アパートの売却相場を自分で調べる方法｜利回りからの計算・売出／成約事例・公的データ・Urbalyticsの使い方
譚 深（宅地建物取引士）創業者
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アパートの売却を考え始めたとき、まず知りたいのは「うちの物件はだいたいいくらなのか」ではないでしょうか。査定を依頼する前に自分でおおよその相場をつかんでおくと、提示された金額が高いのか低いのかを判断しやすくなります。
この記事では、一棟アパートの売却相場を自分で調べる方法を、収益還元による概算、周辺の売出事例・成約事例、国の公的データ、Urbalytics での調べ方の順に解説します。最後に、こうして出した「机上の相場」と実際の査定額がずれる理由も整理します。
この記事のポイント
- 一棟アパートの相場は「年間家賃収入÷周辺の相場利回り」で概算でき、年収720万円の物件なら利回り4.6％で約1億5,650万円、5.28％で約1億3,640万円になります。
- 赤羽駅の一棟収益物件の表面利回りは、2026年9月の中央値が4.60％、P20〜P80が4.00〜5.28％でした（15件、Urbalytics マーケットレポート）。
- 国のレインズ・マーケット・インフォメーションはマンションと戸建が対象で、一棟アパートの成約事例は調べにくいため、売出事例の利回り分布と組み合わせて見るのが現実的です。
アパートの相場は「年間家賃収入÷相場利回り」で概算できる
一棟アパートの価格は、家賃収入をもとに決まる部分が大きいため、年間の家賃収入を周辺の相場利回りで割ると、おおよその価格帯がわかります。これは査定で使われる収益還元法を簡略化した考え方です。
たとえば、1室月7.5万円の部屋が8室ある物件なら、満室時の年間家賃収入は720万円です。周辺の表面利回りが4.6％なら、720万円÷4.6％で約1億5,650万円になります。
| 当てはめる利回り | 概算価格（年収720万円） |
|---|---|
| 4.00％（赤羽駅 P20） | 約1億8,000万円 |
| 4.60％（赤羽駅 中央値） | 約1億5,650万円 |
| 5.28％（赤羽駅 P80） | 約1億3,640万円 |
利回りは2026年9月の Urbalytics マーケットレポート（赤羽駅・一棟収益物件、15件）を使った試算です。
同じ駅でも、どの利回りを当てはめるかで4,000万円以上の幅が出ます。そのため「1つの数字」ではなく「幅」で相場をとらえることが大切です。なお、賃料は自分の物件の実際の賃料を使います。参考までに、Urbalytics の賃貸募集データでは、赤羽駅周辺の専有30㎡以下の募集賃料は平均約8.6万円、単価の中央値は約3,850円/㎡でした（277件、2026年10月2日集計）。収益還元法の詳しい計算は一棟アパートの査定額はどう決まる？で解説しています。
周辺の売出事例と成約事例の違い
相場利回りを調べる材料には、いま売りに出ている「売出事例」と、実際に売買が成立した「成約事例」の2種類があります。売出事例は売主の希望価格なので、成約価格よりも高めに出やすく、その分、売出利回りは成約利回りより低めに出やすい点に注意が必要です。
売出事例は、収益物件のポータルサイトで最寄り駅・構造・築年数・延床面積が近い物件を探すと見つかります。このとき気をつけたいのは、同じ物件が複数のサイトに掲載されていることです。重複を数えたまま平均を取ると、特定の物件の影響が大きくなります。また、借地権や再建築不可、事務所・店舗が中心の建物などは利回りが極端に高く出るため、自分の物件と条件が違うものは除いて考えます。
成約事例は、一棟アパートについては公開されている情報が限られます。次に紹介する公的データにも一部ありますが、物件が特定されない形に加工されているため、利回りまでは計算できないのが一般的です。
公的データで調べる：不動産情報ライブラリとレインズ
国の公的データで無料で使えるものとして、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」と、指定流通機構（レインズ）の「レインズ・マーケット・インフォメーション」があります。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：取引当事者へのアンケートをもとにした「不動産取引価格情報」と、レインズの成約データを加工した「成約価格情報」、地価公示・地価調査などを地図上で確認できます。土地と建物がセットの取引も検索できますが、所在地は地区単位、家賃収入は載っていないため、利回りの計算には使えません。土地の価格水準を確認する用途に向いています。
- レインズ・マーケット・インフォメーション：レインズに登録された成約価格を、物件が特定されない形で公開しているサイトです。対象はマンションと戸建で、一棟アパートは対象外です。
公的データで調べた土地の価格は、積算価格（土地＋建物の評価）の目安になります。一棟アパートでは、収益価格と積算価格の両方を見て金融機関が融資額を決めることが多いため、土地値の確認は無駄になりません。両者の関係は収益物件の価格と銀行評価の関係で詳しく説明しています。
Urbalytics で駅ごとの利回り分布を見る
一棟アパートの相場利回りを駅単位で確認するなら、Urbalytics の公開マーケットレポートが使えます。TLLが運営する不動産データサービスで、一都三県の売出情報を毎月集計し、駅別・市区町村別に表面利回りの中央値と分布を公開しています。
- マーケットレポートを開き、「駅別」から都県を選びます。
- 最寄り駅を選び、物件種別「一棟収益物件」のページを開きます。
