不动产出售的中介手续费是多少？上限计算方法·速查表·支付时间点
不动产出售时的费用中，多数情况下金额最大的是中介手续费。像整栋公寓那样售价达到亿日元级别时，中介手续费也会达到数百万日元。
本文将介绍手续费的上限如何决定、按售价划分的上限金额、2024年7月开始的低价物件特例、支付时间点与谈判方式，以及不产生中介手续费的销售方式。
什么是中介手续费
中介手续费是指委托不动产公司（宅地建物取引业者，宅建业者）进行出售中介，买卖合同达成时支付的报酬。因属于成功报酬，如未找到买主未达成契约则不产生费用。
中介手续费金额由宅地建物取引业法和国土交通省告示规定上限。禁止超过上限收取，但低于上限收费没有问题。请注意，“3%＋6万日元”仅为上限，不是固定收费标准。
手续费上限的计算方法
手续费上限根据售出价格（未含税）分为三个区间，分别乘以对应费率后相加得出。
| 出售价格区间 | 费率（未含税） |
|---|---|
| 200万日元以下部分 | 5% |
| 超过200万日元至400万日元部分 | 4% |
| 超过400万日元部分 | 3% |
售价超过400万日元时，上述计算可简化为速算公式「售价 × 3% ＋ 6万日元」，结果一致。如不动产公司为消费税纳税者，则需在此基础上加收10%消费税。
另外，若售价中包含建筑物消费税（如卖方为纳税者），则应以未税价格计算。
售价对应的手续费上限速查表
以下为使用速算公式计算的各售价对应上限手续费（以不动产公司为纳税者计算）。
| 售价 | 手续费上限（未税） | 手续费上限（含税） |
|---|---|---|
| 1,000万日元 | 36万日元 | 39.6万日元 |
| 3,000万日元 | 96万日元 | 105.6万日元 |
| 5,000万日元 | 156万日元 | 171.6万日元 |
| 1亿日元 | 306万日元 | 336.6万日元 |
| 2亿日元 | 606万日元 | 666.6万日元 |
| 3亿日元 | 906万日元 | 996.6万日元 |
计算依据：宅地建物取引业法第46条，国土交通省告示（买卖·交换中介手续费）。
售价800万日元以下物件的特例（2024年7月起实施）
对于老旧独栋住宅或地方土地等低价物件，中介手续费较低，使不动产公司经营负担加重。因而自2024年7月起，售价800万日元以下的宅地・建筑物施行手续费上限为30万日元（未税）的特例。
例如售价500万日元时，通常手续费上限为21万日元（未税），特例则可收取最高30万日元（未税）。使用该特例需由不动产公司在签订媒介合同时向委托人说明并达成合意。出售低价物件前应事先确认手续费金额。
支付时间及手续费谈判
一般情况下，中介手续费分两次支付：签约时支付一半，结算交付时支付剩余一半。若买方贷款未获批合同解除（贷款特约解除），相关处理也需在媒介合同中确认。
手续费金额可低于上限，有谈判空间。但大幅降低手续费可能导致不动产公司减少广告投放和买主搜寻等工作。不动产公司的销售能力直接影响价格和销售速度，建议综合考虑手续费和销售活动内容来选择。
另外，中介手续费之外可要求额外广告费用，但仅限于卖方委托的不动产公司为超出常规销售活动的特别广告支出的实际费用。常规广告费用已包含在中介手续费内。
双边中介与单边中介
由同一家不动产公司同时代理卖方与买方，称为“双边中介”；只代理卖方或买方之一者，称为“单边中介”。双边中介时，不动产公司可从卖买双方分别收取不超过上限的手续费。
双边中介本身并不违法，但因不动产公司希望自行找到买主，可能对其他公司查询回应“交易中”而不介绍物件，这种“围堵”行为引发问题。2025年1月起，登记在REINS（不动产公司间的物件信息系统）里的物件，必须正确登记交易状态，围堵行为被明确纳入行政处分范围。委托专任媒介或专属专任媒介时，建议确认REINS的登记证明书及交易状态显示，以确保安心。
免除中介手续费的销售方式：买断
由不动产公司作为买方直接买断物件时，因不属于中介，不产生中介手续费。买断省去了寻找买主的时间，能更快实现资金回流，且合同常附带免除契约不合格责任的条件。
但买断价格通常低于经由中介卖给一般投资者时的价格。将“中介销售后净获利（售价－中介手续费－其他费用）”与“买断净获利”并列比较，有助判断。出售相关的其他费用和税务情况，可参考收益物业出售流程的说明。
总结
- 中介手续费为成功报酬，宅建业法规定有上限，允许低于上限收费。
- 出售价格超过400万日元的手续费上限为「售价 × 3% ＋ 6万日元」加消费税。售价1亿日元时含税336.6万日元。
- 2024年7月起，售价800万日元以下物件适用手续费上限30万日元（未税）特例（需事先说明与合意）。
- 手续费一般分两次支付，建议综合手续费与销售活动内容选择不动产公司。
- 买断销售无中介手续费，应对比中介与买断净获利做判断。
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