东京23区一栋收益物业表面收益率排行榜【2026年9月】各区水平及同比分析
谭琛（宅地建物交易士）创始人
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“自己所在区的公寓收益率现在是多少？”“相比一年前，是上涨了还是下跌了？”这些是开始考虑出售或换购的房东们常提出的问题。表面收益率是衡量物业价格水平的粗略指标，了解各区的水平及同比走势，有助判断估价与挂牌价格的合理性。
本文整理了由TLL合同会社运营的不动产数据服务Urbalytics发布的市场报告（2026年9月汇总）中，东京23区一栋收益物业的区别表面收益率及2025年9月同比变化。数据基于在售物业的“挂牌价格”，非成交价格，阅读时请注意。
本文要点
- 2026年9月东京23区一栋收益物业的表面收益率（区别中位数），葛饰区5.63%最高，中央区2.77%最低，差距约2.9个百分点（Urbalytics市场报告，挂牌数据）。
- 东京都整体表面收益率中位数从2025年9月的5.16%下降至2026年9月的5.00%，23区中有15区的收益率低于去年同期。
- 同比跌幅较大的区是中央区、中野区（均下降75个基点bps）和品川区（下降61bps），涨幅较大的是练马区（上升51bps）和文京区（上升42bps）。
东京23区一栋收益物业表面收益率排行榜（2026年9月）
截至2026年9月，表面收益率最高的是葛饰区（5.63%）、练马区（5.58%）、足立区（5.50%），最低为中央区（2.77%）、港区（3.20%）、千代田区（3.45%）。外围的城东、城北区域收益率较高，市中心收益率较低，反映出价格水平差异。
表面收益率=“年租金收入÷挂牌价格”。若租金相同，价格越高收益率越低，因此低收益率区是“租金较高但价格偏高的区域”，高收益率区则是“租金相对价格被压制的区域”。此值未扣除费用及空置，非实际净收益率。
| 排名 | 区 | 2026年9月 | 样本数 | 2025年9月 | 样本数 | 同比 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 葛饰区 | 5.63% | 94件 | 5.67% | 60件 | −4bps |
| 2 | 练马区 | 5.58% | 110件 | 5.07% | 88件 | +51bps |
| 3 | 足立区 | 5.50% | 117件 | 5.68% | 141件 | −18bps |
| 4 | 江户川区 | 5.27% | 93件 | 5.43% | 108件 | −16bps |
| 5 | 板桥区 | 5.27% | 131件 | 5.38% | 110件 | −11bps |
| 6 | 江东区 | 5.11% | 61件 | 4.76% | 52件 | +35bps |
| 7 | 荒川区 | 5.06% | 64件 | 5.04% | 48件 | +2bps |
| 8 | 大田区 | 5.01% | 121件 | 5.00% | 99件 | +1bps |
| 9 | 中野区 | 4.83% | 125件 | 5.58% | 109件 | −75bps |
| 10 | 北区 | 4.82% | 73件 | 5.14% | 60件 | −32bps |
| 11 | 杉并区 | 4.76% | 122件 | 4.68% | 123件 | +8bps |
| 12 | 墨田区 | 4.64% | 77件 | 4.72% | 59件 | −8bps |
| 13 | 丰岛区 | 4.58% | 108件 | 4.50% | 105件 | +8bps |
| 14 | 台东区 | 4.53% | 90件 | 4.40% | 76件 | +13bps |
| 15 | 品川区 | 4.38% | 47件 | 4.99% | 51件 | −61bps |
| 16 | 世田谷区 | 4.34% | 138件 | 4.67% | 112件 | −33bps |
| 17 | 新宿区 | 4.21% | 127件 | 4.29% | 89件 | −8bps |
| 18 | 文京区 | 4.12% | 39件 | 3.70% | 33件 | +42bps |
| 19 | 目黑区 | 3.82% | 39件 | 4.03% | 31件 | −21bps |
| 20 | 涩谷区 | 3.53% | 56件 | 3.93% | 44件 | −40bps |
| 21 | 千代田区 | 3.45% | 38件 | 4.02% | 16件 | −57bps |
| 22 | 港区 | 3.20% | 43件 | 3.33% | 32件 | −13bps |
| 23 | 中央区 | 2.77% | 33件 | 3.52% | 24件 | −75bps |