- 表面利回りの中央値と、P20〜P80（下から20％〜80％の範囲）、データ件数、集計月を確認します。
3駅を例に、公開レポートの数字と、同じ Urbalytics の売出データから TLL が2026年1〜9月分を重複除外して集計した数字を並べました。
| 最寄り駅 | 2026年9月 中央値（件数） | 2026年9月 P20〜P80 | 2026年1〜9月 中央値（件数） | 2026年1〜9月 第1〜第3四分位 |
|---|---|---|---|---|
| 赤羽 | 4.60％（15件） | 4.00〜5.28％ | 4.8％（22件） | 4.2〜7.0％ |
| 北千住 | 4.00％（11件） | 3.44〜4.94％ | 5.2％（30件） | 4.5〜5.9％ |
| 蒲田 | 5.01％（19件） | 4.30〜5.85％ | 5.1％（32件） | 4.3〜6.1％ |
出典：左2列は Urbalytics マーケットレポート（赤羽・北千住・蒲田、2026年9月集計分）。右2列は Urbalytics の一棟売出データのうち、東京都内・延床400㎡以下・2026年1〜9月に価格が記録された事例から、年間収入が0または不明のもの、同一物件の重複掲載を除いて TLL が集計。いずれも表面利回り＝年間想定収入÷売出価格。集計日：2026年10月2日。
北千住駅のように、9月単月では4.00％、1〜9月の通算では5.2％と、期間の取り方で中央値が1ポイント以上変わることもあります。月ごとの件数が10〜20件程度だと、1件の出入りで数字が動きます。相場を調べるときは、単月の数字だけで判断せず、期間・件数・分布の幅をセットで見るのがおすすめです。
机上の相場と実際の査定額がずれる理由
ここまでの方法で出した相場は、あくまで「周辺の平均的な物件ならこのくらい」という目安です。実際の査定額は、物件ごとの次のような事情で上下します。
- 賃料と入居状況：満室想定の賃料が相場より高い・低い、空室が多い、長期入居者の賃料が低いままになっている、など。
- 建物の状態と遵法性：外壁・屋根・給排水の修繕履歴、検査済証の有無、容積率オーバーの有無。
- 権利関係：借地権、再建築不可、私道負担など。こうした物件の考え方は再建築不可・借地権・築古アパートは売れる？で解説しています。
- 融資のつきやすさ：構造と築年数による残存耐用年数、土地の積算評価によって、買い手が借りられる金額が変わります。
- 売り方：仲介で時間をかけて売るか、買取で早く売るかでも価格は変わります。比較は一棟アパートは買取と仲介どちらで売る？をご覧ください。
机上の相場は「査定額が妥当かどうかを確かめる物差し」として使い、実際の売却価格はレントロールや建物資料をもとにした査定で確認するのが、より正確な進め方です。
よくある質問
Q. アパートの相場は無料で調べられますか？
はい。収益物件ポータルの売出事例、国土交通省の不動産情報ライブラリ、Urbalytics の公開マーケットレポートは無料で閲覧できます。一棟アパートの成約事例は公開が限られるため、売出利回りの分布と組み合わせて見るのが現実的です。
Q. 表面利回りと実質利回りのどちらで計算すればよいですか？
周辺相場との比較には、公開データがそろっている表面利回りを使うのが一般的です。管理費・修繕費・固定資産税などを差し引いた実質利回りは、買い手が購入判断で確認するため、査定時には経費資料も用意しておくと話が早く進みます。
Q. レインズで一棟アパートの成約価格は見られますか？
一般向けのレインズ・マーケット・インフォメーションはマンションと戸建が対象で、一棟アパートは掲載されていません。
Q. 自分で調べた相場と査定額が大きく違うのはなぜですか？
賃料の実態、空室、修繕状況、権利関係、融資のつきやすさなど、平均的な物件との違いが価格に反映されるためです。差が大きい場合は、どの項目で差がついているのか査定の根拠を確認しましょう。
まとめ
- 一棟アパートの相場は「年間家賃収入÷相場利回り」で概算でき、年収720万円なら利回り4.0〜5.28％で約1億3,640万〜1億8,000万円と幅が出ます。
- 売出事例は成約より利回りが低めに出やすく、重複掲載や特殊な物件を除いて見る必要があります。
- 公的データは土地値の確認に役立ちますが、レインズの一般向けサイトは一棟アパートを対象としていません。
- Urbalytics の駅別レポートでは、2026年9月の表面利回り中央値は赤羽4.60％、北千住4.00％、蒲田5.01％でした。
机上の相場が出たら、次は実際の物件資料で確かめる段階です。無料査定では、レントロールや建物の状況を踏まえて、物件ごとの査定額と根拠をお伝えします。
アイキャッチ画像（イメージ）：Photo: Kelly Sikkema / Unsplash
この記事について
- 執筆
- 譚 深（創業者）保有資格：宅地建物取引士・ビル経営管理士・米国認定バイヤーズエージェント
不動産投資・ファンド組成・デジタル戦略を横断するシリアルアントレプレナー。McKinsey & Company にて日本・大中華圏の金融機関および不動産デベロッパー向けに、組織再編・DX・新規事業戦略を主導。アマゾンジャパンでは大規模 EC プロダクトの設計責任者を務めた。TLL 創業後は、収益不動産の取得・再生・運用からファンド組成までを一気通貫で手掛け、データ起点の投資判断モデルを構築。
プロフィールを見る → - 運営
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
記事中のデータは出典と集計時点を明記しています。相場や制度は変わることがあるため、個別の判断は最新情報と専門家へのご相談のうえで行ってください。
