋（Setagaya区） | 135件 | 4.1% | 4.5% |
| 锦糸町（Sumida区） | 85件 | 4.3% | 5.1% |
| 中野（Nakano区） | 122件 | 4.6% | 4.9% |
| 池袋（Toshima区） | 167件 | 4.7% | 5.1% |
| 蒲田（Ota区） | 131件 | 5.1% | 5.5% |
| 赤羽（Kita区） | 92件 | 5.4% | 5.8% |
| 北千住（Adachi区） | 177件 | 5.5% | 5.9% |
出处：Urbalytics挂牌数据（包含东京都内整栋物业=公寓、マンション、写字楼。2025年起带有年预期租金的挂牌信息。2026年9月29日统计）。表面收益率=挂牌时年预期租金 ÷ 挂牌价格。
统计中包括钢筋混凝土结构的整栋マンション和店铺写字楼。若限定为木结构或轻钢骨整栋公寓，由于建筑年代较老、贷款期限通常较短，收益率通常高于上述表格所示。
从中可看出以下趋势：
- 越是受欢迎的住宅区、越靠近市中心，收益率越低（＝价格越高）。三轩茶屋、锦糸町、中野、池袋悦于4％前半至中间范围集中。
- 越远离城北・城东中心，收益率越高。赤羽、北千住收益率约为5％中后期，同样租金时价格相对较低。
- 平均值高于中位数，是由于部分老旧或不可重建物业收益率超过10％，推高了平均水平。想把握行情建议查看中位数更合适。
以上均基于“挂牌价格”计算，实际成交价格通常会因谈判而低于挂牌价，因此成交通常对应的收益率会比表中稍高。
相同租金下，区域差异可导致估价相差数千万日元
收益率差异对价格的影响，我们用简单例子验证。假设满租年租金为1,000万日元的公寓，以下是用中位收益率做逆算的价格范围。
| 预计收益率 | 对应车站 | 价格估算（1,000万 ÷ 收益率） |
|---|---|---|
| 4.1% | 三轩茶屋 | 约2亿4,400万日元 |
| 4.7% | 池袋 | 约2亿1,300万日元 |
| 5.1% | 蒲田 | 约1亿9,600万日元 |
| 5.5% | 北千住 | 约1亿8,200万日元 |
即使租金完全相同，4.1％与5.5％的收益率差异也会造成约6,000万日元的价格差距。换句话说，在同一区域中，收益率仅低0.5％（即价格更高）就会显著提升售价。
※以上为基于表面收益率的简单换算，非实际估价结果。实际估价还会综合考虑费用、空置率、建筑年限及楼宇状态等因素。
除收益率外影响估价的关键因素
同车站、同租金情况下，估价差异主要由以下因素造成：
1. 租金是否与市场持平
当前租金若高于周边行情，退租后可能无法维持同等租金入住。估价时不仅审视现有租金，还会核对按市场租金调整后的收益。反之，长期入住且租金低于行情的房间则可能对估价形成正面因素。
2. 建筑年代及结构（贷款获得难易）
多数买家会使用贷款。金融机构多基于建筑法定耐用年限（日住宅木结构22年，钢骨结构根据骨架厚度为19年（3mm及以下）、27年（3～4mm及以下）、34年（4mm以上），钢筋混凝土结构47年）来设定贷款期限。剩余年限越短，贷款年限越短，买家范围受限。因此老旧木结构公寓收益率偏高也是原因之一。
3. 空置及维修状况
空置严重或外墙、屋顶即将维修的物业，买家会从价格中扣除购后预计支出。若有书面维修记录，更容易获得准确评价。
4. 法规及权利关系
超出容积率、建蔽率限制、未符合临路条件（不可重建）、借地权等物业贷款获得难度大，价格易受到压制。但专门回购该类物业的公司也存在。
土地价值对价格的支撑情况
与收益还原法并行的还有从土地与建筑物价值累积考虑的方式（原价法・累积价格）。金融机构多用此方式作为担保评估参考，土地价值较高物业更易获得贷款，买家更容易聚集。
特别是建筑物较旧的房源，收益计算价格往往低于土地价值。此时作为土地（重建用地、空地）出售，价格可能更高。是否按土地或按整栋公寓出售，估价会有所不同。
委托估价前建议准备资料
准备以下资料，有助于提高桌面估价的精度。即使未全部备齐，也可进行估价。
- 租金明细表（各户租金、合同开始日期、空室情况一览）
- 固定资产税・都市计划税纳税通知书或评估证明书
- 登记簿謄本（土地、建筑物）、地籍图・测量图
- 建筑物蓝图、是否拥有验收合格证明
- 维修记录（外墙、屋顶、给排水等）及报价单
- 与管理公司签订的管理委托合同
在出售前填补空室、调整租金，也可能提升估价。若想综合考虑是否出售或继续持有，也可利用租赁管理运营咨询服务。
常见问题解答
Q. 整栋公寓的估价是免费的吗？
多数房产公司不收取估价费用（TLL的免费估价同样如此）。如需测量或委托不动产鑑定师进行专业评价，将产生额外费用。如有租金明细表、宣传单等资料，桌面估价精度会更高。
Q. 估价按表面收益率还是实际收益率计算？
市场行情判断用表面收益率，但实际估价重视扣除空置损失、管理费、固定资产税、维修费等后的实际收益（NOI）。费用越低的物业，同租金下估价越高。
Q. 东京不同区的收益率行情差异大吗？
Urbalytics挂牌数据（2026年9月）显示，整栋物业表面收益率中位数为三轩茶屋（Setagaya区）4.1％，池袋（Toshima区）4.7％，北千住（Adachi区）5.5％。越靠近市中心、越受欢迎的住宅区，收益率越低，价格越高。
Q. 老旧木结构公寓或不可重建物业是否能出售？
视条件而定有可能出售，但因贷款难度大买家有限，收益率较高（价格较低）。若土地价值较高，也可考虑按土地（重建或空地）方式出售。
总结
- 整栋公寓价格以“年收益 ÷ 收益率”为基础，估价时重视扣除费用后的实际收益。
- 东京都内整栋物业挂牌数据显示，表面收益率中位数从三轩茶屋的4.1％至北千住的5.5％存在差别（2026年9月）。
- 同样年租金1,000万日元，收益率4.1％与5.5％时，价格相差约6,000万日元。
- 租金合理性、建筑年代与贷款情况、空置及维修状况、法规与权利关系、土地价值，均会影响估价。
行情仅为参考，建议基于租金和建筑状况进行个别估价以确认准确价格。TLL提供基于成交和挂牌数据的免费估价服务，您也可仅提交宣传单或资料申请。
封面图片：Ryan Rivers / Unsplash
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