渋谷区で民泊・旅館業はできる？スマートキー必須・説明会・水回り基準を整理
江崎 隆信宿泊事業マネージャー
約6分で読めます
渋谷区の旅館業（簡易宿所）は、フロントの設置も従業員の常駐も求めていません。10分以内に駆けつけられる体制があれば無人で運営できます。ただし鍵はスマートキーに限られ、キーボックスは使えません。申請前には近隣向けの説明会も必要です。
民泊新法（住宅宿泊事業）では、住居専用地域と文教地区で営業期間が区の条例により制限されます。渋谷区は国家戦略特区民泊の実施区域ではないため、選べる制度は民泊新法と旅館業の2つです。
なお、区の資料では令和8年7月1日以降の条例変更が示されています（本記事の調査時点）。改正後の施行状況と細かな運用は、区の最新の手引きで確認してください。
本記事の規制情報は、当社が保健所への確認と区の公開資料をもとに整理したものです（2026年6月時点）。
渋谷区の民泊・旅館業規制 早見表
区分 | 項目 | 内容 |
|---|---|---|
旅館業（簡易宿所） | フロント（玄関帳場） | なし |
駆けつけ要件 | 10分以内 | |
近隣への周知 | 説明会 | |
鍵の受け渡し | キーボックス不可 | |
民泊新法（住宅宿泊事業） | 区の上乗せ条例 | 住居専用地域・文教地区は営業期間に制限あり |
旅館業（簡易宿所）：無人運営は可、鍵と周知に条件
旅館業は許可制で、年間の営業日数に上限はありません。渋谷区で運営体制に関わる要件は次のとおりです。
玄関帳場（フロント）：設置は求められない
駆けつけ：トラブルや問い合わせに対し、10分以内に施設へ到着できる体制を取る
鍵：スマートキーのみ使用できる。キーボックスは不可。不特定多数が無人で出入りできる状態を防ぐ趣旨
標識：施設に標識を設置し、保健所へ報告する
近隣への周知：対象者に文書を配付するなどして説明会の日時と場所を知らせ、説明会を開く
キーボックスが使えないのは、番号を知っていれば誰でも鍵を取り出せてしまうからです。スマートキーでも、暗証番号を宿泊者ごとに切り替えられるか、履歴が残るかといった点で機種ごとに差があります。どの機種と運用なら認められるかは、機器を購入する前に保健所へ確認しておくと手戻りを防げます。
説明会の会場は、対象者が集まりやすい場所を選ぶよう求められています。区の手引きでは、申請予定の施設や周辺の貸会議室が例に挙げられています。チラシの投函だけで周知が終わる区と比べると、告知文の配付、会場の手配、当日の運営までの段取りが増えるので、申請スケジュールには余裕を見てください。
浴室・トイレ・洗面所の設備基準
渋谷区の手引きでは、水回りについても基準が示されています。浴室またはシャワー室を設ける場合は原則として男女別とし、それぞれ1箇所以上を設けます。トイレと共同洗面所の給水栓は、いずれも5人につき1個が基準です。
宿泊者数 | トイレ | 共同洗面所の給水栓 |
|---|---|---|
5人まで | 1個 | 1個 |
6〜10人 | 2個 | 2個 |
11〜15人 | 3個 | 3個 |
上の表は「5人につき1個」を単純に当てはめた目安で、端数の扱いは保健所に確認が必要です。戸建てを転用する場合、元の間取りに浴室が1つしかないと、男女別の要件をどう満たすかが最初の論点になります。定員を多く取るほど水回りの追加工事も増えるので、客室の配置と一緒に検討してください。
民泊新法（住宅宿泊事業）：住居専用地域と文教地区は期間制限
民泊新法は届出制で、全国一律で年間180日が上限です。家主不在型で運営する場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。
渋谷区はこれに加えて、住居専用地域と文教地区で営業できる期間を条例で制限しています。どの期間が対象になるかは物件の所在地によって変わるため、届出の前に区の担当課で確認してください。住居専用地域にも文教地区にも当たらない物件であれば、制限は全国ルールの180日だけです。
渋谷区の物件相場（2026年8月）
指標 | 渋谷区 | 23区での順位 |
|---|---|---|
売出中の戸建 価格（中央値） | 1億6,480万円（44件・延床91㎡） | 高い方から2位／21区 |
賃貸戸建 募集賃料（中央値） | 月37.5万円（53件・85㎡） | 高い方から3位／21区 |
一棟収益物件 表面利回り（中央値） | 3.5%（55件） | 高い方から21位／23区 |
出典：Urbalytics マーケットレポート（渋谷区）。2026年8月に売出・募集されていた物件の中央値です。件数が10件に満たない指標は表示していません。
売出中の戸建の価格は23区でも最上位の水準で、一棟貸しの民泊を始めるための取得コストは重くなります。賃貸戸建の募集賃料も上位に入り、借りて転貸する形でも毎月の固定費は高めです。
