2026年5月起东京车站表面收益率大幅波动【2026年9月】一栋收益及15件以上数据的20车站比较
罗兴开新业务
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在考虑购买一栋公寓或一栋住宅时，投资者关心“该车站的收益率最近有何变化”。区级的平均数据无法反映车站间的细微差异，而车站层面的数字则能体现这些差别。但车站层面的数据量通常较少，导致数字波动较大，存在一定难度。
本文基于TLL合同会社运营的Urbalytics公开市场报告（车站别，2026年9月汇总），整理了东京都内车站一栋收益物业的表面收益率，从2026年5月至9月的变化情况。车站别汇总数据自2026年5月起独立公开，故本文以2026年5月为基准比较，未采用同比去年同月。为避免样本不足，仅限于5月和9月均有15件以上数据的车站分析。
本文要点
- 在2026年5月和9月均有15件以上数据的东京都内20个车站中，一栋收益物业的表面收益率（车站别中位数）涨幅最大的是Minami-Senju车站（4.16%→5.66%，+150bps），跌幅最大的是Kanamachi车站（6.25%→5.70%，−55bps）（数据来源：Urbalytics市场报告，出售中数据）。
- 20个车站中有14站收益率上涨，6站下跌。同期东京都整体中位数维持在5.00%。
- 收益率变动明显的车站中，近12个月中位数（去重后）如Minami-Senju车站4.97%（44件）、Kanamachi车站5.75%（47件）等，单月大幅波动多可能包括物业构成变化的影响。
为何采用2026年5月比而非同比去年同月
Urbalytics的车站别报告自2026年5月起，按物业类型独立发布数据。此前月份无车站别可比数据，故本文选取最早公开月2026年5月，与最新2026年9月对比。如需同比去年同期，建议使用区别数据（2022年12月起），相关分析见“东京23区一栋收益物业表面收益率排名【2026年9月】”。
此外，车站层面数据件数远少于区层面。东京都内一栋收益有数据的车站中，2026年5月及9月均有15件以上数据的车站共20个。Urbalytics的公开标准是10件以上，但10~30件左右的数据量容易因单件变动引起收益率中位数显著波动，故本文底限提至15件。
表面收益率大幅变动车站（2026年5月→9月）
涨幅最大的车站有Minami-Senju车站（+150bps）、San-no-Wa车站（+112bps）、Kita-Ikebukuro车站（+72bps）、Nogata车站（+68bps）、Ogikubo车站（+51bps）。跌幅最大的车站有Kanamachi车站（−55bps）、Kameari车站（−47bps）、Arai-Yakushi-Mae车站（−19bps）、Hachioji车站（−15bps）、Oji车站（−13bps）、Sangen-Jaya车站（−9bps）。
| 车站 | 行政区 | 2026年5月（件数） | 2026年9月（件数） | 变化幅度 |
|---|---|---|---|---|
| Minami-Senju车站 | Arakawa区 | 4.16%（15件） | 5.66%（18件） | +150bps |
| San-no-Wa车站 | Taito区 | 4.30%（15件） | 5.42%（24件） | +112bps |
| Kita-Ikebukuro车站 | Toshima区 | 4.64%（16件） | 5.36%（16件） | +72bps |
| Nogata车站 | Nakano区 | 4.59%（17件） | 5.27%（26件） | +68bps |
| Ogikubo车站 | Suginami区 | 4.49%（15件） | 5.00%（20件） | +51bps |
| Shin-Koiwa车站 | Katsushika区 | 5.18%（15件） | 5.64%（32件） | +46bps |
| Ikebukuro车站 | Toshima区 | 4.47%（22件） | 4.81%（39件） | +34bps |
| Koenji车站 | Suginami区 | 4.51%（16件） | 4.83%（24件） | +32bps |
| Akabane车站 | Kita区 | 4.30%（15件） | 4.60%（15件） | +30bps |
| Koiwa车站 | Edogawa区 | 5.11%（22件） | 5.41%（23件） | +30bps |
| Kamata车站 | Ota区 | 4.74%（16件） | 5.01%（19件） | +27bps |
| Tobu-Nerima车站 | Itabashi区 | 4.92%（23件） | 5.11%（25件） | +19bps |
| Otsuka-Ekimae车站 | Toshima区 | 4.11%（16件） | 4.29%（16件） | +18bps |
| Waseda车站 | Shinjuku区 | 4.33%（18件） | 4.40%（17件） | +7bps |
| Sangen-Jaya车站 | Setagaya区 | 4.05%（15件） | 3.96%（18件） | −9bps |
| Oji车站 | Kita区 | 4.70%（17件） | 4.57%（16件） | −13bps |
| Hachioji车站 | Hachioji市 | 7.86%（23件） | 7.71%（18件） | −15bps |
| Arai-Yakushi-Mae车站 | Nakano区 | 5.00%（15件） | 4.81%（17件） | −19bps |
| Kameari车站 | Katsushika区 | 5.75%（15件） | 5.28%（16件） | −47bps |
