表面收益率与实际收益率的区别｜计算公式、费用明细及东京6个车站一栋物业的差异试算
徳冨 絵美（宅地建物交易士）收购工作人员
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收益物业的销售图纸或门户网站上最先映入眼帘的是“收益率○％”这样的数字。然而，这个数字多数是表面收益率，即未扣除管理费、税金和空置所带来的收入减少前的数值。实际能留存手中的收益参考值是实际收益率，两者差距有时超过1个百分点。
本文将介绍表面收益率和实际收益率的计算公式、产生差异的费用明细，并基于东京的一栋物业销售数据（Urbalytics），试算表面收益率与实际收益率的差距。由于费用率因物业而异，试算时会明确假设和其依据。
本文重点
- 表面收益率计算公式为“年满租想定租金 ÷ 物业价格”，实际收益率为“（年租金收入 − 空置损失 − 运营费用）÷（物业价格 + 购买相关费用）”，区别在于是否包含费用及相关费用。
- 东京6个车站（Ikebukuro、Nakano、Akabane、Kitasenju、Kamata、Kinshicho）的一栋物业表面收益率中位数在4.3〜5.2％之间（2025年10月2日至2026年10月2日发布及价格变更的销售案例，不含重复发布，Urbalytics，2026年10月2日统计）。
- 假设费用率为满租租金的20〜30％，购买相关费用为物业价格的7％时，实际收益率比表面收益率低1.1〜1.8个百分点，约为2.8〜3.9％。
表面收益率与实际收益率的区别
区别在于是否将费用及购买相关费用计入计算。表面收益率（毛收益率）是将租金收入除以物业价格，是快速比较物业的指标。实际收益率（净收益率，也称NOI收益率）是扣除运营费用后的净收益除以实际支付的总金额。
计算公式如下：
- 表面收益率＝年满租想定租金 ÷ 物业价格 × 100
- 实际收益率＝（年满租想定租金 − 空置及拖欠损失 − 年度运营费用）÷（物业价格 ＋ 购买相关费用）× 100
例如，物业价格为1亿日元，年满租想定租金为500万日元，则表面收益率为5.0％。若空置损失和运营费用合计144万日元，购买相关费用700万日元，则实际收益率为（500 − 144）÷ 10,700 ＝ 约3.3％。同一物业，查看不同数字时差异达到1.7个百分点。
另外，实际收益率的定义在公司或资料中略有差异。有些计算不将购买相关费用计入分母，有些不将空置损失计入费用，因此比较时务必统一计算前提。相关术语整理可参阅不动产投资词汇表。
实际收益率中扣除的费用明细
一栋物业的运营费用大致分为以下7项。与分户产权公寓不同，一栋物业的维修和公共部分维护由房东自行承担，因此费用项较多。
| 项目 | 主要内容 | 金额决定方式及参考 |
|---|---|---|
| 空置与拖欠损失 | 从退房到下一租户入住期间的空置时间，以及租金未收回部分 | 因地段、户型及楼龄差异大。试算时假设为空置租金的5％ |
| 管理委托费（PM） | 租户对应、租金收取、退房验收 | 一般为回收租金的3〜5％ |
| 建筑管理费（BM） | 公共区域清洁、公共电水费、消防设备及电梯检查 | 视建筑规模和设备不同，电梯有无差异显著 |
| 维修费 | 恢复原状，热水器、空调等设备更换，外墙和楼顶防水等计划性维修 | 随建筑龄增长，费用增加。通常做长期积累计算而非单年 |
| 固定资产税・城市规划税 | 土地、建筑物征收的地方税 | 固定资产税课税评估额 × 1.4％（标准税率），城市规划税为评估额 × 最多0.3％。住宅用地200㎡以下部分可享受固定资产税课税标准六分之一、城市规划税三分之一的优惠。 |
| 损害保险费 | 火灾保险、地震保险、设施责任保险 | 根据结构、所在地和保障内容不同，地震保险金额为火灾保险的30〜50％ |
| 租户招募费 | 给中介公司的广告费（AD）、中介手续费、招租照片等 | 依据区域招租惯例和退租频率变化 |
固定资产税、城市规划税基于评估额计征，无法从买卖价格精确反算。购买前建议向卖方索取税务明细（固定资产税纳税通知书）确认实际金额。
此外，贷款还款金额、折旧费和所得税不计入实际收益率。实际收益率主要观察物业本身的盈利能力，贷款条件及个人税率影响的部分应在现金流计算中单独处理。融资条件等相关内容可参考不动产投资贷款基础。
以1亿日元、表面收益率5％的物业为例叠加费用
将以上项目套用于价格1亿日元、年满租想定租金500万日元的一栋公寓，费用示例如下。金额由TLL假设，实际比例因物业而异。
| 项目 | 年金额（万日元） | 占满租租金比例 | 假设说明 |
|---|---|---|---|
| 空置与拖欠损失 | 25 | 5.0％ | 全年5％空置率假设 |
| 管理委托费 | 24 | 4.8％ | 基于回收租金475万日元的5％ |
| 建筑管理费 | 15 | 3.0％ | 无电梯的小规模物业 |
| 维修费（含积立） | 30 | 6.0％ | 恢复原状及计划维修平均化 |
| 固定资产税・城市规划税 | 35 | 7.0％ | 视评估额有所浮动，实际值以税务明细确认 |
| 损害保险费 | 5 | 1.0％ | 火灾及地震保险年折算 |
| 租户招募费 | 10 | 2.0％ | 每年数次换租假设 |
| 合计 | 144 | 28.8％ |
净收益（NOI）为500 − 144 ＝ 356万日元。购买相关费用（中介费、登记费、不动产取得税等）假设为物业价格的7％，即700万日元，则实际收益率为356 ÷ 10,700 ＝ 约3.3％。相关费用明细和计算方式可参考收益物业购买时的费用，以1亿日元一栋公寓为例详细试算。
