收益性物业价格与银行评估的关系｜积算价格·收益价格的计算及易获银行贷款物业的条件
购买整栋公寓或整栋大楼的大多数买家会使用银行等金融机构的贷款购房。因此，买家能支付的最高金额大致取决于买家的自有资金以及“银行愿意为该物业贷款多少”。
对于卖家来说，银行评估似乎没有直接关系，但评估较低的物业贷款难以获得，买家范围有限，更容易遭受价格谈判。本文将解释银行评估收益性物业的两种方法（积算价格·收益价格）、建筑年限与贷款期限的关系、以及贷款难获的因素。
卖家应了解银行评估的理由
买家的支付能力为“贷款金额＋自有资金”。即使是同一物业，银行评估高且贷款金额大的买家能提出更高的报价，评估低者则只有准备较多自有资金的买家能购买。
也就是说，银行评估既影响销售价格上限，也影响潜在买家数量。提前了解自有物业可能的评估结果，有助于定价以及判断是选择中介销售还是出租回购。
积算价格：将土地与建筑物价值相加评估
积算价格是将土地和建筑物的价值分别计算后相加的评估方法。其计算思路如下：
- 土地：利用路边价格（或公告地价等）× 土地面积。根据形状及临路情况进行修正。
- 建筑物：重置成本价格（现时若建造同样建筑的单价）× 建筑总面积 ×（剩余年限 ÷ 耐用年数）
重置成本单价由各金融机构自行设定。耐用年数多采用税务法定耐用年数作为判断标准。
| 结构类型 | 法定耐用年数（住宅用） |
|---|---|
| 钢筋混凝土造（RC）·钢骨钢筋混凝土造（SRC） | 47年 |
| 重型钢骨造（骨架材料厚度超过4mm） | 34年 |
| 轻型钢骨造（骨架材料厚度超过3mm至4mm以下） | 27年 |
| 轻型钢骨造（骨架材料厚度3mm及以下） | 19年 |
| 木造 | 22年 |
资料来源：国税厅《主要折旧资产耐用年数一览表》。
计算示例
以一栋建筑年限20年、RC结构、土地面积150㎡（路边价格为50万日元/㎡）、建筑总面积400㎡物业为例，假设重置成本价格为20万日元/㎡。
- 土地：50万日元 × 150㎡ ＝ 7,500万日元
- 建筑物：20万日元 × 400㎡ ×（27年 ÷ 47年）≒ 4,596万日元
- 积算价格：约1亿2,096万日元
实际评估还会根据土地形状、临路状况、用途地区及建筑物状况做修正。此示例仅供理解计算思路。
收益价格：根据租金收入评估
收益价格是根据物业带来的收入计算价格的方法。最典型的是直接资本化法，以“年净收益（租金收入－经营费用）÷ 资本化率”计算。
例如，年租金收入为1,000万日元，经营费用为200万日元，则净收益为800万日元。资本化率为5%时，收益价格为1亿6,000万日元。资本化率因地区、建筑年限及结构不同而变化，即使净收益相同，资本化率差异0.5%也会导致价格大幅变化。各地区的资本化率参考请见“收益性物业出售流程”，基于Urbalytics的销售案例介绍。
积算价格与收益价格，哪个更重要？
不同金融机构侧重不同，有些同时参考两者并取较低者作为标准。东京市中心物业土地价格高且租金收入大，市场成交价多高于积算价格，差额由买家自有资金填补。
反之，土地价值高且积算价格接近销售价的物业更易获得贷款，买家范围更广。前述示例中积算价格（约1.2亿日元）与收益价格（1.6亿日元）差约4,000万日元，若注册为重视积算价格的金融机构贷款买家，需要准备这部分差价作为自有资金。
贷款期限：耐用年数与建筑年限的关系
贷款期限多以“法定耐用年数－建筑年限”为基准设定上限（部分金融机构使用自主设置的经济耐用年限）。建筑年限越长，贷款期限越短，买家每年还款压力越大。
以贷款1亿日元、利率2%为例，各期限的年均还款额（本金与利息均等偿还）如下：
| 贷款期限 | 年均还款额（估算） |
|---|---|
| 30年 | 约444万日元 |
| 20年 | 约607万日元 |
| 10年 | 约1,104万日元 |
即使年租金收入为1,000万日元的物业，若贷款期限仅有10年，还款额也会超过租金收入。此类物业多仅限选用能提供较长期限贷款的金融机构贷款的买家，或现金买家。
影响贷款难度的因素
- 旧耐震基准：1981年6月1日之前进行建筑确认的建筑物。
- 无检验合格证：无表明按建筑确认内容建造的证明文件时，可能被拒绝贷款。
- 超过容积率·建筑覆盖率：因增建等导致超过规定标准的建筑物（违法建筑）。
- 不可重建·地上权：土地担保价值被低估的物业。
- 超过耐用年数的建筑：特别是老旧的木造与轻型钢骨结构物业。
上述物业也可能通过现金买家或房地产公司回购进行出售。详情请参考“不可重建·地上权·老旧公寓的出售”。
总结
- 买家可支付金额为“贷款金额＋自有资金”。银行评估影响售价及买家数量。
- 积算价格为土地（路边价×面积）与建筑物（重置成本×建筑面积×剩余年限比例）总和。
- 收益价格为“净收益 ÷ 资本化率”。都市区多高于积算价格。
- 贷款期限多以“法定耐用年数－建筑年限”为基准，建筑越旧还款压力越大。
- 旧耐震、无检验合格证、违法建筑等物业贷款较难，现金买家和回购是选择之一。
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