在Sumida区可以经营民宿和旅馆业吗？2026年4月施行的常驻规定与营业日限制
Sumida区根据2026年4月1日施行的修正案，规定设施是否设有人员常驻将决定可营业的天数。无常驻人员时，仅允许在周五中午至周日中午营业，平日不得营业。
在旅馆业（简易宿所）中，响应时间要求为“常驻”，钥匙交付须“直接面对面”。因改正前已有营业的设施不受影响，主要影响对象是准备新开业的经营者。
Sumida区并非国家战略特区民宿（特区民泊）实施区域。以下内容为本文撰写时的调研信息，修正细节和过渡措施请在筹划期间向区政府确认。
本文整理的规定信息基于本公司向保健所确认及区政府公开资料（截至2026年8月）。
Sumida区民宿与旅馆业规定快速对照表
| 分类 | 项目 | 内容 |
|---|---|---|
| 旅馆业（简易宿所） | 前台（入口接待处） | 无 |
| 响应时间要求 | 常驻（配备专用厕所/客室） | |
| 通知邻里 | 说明会 | |
| 钥匙交付 | 直接面对面 | |
| 民泊新法（住宅宿泊事业） | 区上位条例 | 【2026/4/1施行】无常驻时，仅允许周五中午至周日中午营业（禁止平日营业）。既存设施不受影响。4月1日起增加前台设置义务 |
2026年4月修正有哪些变化
作为区上位条例整理的修正内容包括以下3点：
- 无常驻时，营业仅限于周五中午至周日中午（禁止平日营业）
- 修正前已存在的既存设施不适用
- 增加前台设置义务
周五中午至周日中午覆盖周五晚和周六晚2个住宿夜。转换成年计算，最多约104晚（52周×2晚）。如遇节假日为平日，其处理情况请向区政府查询。
施行日期为2026年4月1日，目前已过，但前台设置义务具体适用哪些制度及设施、既存设施认定标准等细节，本文未能完全确认。请结合快速表内容，向区政府确认最新施行状况。
旅馆业（简易宿所）：以常驻及面对面钥匙交付为前提
旅馆业为许可制，且无年度营业日上限。Sumida区规定响应时间为“常驻”，并明确要求配备专用厕所及客室。钥匙使用时需面对面交付，不允许使用钥匙盒进行无人入住办理。
常驻人员的场所及厕所如何配置，请在设计图阶段咨询保健所。由于常驻所需固定面积及人工成本，客房数较少的设施其收支压力更大。
申报前与邻里的沟通分为设置标识与说明会两阶段：
| 步骤 | 内容 | 期限 |
|---|---|---|
| 设置标识 | 悬挂预先通知的标识（长宽各不少于60cm） | 无固定期限 |
| 向保健所申报 | 使用第11号样式申报已设置标识 | 设置后5日内 |
| 告知说明会 | 向邻里通知说明会举办 | 说明会举办前5日之前 |
| 说明会 | 向邻居说明经营计划 | 无固定期限 |
60cm×60cm以上的标识尺寸比A3纸（约42cm×30cm）略大，不能简单使用其他区制作的标识。设置标识后5天内进行申报容易遗忘，建议标识设置当天一并准备申报文件。
民泊新法：无常驻仅限周五泊及周六泊
民泊新法为届出制，全国年度最多180天营业上限。Sumida区基于上述修正，无常驻设施限定于周五中午至周日中午营业。无房主入住型须委托住宅住宿管理业者管理，且营业日也受限制。
| 运营形态 | 可营业日期 | 年度上限（参考） |
|---|---|---|
| 旅馆业（简易宿所） | 每日可营业 | 365天 |
| 民泊新法·常驻形态 | 无区规定星期限制 | 180天 |
| 民泊新法·无常驻形态 | 周五中午～周日中午 | 约104天（52周×2泊） |
| 修正前的既存设施 | 不适用修正 | 依据原条件 |
约104晚为营业最大天数限制，实际运营天数会更低。现实中，修正后的Sumida区很难将无房主入住型民宿作为投资项目运作。
Sumida区房产行情（2026年8月）
| 指标 | Sumida区 | 23区中排名 |
|---|---|---|
| 在售独栋房屋价格（中位数） | 6,280万日元（64套・延床90㎡） | 23区中价位第18名／21区 |
| 出租独栋招租月租（中位数） | 20万日元（26套・73㎡） | 23区中价位第13名／21区 |
| 整栋收益房物业表面收益率（中位数） | 5.7%（67套） | 23区中排名第2名 |
来源：Urbalytics市场报告（Sumida区）。以上为2026年8月挂牌及招租房产的中位数数据。样本不足10套的指标未列出。
Sumida区独栋房屋挂牌价格在23区中较低，购买整栋民宿的成本相对较易控制。出租独栋月租处于23区中等水平，转租型的固定费用也较都心区轻。
整栋收益房的表面收益率在23区处于前列水平，仅靠普通出租也能实现一定回报。若经营住宿业务，则需扣除常驻人工成本及营业日限制后，能否超过此出租收益率是关键。在修正后的Sumida区，将出租作为选择与住宿业务并行进行对比十分值得。
在Sumida区考察房产时的检查要点
- 确认是否受修正影响（是否被认定为既存设施，或需新申报・许可）并向区政府查询
- 是否能保证常驻人员的居住空间和专用厕所
- 旅馆业需确认用途地域限制。不可在纯住宅区及工业区建旅馆及酒店，在第一类住宅区限于3,000㎡以下
- 是否有可悬挂60cm×60cm以上标识的场所
- 住宅转用为住宿设施时，确认是否须变更用途，并估算符合建筑基准法、消防法的改造费用
- 分割公寓需确认管理规约；出租房产需确认房东的转租许可
在修正后的Sumida区，能否配置常驻人员，是选择是否经营住宿业务的重要分水岭。关于常驻人员配置及运营体制，详见民宿运营代理页面。
常见问答
修正实施前已在营业的设施会受新规限制吗？
根据区政府整理，既存设施暂不适用新规。但既存设施认定标准及经营者变更后的适用情况，本文未能确认，请咨询区政府。
在Sumida区如果常驻，平日可以营业吗？
周五中午至周日中午限制仅适用于无常驻的情况。若以常驻形式经营，原则上可在民泊新法规定的180天内不限日期营业。常驻条件具体要求请向区政府确认。
Sumida区旅馆业的标识需多大尺寸？
长宽均需60cm以上。设置后5日内需向保健所申报，说明会需在举办前5日通知邻里后召开。
与其他区的比较
条例及实施细则可能因修订或保健所判断而变化。购置或申请前，请务必向主管保健所进行事前咨询。
关于本文
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- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
