购买收益物业时的各种费用是多少？费用明细与计算方法，以及以1亿日元整栋公寓为例的估算
约4分钟读完作者：徳冨 絵美（宅地建物交易士）
购买收益物业时，除了物业价格外，还需要支付中介手续费、登记费用、税金、贷款手续费等各种费用。即使使用贷款，通常也需要自备资金支付这些费用，因此在购买前了解需要准备多少费用非常重要。
本文将介绍购买收益物业时产生的各种费用明细及计算方法，以1亿日元整栋公寓为例进行费用估算，并说明交割时需要收取或支付的清算金。
各项费用主要分为4类
| 类别 | 主要费用 | 支付时间 |
|---|---|---|
| 交易相关费用 | 中介手续费、买卖合同书的印花税 | 签约时·交割时 |
| 登记相关费用 | 登记许可税（所有权转移·抵押权设定）、司法书士报酬 | 交割时 |
| 贷款相关费用 | 办理手续费、保证费、金钱消費貸借契约书的印花税、团体信用生命保险 | 交割时 |
| 购入后税金及保险 | 不动产取得税、火灾保险·地震保险 | 交割时～数个月后 |
交易相关费用
- 中介手续费：通过不动产公司中介购买时产生。上限为销售价格（不含税）超过400万日元时的「销售价格 × 3% ＋ 6万日元」再加消费税。若卖方为不动产公司，且直接向该公司购买则不需支付中介费。
- 印花税：需贴在买卖合同书上。5,000万日元超至1亿日元以下为3万日元，1亿日元超至5亿日元以下为6万日元（减税措施，适用于2027年3月31日前制作的合同书）。
中介手续费的详细计算方法可参见「中介手续费上限及计算方法」一文。
登记相关费用
- 所有权转移的登记许可税：按固定资产税评估额乘以税率计算。土地标准税率为2%（土地买卖有减税期时为1.5%），建筑物为2%。投资用建筑物不能适用住宅用房屋的减税税率。
- 抵押权设定的登记许可税：贷款时按借款额（债权额）的0.4%计算。
- 司法书士报酬：委托司法书士办理登记手续的报酬。因物业数量及登记内容不同，需确认报价。
贷款相关费用
- 办理手续费：金融机构分为固定金额型和按借款金额乘一定比例的比例型两种。
- 保证费：若使用保证公司担保则产生。可能包含于办理手续费中，或追加于利率之上。
- 金钱消費貸借契约书的印花税：借款额5,000万日元超至1亿日元以下为6万日元，1亿日元超至5亿日元以下为10万日元（不适用减税措施）。
- 团体信用生命保险：保险费有时包含于利率，有时需另付。
购入后需缴纳的税金及保险
- 不动产取得税：购入数个月后，都会道府县发税单。按固定资产税评估额 × 税率计算，土地和住宅为3%（减税前为4%），宅地有将课税基准减半的特别规定。
- 火灾保险·地震保险：一般为贷款条件之一，需参加。保险费因保障内容和期限不同而异。
以1亿日元整栋公寓为例的费用估算
基于以下前提进行估算。物业价格1亿日元（土地固定资产税评估额4,000万日元，建筑物2,000万日元），通过中介购买，贷款8,000万日元。
| 费用 | 计算方式 | 金额（估算） |
|---|---|---|
| 中介手续费 | （1亿日元 × 3% ＋ 6万日元）× 1.1 | 336.6万日元 |
| 买卖合同书印花税 | 适用减税措施 | 3万日元 |
| 登记许可税（土地） | 4,000万日元 × 1.5% | 60万日元 |
| 登记许可税（建筑物） | 2,000万日元 × 2% | 40万日元 |
| 登记许可税（抵押权设定） | 8,000万日元 × 0.4% | 32万日元 |
| 金钱消費貸借契约书印花税 | 借款额5,000万日元超至1亿日元以下 | 6万日元 |
| 贷款办理手续费 | 例：借款额的1.1% | 88万日元 |
| 不动产取得税（土地） | 4,000万日元 × 1/2 × 3% | 60万日元 |
| 不动产取得税（建筑物） | 2,000万日元 × 3% | 60万日元 |
| 合计 | 约686万日元 |
此外还会产生司法书士报酬、火灾保险费、保证费等。在此例中，各项费用合计约为物业价格的7%左右。若不通过中介或不使用贷款，费用可能大幅变化，因此需针对每个物业索取报价确认。
交割时的清算金
转让运营中的物业时，交割时会进行以下清算：
- 固定资产税·都市计划税：按照当年税额，以交割日为基准按日计算，交割日以后部分由买方支付给卖方。
- 租金：按当月租金按日计算，交割日以后部分由卖方支付给买方。
- 押金：卖方从租客处收取的押金会随买卖权利义务一并继承。通常会从买卖价款中扣除进行清算。
由于押金继承的关系，购房者手头需要的现金可能减少，但仍需预留资金以应对租客退房时的返还。
总结
- 各种费用主要分为交易、登记、贷款、购入后税金及保险四类。通常需自备资金支付。
- 投资用建筑物不适用于住宅用房屋的登记许可税减税。
- 不动产取得税数月后收到税单，需纳入资金计划。
- 以1亿日元（中介购买，贷款8,000万日元）为例，各项费用约为物业价格的7%左右。
- 交割时需进行固定资产税、租金的按日清算及押金继承。
顶部图片：Photo by Jakub Żerdzicki on Unsplash（示意图）
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