不动产投资贷款基础｜与住房贷款的区别、审核重点及金融机构种类
购买收益物业时，大多数人会使用金融机构的贷款（不动产投资贷款）。与自住房的住房贷款不同，投资用贷款以物业产生的租金作为还款来源为前提，因此在审核时不仅重视借款人的属性，还重视物业的收益性和抵押价值。
本文将解释不动产投资贷款与住房贷款的区别、审核时关注的要点、金融机构的种类及特点、以及贷款期限和利率的相关考量。
住房贷款与不动产投资贷款的区别
| 住房贷款 | 不动产投资贷款 | |
|---|---|---|
| 用途 | 购买自己居住的房屋 | 购买出租以获取租金的物业 |
| 还款资金来源 | 借款人的工资收入 | 主要是物业的租金收入 |
| 审核重点 | 借款人的年收入、在职年限等还款能力 | 物业的收益性和抵押价值，以及借款人的资产和收入 |
| 利率 | 相对较低 | 通常比住房贷款较高 |
| 住房贷款减税 | 适用 | 不适用 |
用住房贷款购买的房屋出租，原则上属于违约行为。投资物业应从一开始就使用投资贷款。
审核关注点
物业评估
金融机构通过对土地和建筑物价值进行叠加计算的积算价格，以及基于租金收入计算的收益价格对物业进行评估，确定贷款金额上限。建筑物的结构和建筑年限也决定了贷款期限的上限。详见「收益物业价格与银行评估的关系」。
借款人属性
- 年收入与职业：是否有稳定的工资收入，通过源泉征收票或所得税申报书确认。
- 在职年限：在同一单位的工作年限较短时可能不利。
- 金融资产：现金存款、股票等流动资金，会确认自有资金及购后预备资金。
- 现有借款：住房贷款、车贷及其他投资贷款的余额与还款金额。
- 在留资格：外国籍申请人，永住权有无及在留期间会影响审核。
作为事业的计划
提交基于物业的收支计划（租金、空置率、费用、还款额及手头剩余资金），有助于向金融机构传达事业的前景。
金融机构种类及特点
| 种类 | 特点 |
|---|---|
| 都市银行（大型银行） | 利率偏低，但对借款人属性和物业标准要求严格，通常需较多自有资金 |
| 地方银行 | 主要针对营业区域内的物业，以及在该区域居住或工作的客户。区域外物业常不受理 |
| 信用合作社及信用组合 | 地域性强，营业区域限制更严，注重事业成果及地方关系 |
| 非银行金融机构 | 审批相对迅速，有时对老旧物业也可贷款，但利率普遍高于银行 |
同一物业、同一借款人，不同金融机构的贷款金额、期限和利率可能差异很大。贷款政策也随时间变化，通常建议向多家机构咨询并比较。也可通过合作的不动产公司介绍金融机构。
贷款期限与利率的考量
多数金融机构会以建筑物的「法定耐用年数－建筑年限」作为贷款期限的上限参考。期限越短，每年的还款额越多，手头剩余资金越少。
利率有变动利率和固定利率，变动利率在借款期间可能调整，固定利率在一定或全部期限保持不变。日本银行于2024年3月终止负利率政策，并随后逐步提高政策利率。若采用变动利率，需提前计算利率上升时的还款金额。
| 借款1亿日元・期限30年（等额本息） | 年还款额（概算） |
|---|---|
| 利率2% | 约444万日元 |
| 利率3% | 约506万日元 |
利率上升1%时，上述例子中年还款额增加约62万日元。购房前确认租金收入是否能覆盖此增加额较为安心。
贷款特约及定金
使用贷款时，一般会在买卖合同中设置贷款特约（贷款解除条件）。若未能获得预期贷款，可以退还定金，合同恢复原状。需确保本审查结果能在特约期限内出来，并与金融机构协调时间。购买流程详见「收益物业购买流程」。
提升贷款通过率的准备
- 准备好源泉征收票、所得税申报书、存款余额及现有借款清单
- 制定针对各物业的收支计划
- 制定购后仍能保留预备资金（应对空置和维修）的资金计划
- 比较多家金融机构的贷款条件
总结
- 不动产投资贷款以租金偿还为前提，重视物业的收益性和抵押价值。
- 审核不仅看物业评估，还会关注年收入、在职年限、金融资产、现有借款和在留资格。
- 都市银行、地方银行、信用合作社及非银行机构条件和适用区域各不相同。
- 贷款期限多根据耐用年限减去建筑年限确定。变动利率需提前测算利率上涨时的还款额。
- 买卖合同中应加入贷款特约，并与金融机构协调本审查时间表。
顶部图片：照片由Hiroya Nakashima提供，取自Unsplash（示意图）
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