海外在住オーナーの日本の賃貸物件管理｜海外転勤・帰国時に必要な源泉徴収・納税管理人・書類の手続き

海外転勤が決まり、東京の自宅や投資用マンションを貸したまま出国する。あるいは海外赴任を終えて日本に戻る。どちらの場面でも、日本の賃貸物件そのものは変わらないのに、税金・書類・お金の流れの扱いが大きく変わります。

特に見落とされやすいのが、出国後は家賃から税金が差し引かれる場合があること、確定申告を代わりに担う「納税管理人」を出国前に決めておく必要があること、住民票や印鑑証明が取れなくなることの3点です。この記事では、海外在住のオーナーが日本の賃貸物件を持ち続けるときに必要な手続きと、管理会社に任せるべき範囲を、国税庁の公表資料と Urbalytics の賃料データをもとに整理します。

この記事のポイント

• 非居住者に家賃を支払う借主は、個人が自分や親族の住まいとして借りる場合を除き、賃料の20.42％を源泉徴収して原則翌月10日までに納付します（国税庁タックスアンサー No.2884・No.2885、令和8年4月1日現在）。
• 東京4駅の20〜30㎡の区分マンションを法人に貸す想定で、2026年9月の平均募集賃料（Urbalytics）から試算すると、毎月およそ1.8万〜2.4万円が源泉徴収されます。この額は確定申告で精算します。
• 海外から確定申告をするには納税管理人の届出が必要です。届け出ないまま年の途中で出国すると、出国の時までに準確定申告をしなければなりません（国税庁 No.1926）。

海外転勤で「非居住者」になると何が変わるか

1年以上の予定で海外勤務に出ると、原則として所得税法上の「非居住者」と推定されます（国税庁 No.1926）。非居住者になっても、日本にある不動産の家賃は日本の所得（国内源泉所得）として日本で課税されます。変わるのは、税金の納め方と手続きの進め方です。

出国前後に整理しておきたい変化は次のとおりです。

• 家賃の受け取り方：借主によっては家賃から20.42％が差し引かれて入金されます（次章）。
• 確定申告：日本にいないため、納税管理人を通じて申告・納税します。
• 証明書類：住民票を抜くと印鑑登録も抹消されるため、契約や登記で使う書類が変わります。
• 登記：2024年4月1日以降、海外に住む人が所有権の登記名義人になる登記では「国内連絡先」の情報が必要になりました（法務省）。また2026年4月1日から、登記名義人の住所変更登記が義務化されています。

なお、住宅ローンで購入した自宅を貸す場合は、ローンの条件（本人居住）との関係があるため、出国前に借入先の金融機関へ相談しておくと安心です。

家賃の源泉徴収20.42％：誰が、いつ、いくら差し引くか

非居住者に日本の不動産の賃料を支払う人は、支払いの際に所得税及び復興特別所得税として賃料の20.42％を源泉徴収し、原則として翌月10日までに納付する義務があります。例外は、個人が自分または親族の住まいとして借りている場合で、このときは源泉徴収は不要です（国税庁 No.2884、令和8年4月1日現在）。

つまり、借主が会社（社宅として借り上げている場合など）や、事務所・店舗として借りている個人であれば源泉徴収の対象になります。東京の区分マンションは法人契約の社宅として貸すことが少なくないため、海外転勤を機に貸し出す自宅でも該当するケースがあります。

実務上の注意点は3つです。

• 借主への通知：源泉徴収の義務を負うのは借主側です。オーナーが非居住者になったことを借主が知らないと源泉徴収が漏れ、後で借主に負担が生じるおそれがあります。出国が決まったら管理会社経由で借主へ伝えます。
• 支払者が誰か：サブリース（管理会社が借り上げて転貸する形）では、オーナーに賃料を払うのは管理会社なので、管理会社が源泉徴収します。集金代行のみの場合は、借主が支払者です。契約形態を確認しておきます。
• 2027年以降：2027年1月から防衛特別所得税が始まりますが、復興特別所得税の税率が下がるため、合計の20.42％は原則として変わらない見込みです。

月々どのくらい差し引かれるか（東京4駅の試算）

Urbalytics の賃貸募集データから、駅徒歩10分以内・20〜30㎡の区分マンションの2026年9月の平均募集賃料を取り出し、借主が法人の場合の源泉徴収額を試算しました。

出典：Urbalytics 賃貸募集データ（区分マンション、各駅徒歩10分以内、専有面積20〜30㎡、2026年9月掲載分の平均）。源泉徴収額は国税庁 No.2884 の税率20.42％で計算し1円未満を切り捨て。管理費・共益費の扱いや管理委託料は含めていません。集計日：2026年10月2日。

年間にすると、蒲田の例で約28万円が源泉徴収されます。これは最終的な税額ではなく前払いです。確定申告で、管理委託料・修繕費・減価償却費などの経費を差し引いた不動産所得から税額を計算し、源泉徴収された額との差額を納付するか、還付を受けます（国税庁 No.1926）。経費の記録が残っていないと、払い過ぎた税金を取り戻しにくくなります。

納税管理人と確定申告の進め方

非居住者が確定申告書の提出、税務署からの書類の受け取り、納税や還付金の受け取りをするときは、納税管理人を定め、「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」を納税地の所轄税務署に提出します（国税庁 No.1923）。納税管理人は個人でも法人でもよく、日本に住む家族や、申告を依頼する税理士に頼むのが一般的です。

手続きのタイミングで結果が変わります。

• 出国前に届け出た場合：出国した年の所得も、翌年の確定申告期間に納税管理人を通じて申告できます。
• 届け出ずに年の途中で出国した場合：居住者だった期間のすべての所得について、出国の時までに確定申告（準確定申告）をする必要があります（国税庁 No.1926）。

固定資産税・都市計画税も別に考えます。東京23区では納税通知書が都税事務所から届くため、海外にいる間の受け取りと納付の担当者を決めておきます。納税管理人と管理会社の役割分担を出国前に書面にしておくと、申告期限の直前に慌てずに済みます。