| Kanamachi车站 | Katsushika区 | 6.25%（16件） | 5.70%（16件） | −55bps |
来源：Urbalytics市场报告（车站别・东京都、一栋收益表面收益率，2026年5月・9月统计月）。数据基于各车站所属的一栋收益物业出售信息（含出售中及已成交）的月度中位数，异常值通过IQR法剔除。仅限两个月均数据15件以上的20车站。bps为0.01个百分点。数据检索日期：2026年10月2日。
收益率上涨意味着租金相同情况下，价格下降；下降则说明价格上涨。但车站中位数反映的是当月上市的15至40件物业的中间值，若新建或大型高价物业剔除、老旧物业新增，数字即可大幅波动。
与12个月中位数对比，视角发生变化
为验证单月变动是否因物业更替，本文对变动较大的10个车站进行了2025年10月至2026年10月近12个月上市或价格变动的一栋收益物业表面收益率统计（重复发布合并）。
| 车站 | 2026年5月 | 2026年9月 | 近12个月中位数（件数） | 低10%-高10% |
|---|---|---|---|---|
| Minami-Senju车站 | 4.16% | 5.66% | 4.97%（44件） | 3.94〜8.44% |
| San-no-Wa车站 | 4.30% | 5.42% | 5.13%（59件） | 3.83〜9.59% |
| Kita-Ikebukuro车站 | 4.64% | 5.36% | 4.55%（32件） | 4.13〜6.19% |
| Nogata车站 | 4.59% | 5.27% | 5.20%（57件） | 4.16〜7.73% |
| Ogikubo车站 | 4.49% | 5.00% | 4.85%（44件） | 3.85〜6.73% |
| Kanamachi车站 | 6.25% | 5.70% | 5.75%（47件） | 4.00〜9.24% |
| Kameari车站 | 5.75% | 5.28% | 5.78%（52件） | 4.20〜8.44% |
| Arai-Yakushi-Mae车站 | 5.00% | 4.81% | 4.77%（44件） | 4.00〜10.21% |
| Hachioji车站 | 7.86% | 7.71% | 7.95%（76件） | 6.00〜10.05% |
| Oji车站 | 4.70% | 4.57% | 4.84%（38件） | 3.90〜6.42% |
来源：Urbalytics市场报告（车站别、月度中位数）及Urbalytics数据（2025年10月2日至2026年10月2日价格刊登及变更记录的一栋收益物业，排除重复及收益率低于1%、高于25%的异常值）。Kanamachi车站的12个月数据为含Keisei Kanamachi车站的站群汇总。统计日期：2026年10月2日。
例如，Minami-Senju车站5月收益率为4.16%、9月为5.66%，12个月中位数为4.97%，处于两者中间。Kanamachi车站（12个月为5.75%）和San-no-Wa车站（5.13%）也是如此。Kita-Ikebukuro车站12个月中位数4.55%低于5月的4.64%，9月5.36%则偏高。仅凭单月数据断定车站“变便宜”或“变贵”尚为时过早。
波动原因可能包括：（1）当月挂牌物业的建筑年限、规模、结构差异；（2）售价调整（降价）；（3）租金调整等。单凭此数据难以确定主要因素。各车站页面亦公开售价和建筑面积中位数走势，若收益率同时伴随面积与价格变动，物业构成变化影响较大。
投资者应重点确认事项
使用车站别收益率数据选房时，建议按以下步骤确认，避免被单月数据波动误导：
- 确定数据下限：月度数据少于15件的车站作为参考值看待。
- 对比月度与12个月数据：比较单月中位数与近12个月中位数及分布。
- 核实数据变化内容：同时查看挂牌售价和建筑面积的中位数是否有明显变化。
- 将目标物业置于分布位置：确认目标物业收益率位于车站收益率分布（车站页面的下位20%-上位20%，及12个月低10%-高10%范围）何处。
- 按实际收益率判断：扣除管理费、修理费、税费及空房影响后，结合贷款条件评估实得收益与收支情况。
物业选择基本原则详见“收益物业选购指南”，购买流程参见“收益物业购买流程”。TLL提供的物业可通过会员页面（免费注册）查看，条件匹配的物业寻找与收益测算可通过购买支持咨询。
常见问题解答
问：收益率上涨的车站就是买入时机吗？
未必。车站别中位数受当月挂牌物业结构影响较大，收益率上涨不一定意味着价格下跌。建议结合12个月中位数及具体物业条件判断。
问：为何设定数据下限为15件？
Urbalytics公开标准为10件以上，但10～30件样本月容易因单件变动影响中位数。为提高比较可靠性，本文选取5月与9月均有15件以上数据的车站。
问：能查看车站别的同比去年同月数据吗？
Urbalytics车站别报告仅公开2026年5月起数据，现阶段无法提供同比去年同月。同比建议使用区别报告。
总结
- 2026年5月及9月均有15件以上数据的东京都内20车站中，Minami-Senju车站表面收益率涨幅最大（+150bps），Kanamachi车站跌幅最大（−55bps）。
- 20站中14站收益率上涨，6站下降，东京都整体中位数维持5.00%。
- 近12个月中位数显示Minami-Senju为4.97%、Kanamachi为5.75%，显示单月波动大多包含物业构成变化影响。
- 车站数据应结合件数、12个月分布及实际收益率综合判断，作为个别物业决策参考。
封面图（示意）：Photo: HANVIN CHEONG / Unsplash
关于本文
- 作者
- 运营
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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