在Toshima区可以做民宿和旅馆业吗？民宿120日规定的修订计划与简易宿所的面对面交钥匙要求
在Toshima区，民宿新法（住宅住宿事业法）与旅馆业（简易宿所）的双重规制正在加强。根据区公布的资料，计划于2026年12月16日施行的条例修订中，民宿的年营业天数将从180天缩减至120天，且营业期间将集中在暑假和年末年初等时段。
该修订不仅适用于新开业的设施，也适用于已经运营的设施。在Toshima区经营民宿的业主，以及计划购买运营中设施的投资者，都需要依据修订后的天数重新评估盈亏情况。
在旅馆业方面，除了现行要求的设立前台和面对面交钥匙之外，预计在2026年内还将新增常驻管理的要求。Toshima区并非国家战略特区民泊（国家战略特区民泊，Kokka Senryaku Tokku Minpaku）实施区域，因此只能选择上述两种制度之一。
本文的规制信息是基于本公司向保健所确认及区公开资料整理所得（2026年7月时点）。
Toshima区民宿与旅馆业规制速览表
| 分类 | 项目 | 内容 |
|---|---|---|
| 旅馆业（简易宿所） | 前台（玄关账房） | 必须设有 |
| 应急到场要求 | 10分钟以内 → 常驻（2026年内） | |
| 通知邻里 | 传单投递 | |
| 钥匙交付 | 面对面 | |
| 民宿新法（住宅住宿事业） | 区条例追加规定 | 【2026/12/16施行】年营业天数由180天→120天限制。可营业期间集中于7/1〜8/31、12/20〜1/10等。适用于现有设施。 |
民宿新法（住宅住宿事业）：年限120日修订计划
民宿新法采用届出制，全国统一的上限为年180天。无人房东型需委托住宅住宿管理业者。Toshima区计划通过条例进一步缩减上限，区资料（用于公开征求意见的骨子）显示如下内容。
| 项目 | 修订后内容（预计2026年12月16日施行） |
|---|---|
| 年营业上限 | 180日（全国规则）→ 120日 |
| 可营业期间 | 集中于7月1日〜8月31日、12月20日〜1月10日等 |
| 适用设施范围 | 不仅新设施，现有设施同样适用 |
资料举例的两个集中期间分别为夏季62日、年末年初22日，共计84日。剩余的36日将分配于何时，请确认最终条例内容。
对收支的影响不仅限于天数减少。由于可经营时间集中于繁忙期，价格有利于提升，但清洁和运营人手也需集中，其他时期物业将空置。若以租赁转租方式经营，需支付12个月租金，但营收仅占33%左右。
经过公开征求意见后，内容可能有所调整。最新施行状况及过渡措施请向区相关部门确认。
旅馆业（简易宿所）：须设前台且钥匙需面对面交付
旅馆业属于许可制，无年限上限。若民宿新法营业天数限制为120日，Toshima区全年营业的只有旅馆业。但运营要求较高：
- 玄关账房（前台）：必须设立
- 钥匙交付：必须面对面交给住客。不支持钥匙箱或智能锁的非面对面交付
- 应急到场：现为10分钟内。向保健所确认后，邻近的租赁办公处可作为应急据点，需具备24小时应对体制
- 通知邻里：基本采用传单投递，区内部分地区可能需召开说明会等
因需面对面交钥匙，入住时段必须派员现场办理。如需支持深夜入住，建议据点设在设施附近，方便管理。
另外，预计2026年内条例将要求常驻，需设置常驻室（本调查时点）。常驻室占用客房面积且增加固定的人力成本，规模较小的设施盈利压力更大。具体修订时间与内容请向区确认。
Toshima区物业行情（2026年8月）
| 指标 | Toshima区 | 23区排名 |
|---|---|---|
| 待售独栋住宅价格（中位数） | 9480万日元（61件・建筑面积86㎡） | 21区中从高到低第10位 |
| 出租独栋住宅租金（中位数） | 月29万日元（49件・78㎡） | 21区中从高到低第6位 |
| 整栋收益物业表面收益率（中位数） | 4.8%（97件） | 23区中从高到低第11位 |
来源：Urbalytics 市场报告（Toshima区）。以上为2026年8月在售及出租物业的中位数。件数不足10的指标未显示。
Toshima区出租独栋住宅租金位列23区前列，以租赁转租形式经营民宿的固定成本较高。如上所述，修订后的民宿新法营业期限制为全年约1/3，转租型民宿新法难以保持收支平衡。
独栋住宅售价和整栋收益物业的表面收益率均居23区中间水平。若对比运营旅馆业全年营业或普通出租，需计算包含前台和常驻人力成本后是否能超过租赁收益率。
面向修订计入物业考虑的检查要点
- 若考虑民宿新法，务必按年120日且集中期间试算收支
- 购买运营中民宿物业时，不可假定修订后仍可维持现有营收评估价格
- 旅馆业需通过都市计划图确认土地用途。居住专用地区及工业区不允许营业，第一类居住区面积限3,000㎡以内
- 确认设立前台与常驻室后，客房数是否仍能保证的面积充足
- 住宅改用途时，确认用途变更及建築基準法、消防法合规相关费用
- 若为分区公寓，需书面确认管理规约；若出租物业，需书面确认出租方允许转租
限期控制严格的区，集中于繁忙期赚钱的运营模式与全年经营的旅馆业运营模式，对运营体制要求迥异。关于包含清洁、客户服务及钥匙交付的运营方案介绍，请参考民宿运营代行页面。
常见问题
已申报的民宿是否也受120日限制？
区资料显示，修订后的限制将适用于现有设施。计划施行日期为2026年12月16日，但经过公开征求意见后可能有所变更，具体内容请向区相关部门确认。
Toshima区简易宿所能使用钥匙箱吗？
不能使用。Toshima区要求设立前台，且必须对住宿者面对面交钥匙。可将附近的租赁办公处作为应急据点，但必须具备24小时应对体制。
旅馆业常驻管理需从何时开始？
截至本文调查时点，预计于2026年内条例修订后要求常驻。施行日期及现有设施的处理，请在申请许可前向区确认。
咨询联系方式与参考资料
- 参考资料：Toshima区公开资料
与其它区比较
条例及运营规定可能因修订或保健所判断而变化。购置物业及申请前，请务必事先咨询主管保健所。
封面照片：MaedaAkihiko / Wikimedia Commons（CC BY-SA 4.0 ，裁剪）
关于本文
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- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
