涩谷区可以开展民宿和旅馆业吗？智能钥匙要求・说明会・水设施标准整理
涩谷区的旅馆业（简易宿所）不要求设置前台，也不需要员工常驻。只要能保证10分钟内能够到达现场，就允许无人管理运营。但钥匙必须使用智能钥匙，不允许使用钥匙箱。申办前还需组织邻近居民的说明会。
根据民泊新法（住宅住宿事业法），住宅专用区域和文教区的营业期限受到区条例限制。涩谷区不是国家战略特区民泊实施区域，因此可选择的制度只有民泊新法和旅馆业两种。
此外，区官方资料中显示自令和8年7月1日起有条例变更（本文调查时点）。具体的施行状况及细节请以区最新指南为准。
本文法规信息基于我司向保健所确认及区公开资料整理（2026年8月时点）。
涩谷区民宿・旅馆业法规速览表
| 分类 | 项目 | 内容 |
|---|---|---|
| 旅馆业（简易宿所） | 前台（入口台账处） | 无 |
| 紧急赶赴要求 | 10分钟内 | |
| 邻近告知 | 说明会 | |
| 钥匙交接 | 不允许钥匙箱 | |
| 民泊新法（住宅住宿事业） | 区附加条例 | 住宅专用区域・文教区限制营业期间 |
旅馆业（简易宿所）：允许无人运营，钥匙与告知有条件
旅馆业为许可制，营业天数无年度上限。涩谷区关于运营体制的要求如下：
- 入口台账处（前台）：不要求设置
- 紧急赶赴：出现纠纷或咨询时，须在10分钟内到达设施
- 钥匙：仅允许使用智能钥匙。禁止使用钥匙箱。此规定旨在防止不特定多数人员无人管理情况下自由出入
- 标识：须在设施设置标识，并向保健所报告
- 邻近告知：向相关对象派发文书，告知说明会的时间和地点，并组织说明会
禁止使用钥匙箱是因为只要知道编号，任何人都能取出钥匙。智能钥匙的型号存在差异，如是否能为每位住客单独设置密码、是否留有开锁记录等。具体可使用哪种型号及运营方式，建议购置前向保健所确认，以免返工。
说明会场所应选择邻近人员易于集中的地点。区指南例举了申办设施或附近会议室作为例子。相比只通过传单投递完成告知的区，涩谷区需要发放告知文书、安排会场以及现场组织等流程，申请时间请预留充足。
浴室・厕所・洗手台设备标准
涩谷区指南对水设施也设有标准。设置浴室或淋浴房时，原则上应男女分开，各至少设一处。厕所和公共洗手台的给水栓数量标准为每5人配置1个。
| 住宿人数 | 厕所数量 | 公共洗手台给水栓数量 |
|---|---|---|
| 最多5人 | 1个 | 1个 |
| 6～10人 | 2个 | 2个 |
| 11～15人 | 3个 | 3个 |
以上表格为“每5人1个”的简单推算，零头数量的处理需向保健所确认。若将独栋住宅改造为住宿设施，若原户型仅有1个浴室，则如何满足男女分离要求成为首要问题。住宿人数越多，水设施增设工事也越多，建议与客房布局一并考虑。
民泊新法（住宅住宿事业法）：住宅专用区域与文教区有限制营业期限
民泊新法实行届出制，全国统一营业上限为180天。若为房东不在场式经营，需委托住宅住宿管理业者管理。
涩谷区除全国规则外，条例中对住宅专用区域与文教区的营业期限作出了限制。实际受限期限以物业所在区域不同而异，届出前请向区相关部门确认。若物业既非住宅专用区域，也非文教区，限制则仅适用全国统一的180天。
涩谷区物业市场行情（2026年8月）
| 指标 | 涩谷区 | 23区内排名 |
|---|---|---|
| 出售中的独栋住宅 价格（中位数） | 1亿6480万日元（44件・建筑面积91㎡） | 全国23区中排名第2（按高价） |
| 出租独栋住宅 征租月租（中位数） | 37.5万日元/月（53件・85㎡） | 全国23区中排名第3（按高价） |
| 整栋收入物业 表面收益率（中位数） | 3.5%（55件） | 全国23区中排名第21（按高收益） |
来源：Urbalytics 市场报告（涩谷区）。数据为2026年8月挂牌出售和出租物业的中位数。少于10件的指标未显示。
涩谷区出售中独栋住宅价格为23区内最高水平之一，开展整栋民宿的入手成本较重。出租独栋住宅的月租募集价也位居前列，通过租赁转租方式每月固定费用较高。
另一方面，整栋收益物业的表面收益率在23区内偏低。常规出租的收益率难以体现，因此有通过住宿事业超越收益的可能性，但民泊新法的180天限制及区内期间限制决定了收益上限。若欲通过旅馆业解除日数限制，前提是物业满足后文提及的用途区域条件。
物业所在位置决定可选择的制度
涩谷区根据是否属住宅专用区域，住宿业务可选方案有较大不同。旅馆和酒店原则上不得在住宅专用区域建设，因此在该区域内无法取得旅馆业许可。且民泊新法也受区期间限制，住宅专用区域物业不太适合进行住宿业务。
| 物业所在地 | 旅馆业（简易宿所） | 民泊新法 |
|---|---|---|
| 住宅专用区域（第一种・第二种低层／中高层、田园住宅） | 不可 | 区规定营业期限限制 |
| 第一种住居区域 | 限3,000㎡以下建筑物 | 180天（文教区另有限制） |
| 商业系・准住居区等以上以外 | 可用（工业及工业专用区除外） | 180天（文教区另有限制） |
即便是旅馆业可用区域，若原为住宅改造，则需确认用途变更并符合建筑基准法和消防法的要求。文教区的指定需单独确认，非单凭地址判断，务必对照都市计划图确认用途区及文教区。
涩谷区选择物业时的检查要点
- 通过都市计划图确认用途区域与文教区指定，确定可使用旅馆业还是民泊新法
- 若使用旅馆业，确认能否保障10分钟内赶赴的据点或委托方
- 采纳的智能钥匙型号及运营方式，提前到保健所咨询确认
- 浴室男女分设、厕所和给水栓数量是否符合标准，与定员一并确认户型
- 将说明会场所和日程纳入申报计划
- 若为区分所有公寓，确认管理规约；出租物业，须书面确认出租方同意转租
涩谷区旅馆业无需设置前台或常驻，故紧急赶赴体制和智能钥匙的运用直接决定运营品质。关于清洁和客人应对的委托方式，详见民宿运营代行页面。
常见问题
涩谷区简易宿所能使用钥匙箱吗？
不能使用。涩谷区仅认可智能钥匙，为防止不特定多数人员无人管理出入，钥匙箱禁止。无人运营本身，只要保证10分钟内赶赴体制即可。
邻近告知投递传单是否足够？
涩谷区要求召开说明会。需向对象派发文书，通知说明会的时间地点，并在申报设施或邻近会议室等易于人员集中的场所举行说明会。
住宅专用区的独栋住宅可以做民宿吗？
无法取得旅馆业许可，但可根据民泊新法申报。然而涩谷区对住宅专用区营业期限有限制，务必先向区相关部门确认受限期间后再核算收支。
咨询窗口・参考资料
- 涩谷区保健所（旅馆业担当）：0334632287
- 参考资料：涩谷区公开资料
与其他区比较
条例和运营规则可能因修订或保健所判定而变化。获取物业或申报前，请务必向主管保健所咨询。
关于本文
- 作者
- 运营
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
