适合投资的建筑年份？东京23区不同建筑年限的收益率及法定耐用年限、融资期限、维修和退出的考虑

寻找收益型物业时，经常听到“新建物业更安心但收益率低”，“年久物业收益高但融资困难”等说法。那么，建筑年限到底对收益率有多大影响？除了收益率，建筑年限还会带来哪些变化呢？

本文基于东京23区一栋物业的挂售数据（Urbalytics）按建筑年限区间汇总的结果，整理法定耐用年限（税务折旧年限）与融资期限的关系、不同年限的维修风险，以及从出售（退出）视角出发对建筑年限的思考。

本文要点

• 东京23区约1,200栋一栋物业（按建筑年限区间汇总）表面收益率中位数：10年以内为4.6％，31～40年为5.3％，随着建筑年限增长，收益率呈上升趋势（2026年9月挂售数据，Urbalytics，2026年10月2日汇总）。
• 但超过41年时，中位数收益率维持在5.0～5.2％，且收益率差异（25％点至75％点区间宽度）由10年内的1.2个百分点扩大至51年以上的3.1个百分点。
• 多数金融机构以“法定耐用年限－建筑年限”作为融资期限参考。以1亿日元，利率2％计算，融资期限30年年还款约444万日元，15年则约772万日元，建筑年限显著影响现金流。

有没有最适合投资的建筑年限“标准答案”

结论是，没有适用于所有投资人的最优建筑年限。因为建筑年限影响着收益率、融资期限、维修费和出售便利性四大因素，且根据优先考虑的不同，适合的建筑年限会有所不同。

大体而言，新建筑收益率偏低，但更易获得长期融资且维修费较低；而老建筑收益率较高，但融资期限较短，且维修及退出的不确定性更大。下文将结合数据和制度详细说明。关于选房整体的检查重点，请参考收益型物业的选购方法。

建筑年限区间的收益率分布（东京23区·一栋物业）

我们从Urbalytics登记的东京23区一栋物业（BUILDING）中，筛选2026年9月有挂售或价格调整、挂牌价范围在5,000万至5亿日元、同时有年收入与建筑年限信息的1,200件，按建筑年限区间统计整理。

建筑年限区间	件数	表面收益率 25％点	表面收益率 中位数	表面收益率 75％点	挂牌价 中位数	建筑物单㎡挂牌价 中位数
10年以内	417	4.10％	4.60％	5.26％	2亿2,800万日元	110.1万日元
11～20年	123	4.20％	4.78％	5.61％	1亿6,800万日元	89.5万日元
21～30年	101	4.00％	4.76％	5.50％	1亿8,000万日元	79.4万日元
31～40年	333	4.29％	5.28％	6.07％	1亿8,000万日元	70.0万日元
41～50年	127	3.93％	5.02％	6.25％	1亿5,800万日元	73.2万日元
51年以上	99	3.80％	5.17％	6.94％	1亿7,700万日元	64.0万日元

数据来源：Urbalytics挂售数据（一栋物业，东京23区＝邮编100～179，2026年9月1日至30日挂售或价格调整，挂牌价5,000万～5亿日元）。2026年10月2日汇总。建筑年限=2026年-建筑年份。表面收益率=挂牌时显示的年收入÷挂牌价，非成交价。按挂售价、建筑面积、建筑年份对重复登记合并，排除表面收益率低于0.5%或高于30%的异常值（共计1,200件）。因数据限制无法区分结构（木造、钢骨、RC等），为全结构总计。

可从表中看出以下三点：

• 40年以内，建筑越老收益率越高。表面收益率中位数从10年以内的4.60%升至31～40年的5.28%，上涨约0.7个百分点。建筑物单㎡挂牌价由110万日元降至70万日元，表现了建筑价值逐渐折旧计入价格的过程。
• 41年以上收益率进入瓶颈期。中位数收益率介于5.02%～5.17%，低于31～40年区间。东京23区的老建筑多以土地价值定价，导致收益率难以继续上升。
• 年久物业收益率差异更大。25％点至75％点区间宽度由10年内的1.16个百分点扩至51年以上的3.14个百分点。年久高收益率物业需要具体核实空置、维修、重建可能性等因素。

需注意，表面收益率为扣除费用前数据。年限越长维修费用通常越高，因此实际收益率差异会相较表中数字有所缩小。

法定耐用年限与融资期限的关系

建筑年限对投资决策影响显著，主要因为多数金融机构以法定耐用年限剩余作为融资期限参考。法定耐用年限是税务折旧所用年限，虽非建筑物理寿命，但被广泛用作贷款审核标准。

结构（住宅用）	法定耐用年限	10年建筑的剩余年数	20年建筑的剩余年数	30年建筑的剩余年数
木造	22年	12年	2年	超出
轻量钢骨（骨架厚3mm超至4mm含）	27年	17年	7年	超出
重量钢骨（骨架厚4mm超）	34年	24年	14年	4年
钢筋混凝土（RC）及SRC	47年	37年	27年	17年

数据来源：住宅用建筑物的折旧资产耐用年限相关省令。轻量钢骨中骨架厚度3mm及以下为耐用年限19年。

不同金融机构类型融资倾向如下（具体条件因时点和借款人不同而异）：

• 都市银行及多数地方银行：倾向在法定耐用年限剩余范围内设定融资期限，年久木造物业融资期限较短。
• 部分地方银行、信用金库、信用组合：采用自主判定的经济耐用年限，可放款超出法定耐用年限的案例，但通常限制物业所在地及借款人住所、工作地须在其营业区内。
• 非银行金融机构：接受耐用年限已过物业及不可重建物业，但利率偏高，且自有资金比例要求较高。

不同融资期限直接影响年还款额。以1亿日元、利率2％（假设）、本息均等还款计算，年还款金额如下：

融资期限	年还款额
35年	约398万日元
30年	约444万日元
20年	约607万日元
15年	约772万日元
10年	约1,104万日元

举例说明：假设购买表面收益率5％、物业价格1亿2,500万日元（年满租金625万日元）的物业，贷款1亿日元。融资期限30年时，贷款还款后仍有余钱；15年时，绝大部分租金用于还款，扣除费用后现金流为负。即使收益率高的年久物业，若融资期限短，现金流也可能低于新物业。关于贷款基础知识与银行评估，详情见不动产投资贷款基础及估算价格・收益价格与银行评估。