东京核心5区及城东、城西、城北、城南区域整栋收益率与租金对比【2026年9月】
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在东京23区拥有整栋公寓或公寓楼的业主，经常咨询“我所在的区与核心区相比收益率是高是低”“如果卖掉当前的市场价大概是多少”等问题。虽然各区的数字可从公开数据中查到，但将23区一一列出往往难以把握整体趋势。
本文将23区分为「核心5区・城东・城北・城西・城南」五大区域群，比较了2026年9月整栋收益物业的表面收益率、建筑单价（单位：坪）以及住宅招租的租金单价。同时整理了与去年同期（2025年9月）的差异及可能影响变化的因素。
本文重点
- 2026年9月整栋收益物业的表面收益率（各区中值按件数加权平均）为：核心5区3.68％、城南4.64％、城北4.84％、城西4.84％、城东5.14％（数据来源：Urbalytics区域市场报告）。
- 与去年同期相比，收益率下降最明显的是核心5区，下降了27个基点；城东下降6个基点，城北仅下降2个基点，基本持平。
- 建筑坪单价方面，核心5区为507.8万日元/坪，城东为255.9万日元/坪，约为前者的2倍；但代表车站住宅招租租金单价分别为5,529日元/㎡和4,359日元/㎡，仅约1.27倍，这成为两者收益率差异的原因之一。
23区区域群划分及各区数据
区域群划分并无统一标准，不同资料中世田谷区可能划入城南，練馬区则划入城北。本文按下表所示进行划分。数据为Urbalytics市场报告（按区域、2026年9月）中的数值。
| 区域群 | 区 | 件数（2026年9月） | 表面收益率（2026年9月） | 去年同期（差异） | 建筑坪单价（2026年9月） |
|---|---|---|---|---|---|
| 核心5区 | Chiyoda-ku | 38 | 3.45％ | 4.02％（−57bps） | 488.6万日元 |
| 核心5区 | Chuo-ku | 33 | 2.77％ | 3.52％（−75bps） | 592.7万日元 |
| 核心5区 | Minato-ku | 43 | 3.20％ | 3.33％（−13bps） | 643.6万日元 |
| 核心5区 | Shinjuku-ku | 127 | 4.21％ | 4.29％（−8bps） | 422.8万日元 |
| 核心5区 | Shibuya-ku | 56 | 3.53％ | 3.93％（−40bps） | 559.3万日元 |
| 城东 | Taito-ku | 90 | 4.53％ | 4.40％（+13bps） | 368.3万日元 |
| 城东 | Sumida-ku | 77 | 4.64％ | 4.72％（−8bps） | 322.3万日元 |
| 城东 | Koto-ku | 61 | 5.11％ | 4.76％（+35bps） | 258.2万日元 |
| 城东 | Arakawa-ku | 64 | 5.06％ | 5.04％（+2bps） | 295.9万日元 |
| 城东 | Adachi-ku | 117 | 5.50％ | 5.68％（−18bps） | 166.6万日元 |
| 城东 | Katsushika-ku | 94 | 5.63％ | 5.67％（−4bps） | 222.5万日元 |
| 城东 | Edogawa-ku | 93 | 5.27％ | 5.43％（−16bps） | 208.9万日元 |
| 城北 | Bunkyo-ku | 39 | 4.12％ | 3.70％（+42bps） | 354.7万日元 |
| 城北 | Toshima-ku | 108 | 4.58％ | 4.50％（+8bps） | 318.0万日元 |
| 城北 | Kita-ku | 73 | 4.82％ | 5.14％（−32bps） | 281.0万日元 |
| 城北 | Itabashi-ku | 131 | 5.27％ | 5.38％（−11bps） | 223.5万日元 |
| 城西 | Setagaya-ku | 138 | 4.34％ | 4.67％（−33bps） | 374.5万日元 |
| 城西 | Nakano-ku | 125 | 4.83％ | 5.58％（−75bps） | 330.6万日元 |
| 城西 | Suginami-ku | 122 | 4.76％ | 4.68％（+8bps） | 311.1万日元 |
| 城西 | Nerima-ku | 110 | 5.58％ | 5.07％（+51bps） | 213.2万日元 |
