オーナーチェンジ（入居者付き）でアパートを売る：価格の決まり方と準備するもの

買い手が見るポイント

入居者付きの物件を買う人は、表面利回りの数字だけでなく、その賃料収入がこの先も続くかを確認します。チェックされやすいのは次の点です。

• 賃料と相場の差：いまの賃料が近隣の募集賃料より高いと、退去後に下がるリスクと見られます。逆に相場より低ければ、上げ余地として評価されることがあります。たとえば赤羽駅周辺の18〜30㎡の募集賃料の中央値は8.9万円でした（Urbalytics 賃貸募集データ、2025年10月〜2026年10月、重複除外209件）。
• 滞納と保証会社：滞納の有無と期間、家賃保証会社に加入しているか。
• 契約の条件：普通借家か定期借家か、更新時期、解約予告期間、フリーレントや賃料減額の特約。
• 入居期間と属性：長く住んでいる入居者が多いか、法人契約か。個人を特定できる情報は伏せて開示します。
• 修繕の状態：外壁・屋上防水・給排水の履歴と、近く予定している工事。

レントロールの賃料と契約書の賃料が食い違っていたり、口頭で決めた値下げが書面に残っていなかったりすると、買主の信頼を損ね、価格交渉の材料になります。

準備するもの（オーナーチェンジ売却の流れ）

査定を依頼する前に、次の書類をそろえておくと、精度の高い査定と、買主からの質問への早い回答ができます。

• レントロール（部屋番号・賃料・共益費・敷金・契約開始日・更新日・空室の状況）
• 各住戸の賃貸借契約書と重要事項説明書、更新の合意書
• 敷金・保証金の預かり一覧
• 管理委託契約書、家賃保証会社との契約内容
• 直近1〜2年の入出金の記録と滞納の状況
• 修繕履歴、建物の図面、確認済証・検査済証
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書

査定から決済までの全体の進め方は収益物件売却の流れにまとめています。

決済時の精算と、入居者への通知

オーナーチェンジの決済では、通常の売買の精算に加えて、賃貸に関する精算が入ります。

• 賃料の日割精算：引渡し日を境に、その月の賃料を売主と買主で日割りします。前月末に翌月分を受け取っている場合は、引渡し日以降の分を買主に渡します。
• 敷金の精算：預かっている敷金を買主に引き継ぐか、売買代金から差し引くかを、契約で決めた方法で処理します。
• 固定資産税・都市計画税の精算：起算日を決めて日割りするのが一般的です。
• 管理会社と保証会社の手続き：管理を引き継ぐか、買主側の管理会社へ移るかを確認します。

決済後は、売主と買主の連名などで、新しい貸主と賃料の振込先を入居者に通知します。通知が遅れると、入居者が旧口座に振り込んでしまい、精算の手間が増えます。

なお、入居者付きのまま売るか、空室を作ってから売るかで迷う場合は、仲介で時間をかけて買主を探すのか、買取で早く売るのかもあわせて検討します。比較は買取と仲介の比較で試算しています。

よくある質問

Q. オーナーチェンジで売るとき、入居者の承諾は必要ですか？

必要ありません。賃貸人の地位は、売主と買主の合意や所有権の移転にともなって買主に移ります（民法605条の2・605条の3）。決済後に新しい貸主と振込先を通知します。

Q. 敷金は誰が返すことになりますか？

賃貸人の地位が移ると、敷金の返還義務も買主が引き継ぎます。そのため、預かっている敷金相当額を売買代金から差し引くなどの方法で、売主と買主の間で精算します。

Q. 空室を埋めてから売ったほうが高く売れますか？

現況賃料で評価されやすい物件なら、空室を埋めてから売るほうが価格は上がりやすくなります。ただし、募集にかかる費用と期間、相場より下げた賃料で埋めた場合の影響もあるため、両方を試算して決めます。

Q. 滞納している入居者がいても売れますか？

売れますが、滞納額と経緯を買主に開示する必要があり、価格や条件に影響します。滞納分の精算方法も契約で決めておきます。

まとめ

• オーナーチェンジでは、賃貸人の地位と敷金の返還義務が買主に移ります。入居者の承諾は不要で、決済後に通知します。
• 満室想定1,000万円・現況800万円の10戸アパートでは、赤羽の利回り中央値4.80％で約4,200万円の価格差が出ます。空室を埋める根拠を示せるかが価格に効きます。
• レントロールと契約書の一致、滞納・保証会社・更新条件・敷金の一覧を、売り出す前にそろえておきましょう。
• 満室想定と現況の両方で価格を確認したいときは、無料査定をご利用ください。

アイキャッチ画像（イメージ）：Photo: Ryan Rivers / Unsplash