整栋公寓是卖给买断方好，还是通过中介卖出？通过东京3站的收益率计算两者净得款持平的临界点
当您考虑出售整栋公寓时，最初会疑惑“是让房地产公司买断，还是通过中介帮忙寻找投资者”为好。一般来说“想快速卖出就买断，想卖高价就通过中介”，但对于整栋房产，若不同时比较中介手续费、成交过程中的降价以及融资情况，无法判断哪种方式更划算。
本文将在理清买断和中介的区别基础上，根据Urbalytics的待售数据（东京3站的表面收益率），计算“买断价格达到中介预期价格的多少百分比时，净得款才几乎相同”。
本文重点
- 扣除中介手续费（上限）后，若买断价格为中介预期价格的约96.7%，则净得款几乎相同（以年租金1000万日元的整栋公寓为例计算）。
- 若中介成交时价格较预期下降10%，净得款水平持平的买断价格将降至预期价格的约87.0%。
- 整栋房产的表面收益率中位数分别是Sangenjaya 4.11%、Ikebukuro 4.68%、Kita-Senju 5.49%（2026年9月，Urbalytics 待售数据）。即使租金相同，中介的预期价格相差约6100万日元。
买断与中介的区别在于“买家是谁”
买断是指房地产公司自己作为买家直接购买， 中介则是房地产公司在卖家与买家（主要是个人或法人投资者）之间居间撮合。因“买家是谁”的区别，价格、时间、手续费及销售后责任等方面存在差异。
| 比较项目 | 买断 | 中介 |
|---|---|---|
| 买家 | 房地产公司 | 个人或法人投资者 |
| 价格决定方式 | 公司会根据重建和再销售的成本及风险提出价格 | 在市场中寻找买家，通过谈判决定 |
| 成交所需时间 | 条件合适时较短 | 寻找买家及融资审批可能耗时 |
| 中介手续费 | 无需支付 | 需支付（上限为成交价×3%＋6万日元＋消费税） |
| 买家的融资情况 | 不易受影响 | 是否通过买家的融资审批直接影响成交 |
| 合同不适合责任 | 通常以免责条款形式处理 | 卖方通常承担一定期限的责任 |
| 信息传播范围 | 仅限有限相关方 | 通过REINS系统登记及广告公开 |
整栋公寓尤其存在差异的是买家的融资情况（买家的融资）。由于多数投资者通过贷款购买，若房产存在较长年限、无检验合格证明（Kensa Zumi Shomei）、不可重建等情况，通常难以获得融资，导致中介方式买家的范围受限。而买断是公司以自有资金或自身融资方式收购，因此即使此类房产也可能获得报价。
中介销售时的预期价格是多少
中介的预期价格一般通过“年收益 ÷ 该区域买方预期收益率”来估算。详细思路可参考整栋公寓估价方式。本文以满租时年租金为1000万日元的整栋公寓为例，基于3站的收益率中位数计算了预期价格及中介手续费。
| 车站（区） | 样本数量 | 表面收益率中位数 | 中介预期价格 | 中介手续费（上限含税） | 扣除手续费后金额 |
|---|---|---|---|---|---|
| Sangenjaya（Setagaya-ku） | 135件 | 4.11% | 约2亿4,330万日元 | 约810万日元 | 约2亿3,520万日元 |
| Ikebukuro（Toshima-ku） | 167件 | 4.68% | 约2亿1,370万日元 | 约712万日元 | 约2亿660万日元 |
| Kita-Senju（Adachi-ku） | 177件 | 5.49% | 约1亿8,220万日元 | 约608万日元 | 约1亿7,610万日元 |
数据来源：Urbalytics 待售数据（含东京都内整栋房产＝公寓、住宅楼、写字楼，含有年预期租金信息的待售信息。2026年9月29日统计）。预期价格= 年租金1000万÷收益率中位数。中介手续费按照根据《宅地建物取引业法》（房地产中介法）规定的上限（成交价×3%＋6万日元）加10%消费税计算。
在各站，中介手续费上限约占预期价格的3.3%。也就是说，仅从手续费角度看，买断价格若达到中介预期价格的约96.7%，净得款即可持平。不过这是假设“按预期价格成交”的前提。
以净得款比较，买断价格多少才划算
实际成交价格未必与预期相符。若谈判或销售周期延长导致价格下调，中介的净得款减少，买断与中介持平的买断价格比例亦会下降。以北千住（预期约1亿8,220万日元）为例，按不同成交降价幅度进行了计算。
| 成交时降价幅度（相比预期） | 中介成交价 | 中介净得款（扣手续费后） | 净得款持平时买断价格比例（相对预期） |
|---|---|---|---|
| 0% | 约1亿8,220万日元 | 约1亿7,610万日元 | 96.7％ |
| 5% | 约1亿7,300万日元 | 约1亿6,730万日元 | 91.8％ |
| 10% | 约1亿6,390万日元 | 约1亿5,850万日元 | 87.0％ |
| 15% | 约1亿5,480万日元 | 约1亿4,960万日元 | 82.2％ |