| 城南 | Shinagawa-ku | 47 | 4.38％ | 4.99％（−61bps） | 393.7万日元 |
| 城南 | Meguro-ku | 39 | 3.82％ | 4.03％（−21bps） | 429.8万日元 |
| 城南 | Ota-ku | 121 | 5.01％ | 5.00％（+1bps） | 264.5万日元 |
数据来源：Urbalytics市场报告（按区域划分、日本东京都）及各区整栋收益页面。点区名可跳转至对应区页面。件数包含在售及已成交的整栋收益物业挂牌信息（非成交件数）。表面收益率（期望收益率）=年收入 ÷ 挂牌价，建筑坪单价=挂牌价 ÷ 建筑面积，均为中位数。确认日期：2026年10月2日。
各区层面，葛饰区5.63％、練馬区5.58％、足立区5.50％居高，中央区2.77％、港区3.20％、千代田区3.45％处于较低水平。东京都整体中位数为5.00％。千代田区、中央区、文京区、目黑区、港区样本量均为30～40件，单件变化可能影响中位数。中野区（下降75个基点）、練馬区（上升51个基点）等区的较大变化，包含挂牌物业更替的影响。
各区域群表面收益率与建筑坪单价（2026年9月及去年同期对比）
按件数加权平均区中位数结果显示，2026年9月表面收益率为核心5区3.68％、城东5.14％，两者差距146个基点。与去年同期相比，各区域群表面收益率均呈持平或下降态势。
| 区域群 | 件数（2025年9月→2026年9月） | 表面收益率（2025年9月→2026年9月） | 建筑坪单价（2025年9月→2026年9月） |
|---|---|---|---|
| 核心5区 | 205件→297件（+44.9％） | 3.95％→3.68％（−27bps） | 525.2万日元→507.8万日元（−3.3％） |
| 城东 | 544件→596件（+9.6％） | 5.20％→5.14％（−6bps） | 230.5万日元→255.9万日元（+11.0％） |
| 城北 | 308件→351件（+14.0％） | 4.85％→4.84％（−2bps） | 266.7万日元→279.1万日元（+4.7％） |
| 城西 | 432件→495件（+14.6％） | 4.98％→4.84％（−14bps） | 286.2万日元→311.9万日元（+9.0％） |
| 城南 | 181件→207件（+14.4％） | 4.83％→4.64％（−19bps） | 309.9万日元→325.0万日元（+4.9％） |
数据来源：Urbalytics市场报告（按区域划分、日本东京都，2025年9月与2026年9月）区中位数，TLL按件数加权平均所得。非区域群整体中位数。坪单价单位：万日元/坪。确认日期：2026年10月2日。
建筑坪单价方面，核心5区为507.8万日元/坪，是城东255.9万日元/坪的约2倍。与去年同期比，城东上涨11.0％，核心5区下降3.3％。
各区域群住宅租金单价（代表车站公寓）
由于整栋物业收益率计算方式为“租金÷价格”，因此需同时关注租金水平。公开市场报告中整栋收益页面所示租金为办公及商铺招租租金，不代表住宅租金。本文选取各区代表车站，基于Urbalytics住宅租金数据（分户公寓及公寓住宅）统计过去12个月的招租租金单价中位数。
| 区域群 | 代表车站（区域）及租金单价中位数（円/㎡・月） | 群内中位数 |
|---|---|---|
| 核心5区 | Jinbocho（Chiyoda）5,724／Tsukishima（Chuo）5,529／Tamachi（Minato）5,113／Takadanobaba（Shinjuku）4,586／Ebisu（Shibuya）5,779 | 5,529日元 |
| 城东 | Asakusa（Taito）4,401／Kinshicho（Sumida）4,556／Monzennakacho（Koto）5,033／Machiya（Arakawa）3,815／Kitasenju（Adachi）4,359／Kameari（Katsushika）3,484／Nishikasai（Edogawa）3,191 | 4,359日元 |
| 城北 | Myogadani（Bunkyo）4,380／Ikebukuro（Toshima）4,464／Akabane（Kita）3,658／Oyama（Itabashi）3,826 | 4,103日元 |
