海外居住业主的日本租赁物业管理｜海外调职与回国时的源泉扣缴、纳税管理人及资料手续

确定海外调职后，带着东京的自住房或投资公寓出租离境，或者海外派遣结束返回日本。这两种情况下，日本的租赁物业虽然没有变化，但税务、文件及资金流转的处理方式会大幅改变。

尤其容易被忽视的是三点：离境后房租可能被扣税、必须提前指定代为申报的“纳税管理人”（税务代理人）、以及住民票被注销后无法取得印章证明。这篇文章基于国税厅公开资料和Urbalytics租金数据，整理了海外居住业主持有日本租赁物业时需办理的手续及委托物业管理公司的范围。

文章要点

• 非居住者的房租支付方（租户）除个人作为自己或亲属的住所租用外，必须扣缴20.42%的源泉税，并原则上于次月10日前缴纳（国税厅税务问答 No.2884・No.2885，令和8年4月1日现行）。
• 以东京四站20〜30㎡单元式公寓为例，假设租户为法人，根据2026年9月的平均招租租金（Urbalytics），预计每月将被扣税约18,000〜24,000日元。该税额可在申报时调账。
• 海外进行确定申告（税务申报）需先报备纳税管理人。若未报备而年中离境，则必须在离境时完成“准确定申告”（国税厅 No.1926）。

海外调职导致“非居住者”后变化

预计赴海外工作超过一年，原则上根据所得税法被认定为“非居住者”（国税厅 No.1926）。即使成为非居住者，日本不动产的房租收入仍被视为日本国内来源收入，在日本征税。变化的是纳税方式和手续流程。

离境前后需要确认的变更包括：

• 房租收取方式：部分租户会从房租中扣除20.42%的税款（详见下章）。
• 税务申报：因不在日本，必须通过纳税管理人申报和缴纳。
• 证明文件：注销住民票后，印章注册证书也将被撤销，涉及合同和登记时使用的文件需更变。
• 登记变更：2024年4月1日起，非居住者作为所有权登记人需登记“国内联络地址”（法务省）。2026年4月1日起，所有权人地址变更登记义务化。

若购买的自宅使用住宅贷款，且出租，建议事先与贷款银行确认是否符合贷款条件（须本人居住）以避免风险。

房租20.42%源泉扣缴：谁扣、何时扣、扣多少？

向非居住者支付日本不动产房租的付款方，在支付时须作为所得税和复兴特别所得税扣缴20.42%，并原则上于次月10日前缴纳（例外为个人作为自己或亲属住所租赁时，免除扣缴）（国税厅 No.2884，令和8年4月1日现）。

换言之，租户若为公司（比如作为社宅承租）或以办公/店铺用途由个人承租，则须扣缴。东京区分式公寓常用作法人社宅，因而转为出租自宅给海外调职者也会出现此情况。

注意点有三：

• 告知租户：扣缴义务在付款方一侧，若租户未获知业主已成非居住者，可能造成漏扣，后来租户负担风险。确定离境后，通过管理公司通知租户。
• 支付主体：若为转租形式（管理公司承租后转租），管理公司付租给业主并承担扣缴责任；若仅代收代付，支付方为租户。确认合同形式。
• 2027年起：2027年1月防卫特别所得税始，但复兴特别所得税下降，合计20.42%预计不变。

月均扣缴金额（东京4站估算）

基于Urbalytics租赁招租数据，选取步行10分钟内，20～30㎡区分式公寓2026年9月平均租金，试算法人租户的扣缴金额。

数据来源：Urbalytics租赁招租数据（区分公寓，步行10分钟以内，专有面积20～30㎡，2026年9月样本平均）。扣缴金额按国税厅 No.2884 20.42%税率计算，金额尾数舍弃不到1日元部分。不含管理费、公共设施费和管理委托费。统计日期：2026年10月2日。

按年估算，以Kamata为例约28万日元为扣缴金额。这非最终税款，而是预缴。在确申报时，会从不动产所得中扣除管理费、修缮费、折旧等经费后计算税额，与预缴金额结算，多退少补（国税厅 No.1926）。未保留经费记录将不易追回多缴税款。

纳税管理人与申报流程

非居住者申报税时，必须指定纳税管理人，并向管理地管辖税务署提交“所得税・消费税纳税管理人选任与解任届出书”（国税厅 No.1923）。纳税管理人可为个人或法人，通常为居住于日本的家属或委托税理士代为办理。

申报时机不同，处理结果也不同：

• 出国前申报：出国当年所得可于次年申报期通过纳税管理人申报。
• 未申报直接出国：出国前作为居民期间所有所得必须完成“准确定申告”（出国时申报）（国税厅 No.1926）。

固定资产税及都市规划税另计。东京23区由都税事务所寄送纳税通知，海外居住期间需指定接收与缴纳负责人。提前书面明确纳税管理人与管理公司的职责分工，能避免申报截止前手忙脚乱。