东京23区民宿与旅馆业规制一览【2026年版】前台、常驻、钥匙交付及附加条例区分比较
在东京23区开始民宿经营时，首先需要决定的是“通过哪个制度营业”以及“在哪个区持有物业”。即使是简易住宿设施，在部分区可以通过钥匙箱实现无人值守运营，而有些区则要求设立前台且必须员工常驻才允许获批。
民宿新法（住宅宿泊事业法）虽全国统一限制每年最多180天营业，但大多数23区通过区级条例进一步限制了可营业区域和营业日期。相同地址的物业在区内具体区域不同，年营业天数差异会很大。
本文将23区的规制汇总于一张表格，同时介绍各区的规制趋势及相关物业市场行情。
各区信息基于本公司向保健所确认及区政府公开资料整理（截至2026年9月）。点击区名可跳转查看各区详细解读。
23区民宿与旅馆业规制 比较表
前台、应急及钥匙交付均为旅馆业（简易宿所）区条例内容，最右侧为民宿新法（住宅宿泊事业法）的区级附加条例。
| 区 | 前台 | 应急 | 钥匙交付 | 民宿新法附加条例 |
|---|---|---|---|---|
| Chiyoda区 | 有 | 常驻 | 直接面对面 | 仅限房东居住型或常驻时，文教区等及学校周边除外地区无限制／其它地区仅限金、土住宿或禁止营业 |
| Chuo区 | 有（令和8年4月起前台必须设在宾客通道） | 常驻 | 直接面对面 | 营业日限制：原则上限制为周六正午至周一正午期间住宿 |
| Minato区 | 无 | 10分钟内 | 钥匙箱许可 | 房东居住型无限制／住宅专用区及文教区房东不在型有营业期间限制 |
| Shinjuku区 | 无 | 10分钟内 | 钥匙箱许可 | 住宅专用区限定仅周五至周日可营业／集合住宅需分隔住户与设施动线 |
| Bunkyo区 | 无 | 步行10分钟内 | 钥匙箱许可 | 住宅专用区与文教区仅周五、周六、周日可营业／需于申报前15天通知附近住户 |
| Taito区 | 无 | 常驻 | 直接面对面 | 房东居住型或常驻无限制／其它仅限于周末及节假日、年底年初营业 |
| Sumida区 | 无 | 常驻（专用厕所/客房） | 直接面对面 | 【2026/4/1施行】无常驻时仅允许周五正午至周日正午营业（禁止平日营业）。既存设施不受影响。4月1日起新增前台设立义务 |
| Koto区 | 无 | 常驻（2026年7月起） | 直接面对面 | 仅限周末营业 |
| Shinagawa区 | 无 | 10分钟内 | 钥匙箱许可 | 商用区与邻近商用区（除文教区外）无限制／其它仅限周末营业 |
| Meguro区 | 有（可设于设施外） | 步行10分钟内 | 钥匙箱许可 | 仅限周五、周六营业／需于申报前15天通知附近住户 |
| Ota区 | 无 | 步行10分钟内 | 钥匙箱许可 | 住宅专用区、工业区禁止营业 |
| Setagaya区 | 无 | 10分钟内 | 钥匙箱许可 | 住宅专用区仅限周末及节假日营业 |
| Shibuya区 | 无 | 10分钟内 | 不允许钥匙箱 | 住宅专用区与文教区营业时间有规定限制 |
| Nakano区 | 无 | 10分钟内 → 常驻（2027年4月起） | 钥匙箱许可 | 住宅专用区限定仅周五、周六、周日及节假日营业 |
| Suginami区 | 无 | 步行10分钟内 | 钥匙箱许可 | 住宅专用区房东不在型仅限周五、周六、周日及节假日、节日前一天营业 |
| Toshima区 | 有 | 10分钟内 → 常驻（2026年内） | 直接面对面 | 【2026/12/16施行】民宿新法经营日数由180天限制为120天。营业集中在7/1～8/31及12/20～1/10等期间。既存设施也适用 |
| Kita区 | 无 | 10分钟内 | 不允许钥匙箱 | 无附加条例（仅民宿新法180天限制） |
| Arakawa区 | 有 | 常驻 | 直接面对面 | 仅限周末营业（据报道年约限制100天，需详细确认） |