一方で一棟収益物件の表面利回りは23区で低いほうに位置します。普通賃貸で回した場合の利回りが出にくいぶん、宿泊事業で上回る余地を探す考え方はあり得ますが、民泊新法では180日と区の期間制限が売上の上限を決めます。旅館業で日数制限を外すには、次に見る用途地域の条件を満たす物件が前提です。
物件の場所で選べる制度が変わる
渋谷区では、住居専用地域に当たるかどうかで選択肢が大きく分かれます。旅館・ホテルは住居専用地域では原則として建てられないため、この地域の物件で旅館業の許可を取ることはできません。残る民泊新法にも区の期間制限がかかるので、住居専用地域の物件は宿泊事業そのものに向きにくくなります。
物件の所在地 | 旅館業（簡易宿所） | 民泊新法 |
|---|---|---|
住居専用地域（第一種・第二種低層／中高層、田園住居） | 不可 | 区の期間制限あり |
第一種住居地域 | 3,000㎡以下の建物のみ | 180日（文教地区は期間制限あり） |
商業系・準住居など上記以外 | 可（工業・工業専用地域を除く） | 180日（文教地区は期間制限あり） |
旅館業が使える地域でも、住宅から転用するなら用途変更の確認と建築基準法・消防法への適合が必要です。文教地区の指定は用途地域とは別に確認する必要があるので、住所だけで判断せず都市計画図で両方を見てください。
渋谷区で物件を検討するときのチェックポイント
用途地域と文教地区の指定を都市計画図で確認し、旅館業と民泊新法のどちらが使えるかを先に決める
旅館業なら、10分以内に駆けつけられる拠点や委託先を確保できるかを見る
採用するスマートキーの機種と運用を、保健所に事前相談で確認する
浴室の男女別、トイレと給水栓の数を満たせる間取りかを、定員とあわせて確認する
説明会の会場と日程を、申請スケジュールに組み込んでおく
区分マンションなら管理規約、賃貸なら貸主の転貸承諾を書面で確認する
フロントも常駐も不要なぶん、渋谷区の旅館業は駆けつけ体制とスマートキーの運用がそのまま運営品質になります。清掃やゲスト対応を含めた運営の任せ方は、民泊運営代行のページで紹介しています。
よくある質問
渋谷区の簡易宿所でキーボックスは使えますか？
使えません。渋谷区ではスマートキーのみが認められており、不特定多数が無人で出入りできる状態を防ぐためキーボックスは不可とされています。無人運営そのものは、10分以内の駆けつけ体制があれば可能です。
近隣への周知はチラシの投函で足りますか？
渋谷区では説明会の開催が求められます。対象者に文書を配付するなどして日時と場所を知らせたうえで、申請予定の施設や周辺の貸会議室など、集まりやすい場所で説明会を開きます。
住居専用地域の戸建てで民泊はできますか？
旅館業の許可は取れませんが、民泊新法の届出は可能です。ただし渋谷区では住居専用地域での営業期間が条例で制限されるため、対象の期間を区の担当課で確認してから収支を試算してください。
問い合わせ先・参考資料
渋谷区保健所（旅館業担当）：0334632287
参考資料：渋谷区の公開資料
ほかの区と比較する
条例・運用は改正や保健所の判断で変わることがあります。物件の取得や申請の前に、管轄の保健所へ事前相談してください。
MARKET DATA
渋谷区の不動産相場
2026年9月時点、渋谷区の戸建の売出価格の中央値は1億3,980万円（データ47件）で、東京都全体（5,580万円）の約2.5倍です。一棟収益物件の期待利回りの中央値は3.53%（売出価格の中央値4億2,000万円、データ56件）で、東京都全体（5.00%）より1.47ポイント低い水準です。
出典：Urbalytics マーケットレポート（渋谷区）。売出情報（掲載中の物件）の月次中央値で、成約価格ではありません。期待利回りは年間想定賃料 ÷ 売出価格（表面利回り）です。
この記事について
- 執筆
- 江崎 隆信（宿泊事業マネージャー）保有資格：甲種防火管理者・第一種衛生管理者・危険物取扱者乙種4類・二級ボイラー技士
ホテル・旅館・ゴルフ場で支配人、総支配人、取締役を30年以上にわたり歴任。施設運営全般に加え、収支管理、行政対応、許認可取得、大規模改装プロジェクトを担当。グランピング施設の新規立ち上げから既存旅館の再生まで、開業準備から運営の安定化までを一貫して手掛ける。TLLでは宿泊事業の運営統括と、新規物件の開業準備をリードする。
プロフィールを見る → - 運営
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
記事中のデータは出典と集計時点を明記しています。相場や制度は変わることがあるため、個別の判断は最新情報と専門家へのご相談のうえで行ってください。