| 城西 | Sangenjaya（Setagaya）4,447／Nakano（Nakano）4,684／Ogikubo（Suginami）3,910／Nerima（Nerima）3,722 | 4,179日元 |
| 城南 | Oimachi（Shinagawa）4,995／Naka-Meguro（Meguro）5,529／Kamata（Ota）4,425 | 4,995日元 |
数据来源：Urbalytics租金数据（rent_stats，住宅＝分户公寓及公寓住户）。统计期间：2025年10月2日～2026年10月2日招租租金，同一建筑同面积同租金重复招租归为1件。各车站样本量为176～1,103件。代表车站由TLL从各区选取1站点，非区整体均值。统计确认日：2026年10月2日。
核心5区的住宅租金单价（5,529日元/㎡）约为城东（4,359日元/㎡）的1.27倍；建筑坪单价差距约为2倍。由于价格差异超过租金差异，核心5区表面收益率较低，城东则较高。城南区域租金单价4,995日元/㎡接近核心5区，但坪单价325.0万日元/坪，仅为核心区的六成左右，收益率以4.64％处于中间水平。
变化原因与可能因素分析
与去年同期相比，显著变化主要为核心5区收益率下降（−27bps）及城东、城西建筑单价上升（+11.0％、+9.0％）。
- 核心5区收益率下降：中央区收益率由3.52％降至2.77％，千代田区由4.02％降至3.45％。坪单价方面千代田区由573.2万日元降至488.6万日元，涩谷区由682.3万日元降至559.3万日元，收益率下降原因非价格上涨单一因素所致。件数从205件增至297件，增长约45%，可能因挂牌物业类型（商业楼、新建、旧楼等）发生变化影响。
- 城东建筑单价上升：台东区由312.1万日元升至368.3万日元，墨田区由270.1万日元升至322.3万日元。分析认为，浅草及押上周边住宿需求预期带动买家活跃，加上建筑成本上涨导致新建物业挂牌价提升（参见建筑成本上涨与中古整栋物业价格）。
- 挂牌物业件数增长：所有区域群件数增加10%至40%不等。虽可视作待售物业增加，但同时也可能受Urbalytics数据收集范围调整的影响，因此不能仅以件数变化判断供需趋势。
东京整体来看，2026年8月有767件整栋收益物业降价，中值降幅为−5.0％（数据来源：Urbalytics降价监测）。挂牌价格与成交价往往存在差距，因此挂牌收益率应视为卖方预期水平。
业主需确认的要点
区及区域群收益率为计算自己物业价格的重要起点。为判断持有或出售，确认以下几点有助发现与市场的偏差：
- 计算自己物业的表面收益率：用当前年度租金收入除以区表面收益率，可得出大概的挂牌价参考。例如年租金收入1,200万日元，按城东5.14％计算，挂牌价约2.3亿日元；按核心5区3.68％计算，则约3.3亿日元。仅供参考，非评估价或成交价。
- 偏离区中位数的原因：建筑年限、距车站距离、空房率、能否再建或是否为借地，都会使同区收益率产生1～2个百分点差异。
- 租金是否符合市场水平：收益率计算分子为租金，若低于附近招租租金，则租金调整有可能改变物业估值。
- 挂牌价与成交价差异：公开数据为挂牌价，成交价通常经降价调整后确定，计划时应考虑价格调整的可能。
具体价格判定法见整栋公寓评估额如何确定，出售流程请参阅收益物业出售流程。TLL提供免费估价服务，结合区级行情及物业条件，为您提供价格指导。
常见问题
Q. 核心5区包括哪些区？
通常指千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区。本文也采用该5区定义。
Q. 城东、城西、城北、城南的划分有官方标准吗？
无官方固定定义，不同资料中对世田谷区、練馬区归属各有差异。本文按表中所示划分，仅为方便比较的便捷分类。
Q. 收益率比去年同期下降，是价格上涨导致吗？
租金不变时收益率下降表示价格上涨，但区中位数也受挂牌物业结构影响。核心5区中坪单价下降的同时收益率也下降，推测是物业类型变化影响较大。
Q. 该收益率水平能卖出我的物业吗？
表中收益率为挂牌价中位数，不保证一定成交。具体因物业年代、空置情况等条件而异，请通过评估确认价格。
总结
- 2026年9月整栋收益物业表面收益率为核心5区3.68％，城南4.64％，城北及城西4.84％，城东5.14％。
- 与去年同期相比，核心5区收益率下降了27个基点，城东及城北基本持平。
- 建筑坪单价核心5区约为城东的两倍，住宅租金单价约为1.27倍，这导致了收益率差异。
- 各区数据为挂牌价中位数。业主应结合造成偏差的原因及租金水平综合判断。
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