不可重建・租赁土地权・继承的老旧公寓能卖吗？卖出方法及价格考虑
“因为不可重建所以说卖不出去”“因为是租赁土地所以好像需要地主同意”“继承的公寓很老旧，不知道该怎么办”。这类物件一般来说比较难卖，但并非卖不了。了解难卖的原因，选择适合物件的卖法是很重要的。
本文将讲解不可重建物件・带租赁土地权建筑・老旧公寓・继承物件的难卖原因与卖出方法，以及卖出前需要确认的事项。
“难卖物件”难卖的理由
难卖物件的共通点主要有以下两点。
- 贷款难以获得：银行的担保评价低，买方难以贷款购买，因此限于能现金购买的买方。
- 活用自由度低：不可重建、需要地主同意、需要大规模修缮等，购买后有诸多限制。
换句话说，面向不使用贷款的买方或拥有解除限制专门知识的买方出售，有可能成功卖出。银行评价机制详见“收益性物件价格与银行评价的关系”。
不可重建物件
所谓不可重建，是指拆除现有建筑后无法新建建筑的土地。大多是因不符合建筑基准法（宅地住宅用建筑相关法律）上的道路接道义务（原则上须接邻宽度4米以上的道路且用地在道路上的接面不少于2米）所致。
是否属于该情况，可在区役所建筑指导科等处确认前道路是否为法律认可的道路。主要卖出方法如下。
- 卖给邻地所有者：若与邻地合并可满足接道路义务，对邻地所有者来说价值提升的可能性较大。
- 先确保接道路后出售：通过购买或租借邻地一部分以满足接道路要求，则可进行新建，价格会上涨。
- 考虑建筑基准法第43条许可・认定：若周边有较大空地等满足一定条件，可通过特定行政机关许可等方式获得建造许可。
- 卖给收购业者：熟悉不可重建物件处理的不动产公司，会按现状直接收购。
另外，2025年4月起建筑基准法修正，木造两层等建筑的大规模修缮或改装将需要建筑确认手续。不可重建物件进行大幅改修后的持续使用较以前困难，因此包括出售在内建议尽早确定应对方向。
带租赁土地权建筑
租赁土地权建筑是指土地向地主租赁、只拥有地上建筑物的状态。卖出时要点如下。
- 需地主同意：转让租赁土地权给第三方原则上需地主同意。获得同意时通常需支付同意费（名义变更费），金额由双方协商决定。
- 无法获得同意时：若地主不同意，可向法院申请替代地主同意的许可手续（租赁土地借家法第19条）。
- 卖给地主・与底地一并出售：地主购买租赁土地权，或与地主合作将土地（底地）和建筑物一起出售，可作为完整所有权出售，价格更容易上涨。
1992年8月前成立的租赁土地权适用旧法（借地法），之后的适用新法（租赁土地借家法），存续期间和更新机制有所不同。准备好租赁合同书、地租支付状况、更新记录，有助于评估和与地主洽谈顺利进行。
老旧公寓（旧耐震・超过法定耐用年限）
1981年6月前取得建筑确认的旧耐震建筑，以及超过法定耐用年限的木造公寓，由于贷款年限缩短或无法获得贷款，买方有限。卖出方式大致分为三种。
| 方式 | 主要买方 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 带租客出售（所有权变更） | 现金购买的投资者、收购业者 | 按照租金收入及土地价值进行评价 |
| 先空置后出售 | 以重建为前提的买方 | 腾退租户需有正当理由，一般需要支付腾退费 |
| 拆除后以空地出售 | 建房业者、准备自用的个人 | 需支付拆除费。失去住宅用地税收优惠，固定资产税增加 |
拆除后将失去住宅所在土地的固定资产税减免（小规模住宅用地的课税标准仅为1/6）。是否拆除应结合卖出时机综合判断。
出售继承的物件时
- 继承登记成为义务：自2024年4月起，继承登记义务化，需要在得知取得不动产的日期起3年内办理登记者登记。无正当理由未办理将被处以不超过10万日元的罚款。出售前须完成继承登记。
- 共有状态下出售需全体共有者同意：若遗产分割未完成，或兄弟共同共有，出售需全部共有者同意。
- 取得费用加算特别规定：若缴纳继承税，并在继承税申报截止日后3年内出售，可将缴纳部分继承税计入取得费用，减轻资本利得税负担。
- 空房3,000万日元减免通常不适用：该特例适用于被继承人居住的住宅，出租公寓原则上不适用。
税额因个人情况不同，建议向税务师咨询确认。
委托评估时需准备的资料
- 登记事项证明书、公图、测量图（如有）
- 建筑确认证书・验收证书（如有）、建筑物图纸
- 租赁土地时：租赁合同书、地租收据、更新记录
- 出租中时：租金表、租赁合同书
- 继承情况时：遗产分割状况、共有者名单
未准备齐全资料也可以申请评估。可以先基于已知信息进行咨询，缺少的资料通过评估过程中补充确认也可。
总结
- 多数难卖物件因“贷款难以获得”“使用受限”导致。选择合适买方可实现出售。
- 不可重建物件应考虑邻地出售・接道路确保・基准法43条许可・收购等，2025年4月法改正提高了大规模修缮的门槛。
- 带租赁土地权建筑需要地主同意，卖给地主或与底地一并出售价更高。
- 老旧公寓出售时应综合比较带租客出售・空置出售・空地出售的费用及税负。
- 继承物件需先办理继承登记（2024年4月起为义务）后再推进出售。
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