东京6个车站一栋物业表面收益率与实际收益率差距
将此思路应用于实际销售数据。通过对Urbalytics系统中东京地区一栋物业（BUILDING）销售案例，统计各车站的表面收益率，并假设三种费率，试算实际收益率。
| 最近车站 | 案例数 | 表面收益率（中位数） | 表面收益率（平均） | 实际收益率·费用率20％ | 实际收益率·费用率25％ | 实际收益率·费用率30％ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ikebukuro | 75 | 4.81％ | 5.38％ | 3.60％ | 3.37％ | 3.15％ |
| Nakano | 46 | 4.38％ | 4.70％ | 3.27％ | 3.07％ | 2.87％ |
| Akabane | 34 | 4.80％ | 5.69％ | 3.59％ | 3.36％ | 3.14％ |
| Kitasenju | 53 | 5.18％ | 5.59％ | 3.87％ | 3.63％ | 3.39％ |
| Kamata | 52 | 5.01％ | 5.15％ | 3.75％ | 3.51％ | 3.28％ |
| Kinshicho | 36 | 4.30％ | 5.10％ | 3.21％ | 3.01％ | 2.81％ |
来源：Urbalytics销售数据（東京都区内一栋物业，按各车站为最近车站分组）。2025年10月2日至2026年10月2日发布及价格变更的销售物业，不含多网站重复发布（排除表面收益率低于1％或高于25％的异常项），统计日期为2026年10月2日。表面收益率为销售时显示的年收入 ÷ 销售价，非成交价。年收入是否满租想定或现况因物业而异。实际收益率为“表面收益率中位数 ×（1 − 费用率）÷ 1.07”，费用率（含空置损失）及购买相关费用7％均为TLL假设。
从表中可读出三点：
- 差距在1.1〜1.8个百分点。以费用率25％的中间方案来看，各站实际收益率均比表面收益率低1.3〜1.5个百分点。即使表面收益率在5％的物业，实际收益率大约在3％中期。
- 平均值高于中位数。所有车站平均值高于中位数，原因是部分建筑老旧或不可再建的极高收益物业拉升了平均值，因此用中位数更能反映市场真实水平。
- 费用率差5个百分点，实际收益率约变动0.2个百分点。同一表面收益率物业的费用率因电梯是否、有无维修费用等因素不同而变。仅以表面收益率比较可能忽略这些差异。
查看实际收益率时应确认的资料
仅凭销售图纸数字无法算出实际收益率。购房考虑阶段，基本做法是从卖方获取以下资料，确认费用的实际金额：
- 房租明细表（租赁条件列表）：每户租金、合同起始日、空置情况，也可确定显示的收益率是满租想定还是现况。
- 固定资产税及城市规划税税务明细：税额实际数。
- 管理委托合同及建筑管理预算：管理委托费率及清洁、检查费用。
- 维修历史：外墙、楼顶防水、给排水管等维修时间。如近期完成大修，未来维修费用可相应减少。
- 过去1〜2年的收支记录：空置期间及招募费用实际金额。
若租金设定高于市场水平，退租后租金通常会下调。建议同时与周边出租行情比对，确认满租想定租金的合理性。综合考虑地段、建筑、产权等物业选择要点请参见收益物业的选择方法。同时，金融机构评估物业不仅看收益率，亦依据资产评估价和收益价格，建议阅读收益物业的价格与银行评估关系，帮助了解融资可行性。
常见问题解答
Q. 实际收益率应达到多少比较合适？
没有统一标准。若贷款购买，通常依据实际收益率和贷款利率差（收益率差距）大小判断。建议与同地区、同楼龄的物业，按照相同前提计算的实际收益率进行比较。
Q. 销售图纸中的收益率是满租想定吗？
因物业而异。有满租想定和现况租金两种情况，有空置的物业也可能显示满租想定收益率。请通过房租明细确认现况入住率及租金。
Q. 实际收益率计算中是否包括贷款还款？
不包括。实际收益率是衡量物业本身盈利能力的指标。贷款还款后的现金余额应单独计算现金流量（NOI − 年度还款额）。
Q. 分户产权公寓与一栋物业的表面和实际收益率差异一样吗？
分户产权公寓管理费和修缮积立金为每月固定金额，费用较易预估。一栋物业中，维修时间和费用由房东自行计划，费用率随楼龄和建筑状况波动较大。
总结
- 表面收益率为租金 ÷ 价格，实际收益率为（租金 − 空置损失 − 运营费）÷（价格 + 相关费用）。比较时务必统一计算前提。
- 东京6车站一栋物业表面收益率中位数为4.3〜5.2％（2025年10月至2026年10月，不含重复发布，Urbalytics销售数据）。
- 假设费用率20〜30％，相关费用7％，实际收益率比表面收益率低1.1〜1.8个百分点，约2.8〜3.9％。
- 固定资产税、维修费、管理费因物业而异，需通过房租明细、税务明细及维修历史确认实际金额后再判断。
TLL经手的收益物业，可在会员页面（免费注册）查看价格及收益率等信息。
封面图片（示意）：图片：Jakub Żerdzicki / Unsplash
关于本文
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- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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