来源：基于上表北千住收益率中位数（Urbalytics 待售数据，2026年9月29日统计）计算。不含印花税、抵押权注销费用、转让所得税等不论买断或中介均发生的费用。
此表说明“若买断价格超过该比例，买断净得款将超过中介”的临界点。实际买断价格因房产状况、地段、权利关系等差异较大，没有统一百分比。比较时，务必将买断报价与扣除手续费后中介预估成交价并列对照。
此外，中介销售期间，租金收入仍会持续。销售周期长本身并非损失，但若空置增多、面临大规模修缮，或有遗产税申报缴纳的期限（从继承开始次日起10个月内）等事项，销售时间长短将转化为实质成本。
买断与中介各自适合的情况
适合买断的情况
当净得款差异不大，或存在以下情况时，可考虑买断作为备选方案：
- 难以获得融资的房产：无检验合格证明（Kensa Zumi Shomei）、不可重建、容积率或建ぺい率超标、较旧木结构等。通过中介买家的范围有限，通常需大幅降价的房产。
- 有期限的出售：如需缴纳遗产税、偿还贷款、共有人间分配等，时间明确。
- 空置和修缮负担较大：不愿再自行处理空房招租或大规模修缮的情况。
- 不愿让周围知晓出售：希望不被租户、邻居或交易伙伴知晓的情况。
TLL的采购标准（公开于公司网站，2026年9月时点）中，整栋收益房产以东京都一都三县、步行15分钟以内车站、价格上限10亿日元为对象，未设置收益率下限。无检验合格证明的房产也纳入采购范围，不可重建或容积率超标的房产则个别评估。2024年5月至2026年5月期间的12笔买断成交中，8笔为整栋房产，含2笔不可重建案件。
适合中介销售的情况
反之，具备下列条件的房产，通过中介放盘更可能实现更高净得款：
- 靠近车站、相对新建，投资者容易获得贷款
- 接近满租，租金与周边行情相当
- 出售时机宽裕，可接受约3〜6个月销售期
- 拥有完整租客名单及修缮记录等资料
这类房产易吸引多位投资者竞价，降价幅度往往较小。根据上述计算，若降价幅度控制在5%以内，且买断价格低于预期价格的约92%，通过中介卖出净得款更高。
合同不适合责任及租户处理
售后责任也是买断与中介的区别点。
卖家需对交付的房产若不符合合同约定（如漏雨或给排水管故障）承担修补或减价等责任（合同不适合责任）。此责任可通过特别约定免责，但卖方知情未告的情况不可免责（《民法》第572条）。买断时房地产公司通常设置免责条款；而中介卖给个人投资者，则一般合同约定卖家需在一定期限内承担责任。老旧房产对此差异影响较大。
带租户出售的“房东变更”方式，无论买断还是中介均可实行。租赁关系地位及押金返还义务均由买家承继，出售时无需要求租户搬离。
犹豫不决时的操作步骤
无需一开始就决定哪种方式，考察整栋公寓时实际操作步骤为：
- 先确认买断报价：明白通过买断至少能卖出的最低价。
- 确认中介的成交流动价格：不是挂牌价，而是判断实际可成交的价格和销售周期。
- 以净得款对比：中介价格扣除手续费及可能降价，结合上述临界点表格分析。
若选择中介，专任委托或专属专任委托合同期限设定不超过3个月。可以先通过中介观察市场反应，期限届满若条件不符再改为买断。需注意，专任及专属委托必须向REINS平台注册信息（除休息日外，专任委员最迟7日内，专属专任委托最迟5日内），房源信息将对市场公开。
若纠结于卖出还是持有，建议同时检查资产管理是否有改善收支的空间。欢迎使用资产管理及运营咨询服务。
常见问题
问：整栋公寓买断价格大约是中介价的几成？
因房产状况、地段、权利关系不同，比例无统一标准。从净得款看，以年租金1000万、北千住收益率中位数为例，若中介无降价成交，买断与中介净得款持平的价格为预期价格约96.7%；若降价10%，该比例约为87.0%。
问：带租户的房子可以买断吗？
可以。租赁人身份及押金返还义务将由买家承继，出售时无需要求租户退房。
问：买断会免除合同不适合责任吗？
买断时房地产公司通常设置免责条款。但卖方若知情却未告知瑕疵，则不可免责，卖方需事前告知已知瑕疵。
问：中介挂牌后可以切换为买断吗？
可以。专任或专属专任委托合同期限不超过3个月，期限届满时一般会进行调整。
问：没有检验合格证明的公寓也能买断吗？
各公司处理方式不同。TLL的采购标准中，无检验合格证明的整栋收益房产也包含在买断对象内。
总结
- 买断与中介的区别在于“买家是谁”。整栋公寓市场销售中，买家的融资状况对销售效果影响极大。
- 中介手续费上限约为预期价格的3.3%。若无降价，买断价格为预期约96.7%时，净得款持平。
- 成交时若降价10%，净得款持平的买断价格将降至预期约87.0%（以北千住收益率5.49%计算，2026年9月）。
- 难获得融资的房产、有期限的出售、以及不希望被外人知晓出售时，可考虑买断。
实际净得款因房产个别情况不同，建议将买断报价与中介预估成交价一并比较。
头图：Photo by Dorothy Kuromi on Unsplash（示意图）
关于本文
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