来源：Urbalytics市场报告（按区域・东京都各区一栋收益物业页）。数据对象为Urbalytics收集的一栋收益物业挂牌信息（包含在售及成交）的月度中位数，离群值使用IQR方法剔除。件数为当月数据量。bps为0.01个百分点。统计月份：2026年9月（2026年10月2日查阅）。
东京都整体（包含23区及多摩、岛屿地区）表面收益率中位数2026年9月为5.00%（样本2,394件）。超过东京都平均的23区有8区：葛饰、练马、足立、江户川、板桥、江东、荒川、大田。
同比变化较大的区
相比2025年9月，23区中15区表面收益率下降，8区上升（其中荒川区+2bps、大田区+1bps基本持平）。跌幅较大的是中央区（3.52%→2.77%）、中野区（5.58%→4.83%）、品川区（4.99%→4.38%）、千代田区（4.02%→3.45%）。涨幅明显的包括练马区（5.07%→5.58%）、文京区（3.70%→4.12%）、江东区（4.76%→5.11%）。
收益率变动大致有两种可能。一是租金不变情况下挂牌价格上涨，导致收益率下降；二是挂牌物业结构变化，例如新建或楼龄较新的物业、近车站比例上升，会令中位收益率下降。中位数反映的是该月挂牌物业的中间值，价格趋势和物业结构变化叠加体现。
还需注意样本数。例如千代田区2025年9月仅16件、中央区24件，1-2件变化即可导致中位数较大波动。Urbalytics也提醒，某区样本量在10-30件左右时，中位数极易受个别数据影响。建议结合样本量一同解读波动较大的区数据。
收益率变动原因探讨
该数据难以单一确定收益率波动的具体原因，但一般考虑因素包括：
- 价格变化：卖方要价上涨，租金不变时收益率下降。中央区、千代田区、中野区、品川区的收益率下降，可能包含该因素。
- 物业结构变化：新建、楼龄较新或大型物业占比上升，易使收益率中位数降低；反之，老旧或小型物业占比提升时则会提高收益率。
- 租金变化：租金上涨而价格不变时，收益率上升。练马区、江东区收益率上升原因，仅凭本汇总无法判定。
- 利率及融资环境：通常借贷利率上涨会推高买方预期收益率，压低价格上限。但此数据无法明显体现区间差异。
各区页面还公开挂牌价格、建筑单位面积价格、建筑面积的趋势。若收益率下降的区建筑面积中位数亦明显变化，可推测为物业结构影响较大。关于价格、收益率的解读，可参考“一栋公寓估价如何决定？”一文。
投资者应如何确认信息
区别排行榜是了解自有物业位置的起点。建议按以下步骤确认，便于实际判断：
- 确认所在区中位数及样本数：查看上表所在区2026年9月及去年同期的数值和样本量。
- 计算自有物业的表面收益率：用当前年租金除以预估挂牌价。满租与现况的计算值不同，须明确计算基准。
- 掌握差距，单位为0.01个百分点（bps）：低于区中位数说明价格偏高，高于则偏保守。
- 整理差距原因：列举如建造年份、结构、距车站距离、空置率、土地面积和形状等因素。
- 以实际收益率验证：剔除管理费、修缮费、固定资产税、空置后的净收益率对比。
若考虑出售，区中位数仅作参考，具体价格受个别条件影响很大。TLL的免费估价服务，结合周边挂牌及成交案例和租金水平，讲解物业价格判断依据。出售流程详见“收益物业出售流程”。
常见问答
Q. 该收益率基于成交价格吗？
不基于成交价。是Urbalytics收集的挂牌信息（包含在售及成交）的挂牌价格基础上的表面收益率中位数。实际成交价格一般低于挂牌价，成交基准收益率通常会高于此数。
Q. 收益率降低是否意味着价格上涨？
在租金不变情况下，收益率降低表示价格上涨。但中位数受挂牌物业结构影响，因此收益率下降不一定完全代表市场价格上涨。
Q. 样本少的区域数据可靠吗？
当月样本约10-30件时，中位数受1-2件数据影响较大。像千代田区（2025年9月16件）和中央区（24件）这种样本较少的区，建议结合前后月份数据综合判断。
Q. 自有物业收益率低于区中位数，是否难以出售？
不能一概而论。若物业条件优（新建、近车站、土地宽广等），即使收益率低于中位数，仍能吸引买家。建议通过估价服务了解个别条件下的价格判断。
总结
- 2026年9月东京23区一栋收益物业表面收益率（区中位数）最高为葛饰区5.63%，最低为中央区2.77%。
- 东京都整体中位数较去年同期下降16bps（5.16%→5.00%），23区中15区收益率下降。
- 中央区、中野区（−75bps）、品川区（−61bps）下降显著；练马区（+51bps）、文京区（+42bps）上升，但包含价格和物业结构变化交织影响。
- 投资者应将自有物业收益率与区中位数对比，分析差异原因，并结合实际净收益率及个别估价检验。
封面图片（示意）：照片来源：George Kedenburg III / Unsplash
关于本文
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