| Itabashi区 | 无 | 步行10分钟内 | 不允许钥匙箱 | 住宅专用区仅限周五、周六、周日及节假日、节日前一天营业（房东居住型可能不在管制范围） |
| Nerima区 | 无 | 常驻 | 直接面对面 | 住宅专用区仅限周五、周六、周日及节假日、节日前一天营业／需在申报前15天通知邻近住户 |
| Adachi区 | 无 | 10分钟内 | 钥匙箱许可 | 住宅专用区仅限周五、周六、周日及节假日营业（不含年末年初） |
| Katsushika区 | 无 | 常驻＋巡回（日1次） | 直接面对面 | 【2026/4/1施行】平日营业增加常驻义务。既存设施不适用 |
| Edogawa区 | 无特别规定 | 10分钟内 | 钥匙箱许可 | 【2026年7月左右施行预定】预计限制周末及节假日营业（条例案已公开，已实施公众意见征集） |
三种民宿制度的区别
在东京经营住宿业务共有三种制度。鉴于比较表的理解，先确认各制度间的差异。
| 制度 | 手续 | 年营业天数上限 | 适用23区范围 |
|---|---|---|---|
| 民宿新法（住宅宿泊事业法） | 申报 | 最多180天（住宿）起，区条例可进一步限制 | 全部23区 |
| 旅馆业（简易宿所） | 许可 | 无上限 | 全部23区（受用途地域限制） |
| 国家战略特区民宿 | 认定 | 无上限（有最低住宿天数规则） | 仅限Ota区 |
民宿新法允许在住宅专用区申报，但有天数上限及区级附加条例限制。旅馆业虽无营业天数上限，但住宅专用区与工业区禁止经营，且各区条例对前台与应急要求严格。若作为投资运作，常选旅馆业；若出租自用部分，则常用民宿新法，这是大致分法。
房东不居住物业以民宿新法运营（房东不在型）时，必须委托住宅宿泊管理业者进行管理。
从23区规制看趋势
横向对比可见，23区大体分为两类。
- 可实现近似无人运营的区：应急响应时间为10分钟内，允许使用钥匙箱。符合条件的区包括Minato区、Shinjuku区、Bunkyo区、Shinagawa区、Meguro区、Ota区、Setagaya区、Nakano区、Suginami区、Adachi区、Edogawa区共11区。
- 以人员在场为前提的区：钥匙需面对面交付，应急非10分钟内响应而需常驻。包括Chiyoda区、Chuo区、Taito区、Sumida区、Koto区、Arakawa区、Nerima区、Katsushika区等。
- 中间型：Shibuya区、Kita区、Itabashi区不允许钥匙箱，要求设置智能钥匙等可验证身份的设备。
2026年，要求常驻的区有所增加。Sumida区与Katsushika区自2026年4月起，Koto区自7月起增加常驻条件，Chuo区亦于4月修订前台设立规则。Toshima区2026年12月通过修订，民宿新法年营业天数从180天减为120天，旅馆业方向也趋向要求常驻。Nakano区计划2027年4月强制要求常驻，Edogawa区也推进了限制周末及节假日营业的修订。上述修订处于计划阶段的，具体实施情况请咨询对应区政府或保健所。
本公司确认仅Kita区没有民宿新法附加条例。多数区聚焦于住宅专用区及文教区，限制营业日多为周末等。
23区物件市场行情（2026年8月）
| 区 | 待售独栋房价格（中位数） | 出租独栋房月租（中位数） | 整栋收益物件表面回报率（中位数） |
|---|---|---|---|
| Chiyoda区 | — | — | 3.1% |
| Chuo区 | — | — | 2.5% |
| Minato区 | 3亿6,800万日元 | 74万日元/月 | 3.8% |
| Shinjuku区 | 1亿2,000万日元 | 29.8万日元/月 | 3.9% |
| Bunkyo区 | 1亿2,980万日元 | 25万日元/月 | 4.0% |
| Taito区 | 1亿日元 | 16.3万日元/月 | 4.4% |
| Sumida区 | 6,280万日元 | 20万日元/月 | 5.7% |
| Koto区 | 8,230万日元 | 16万日元/月 | 4.7% |
| Shinagawa区 | 1亿2,090万日元 | 27万日元/月 | 4.5% |
| Meguro区 | 1亿5,000万日元 | 41万日元/月 | 3.8% |
| Ota区 | 7,535万日元 | 22万日元/月 | 4.9% |
| Setagaya区 | 1亿1,500万日元 | 29万日元/月 | 4.4% |
| Shibuya区 | 1亿6,480万日元 | 37.5万日元/月 | 3.5% |
| Nakano区 | 8,090万日元 | 22万日元/月 | 4.7% |
| Suginami区 | 9,580万日元 | 25万日元/月 | 5.0% |
| Toshima区 | 9,480万日元 | 29万日元/月 | 4.8% |
| Kita区 | 6,480万日元 | 18.5万日元/月 | 4.8% |
| Arakawa区 | 6,490万日元 | 21.3万日元/月 | 5.1% |
| Itabashi区 | 6,480万日元 | 17.8万日元/月 | 5.5% |
| Nerima区 | 6,800万日元 | 19万日元/月 | 5.3% |
| Adachi区 | 4,985万日元 | 16.9万日元/月 | 5.3% |
| Katsushika区 | 4,980万日元 | 15.3万日元/月 | 5.9% |
| Edogawa区 | 6,125万日元 | 14.4万日元/月 | 5.4% |
数据来源：Urbalytics市场报告。以上为2026年8月挂牌与出租房源中位数，单个区挂牌或挂牌数量不足10件以“—”表示。
独栋房待售价格及租金以Minato区、Shibuya区、Meguro区为顶峰，沿东部的Adachi区、Katsushika区、Edogawa区方向逐渐降低。表面回报率正好相反，价格较低的Katsushika区、Sumida区、Itabashi区等回报率较高。
整栋出租民宿的取得成本对收益影响大，规制宽松且价格适中的区较适合起步。然住宿单价与入住率受地理位置及旅游需求影响，仅价格便宜并不能保证收支平衡。需从规制、取得成本及需求三方面综合对比各区。
选择区时的思考
- 倾向无人值守运营且客房数较少的独栋房时，可从允许钥匙箱且应急响应10分钟内的区开始筛选
- 要求常驻的区，则需考虑设立前台与常驻空间仍能保证利润的一栋物业
- 使用民宿新法时，须确认物业是否位于住宅专用区或文教区，以了解实际可用营业日数，建议查阅城市规划地图
- 针对有改正计划的区，要确认新规是否适用于现有设施（是否有溯及力）
- 购买分区产权公寓时，先确认管理规约，出租时确认房东是否同意转租
规制宽松区往往竞争者较多。各区详细要求及行情可点击上述比较表中区名查看对应文章。如需委托运营体制构建，请参阅民宿运营代行页面。
常见问题
东京23区中，民宿规制最宽松的是哪个区？
取决于重视的要素。当前仅确认Kita区无民宿新法附加条例，但该区旅馆业不允许使用钥匙箱。若想以旅馆业方式实现近似无人值守运营，推荐考虑应急10分钟以内且允许钥匙箱的Minato区、Shinjuku区、Shinagawa区、Ota区、Setagaya区等。
国家战略特区民宿在23区哪些区可以经营？
目前23区仅Ota区实施国家战略特区民宿。其它区经营则采用民宿新法或旅馆业（简易宿所）其中之一。
现有营业设施适用改正后的规制吗？
各区不同。Sumida区及Katsushika区的改正不适用于现有设施，但Toshima区的改正预计溯及适用。购置物业前请确认目标区的过渡规定。
条例及运作可能随修正或保健所判断变化。购房及申请前务必提前向管辖保健所咨询。
首图照片：Mylène Larnaud / Unsplash
关于本文
- 作者
- 运营
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
