賃貸管理会社の選び方｜管理委託料の相場、業務範囲の比べ方、契約で見るべき条項

料率だけで比べない：業務範囲とオプション料金

同じ「家賃の5％」でも、含まれる業務は会社によって違います。国土交通省の同じ調査では、家賃の徴収や滞納督促、入退去の立会い、苦情対応は約9割の会社が標準の管理報酬に含めている一方、清掃や法定点検、長期修繕計画は別料金（オプション）か、そもそも扱っていない会社が多いという結果でした。

業務	基本業務として実施	オプションとして実施	実施していない
入居者からの苦情対応	95.0％	1.9％	3.0％
入退去の立会い	92.4％	3.5％	4.1％
家賃滞納の督促と報告	92.3％	2.4％	5.3％
入居者の募集	89.5％	7.8％	2.7％
敷金等の精算	89.4％	2.9％	7.7％
空室対策の提案	77.7％	15.1％	7.2％
修繕工事の見積り・手配	71.0％	21.2％	7.8％
長期修繕計画の整備	42.4％	22.6％	35.0％
共用設備の法定点検	22.7％	43.9％	33.4％
共用部の日常清掃	21.9％	32.6％	45.5％

出典：国土交通省「令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務」報告書（2026年3月）、管理業務内容の設問（有効回答886社）から抜粋。確認日：2026年10月2日。

見積を比べるときは、上の表の業務を縦に並べ、各社が「料率に含む」「別料金（金額）」「対応しない」のどれかを書き込んでもらうと、実質の負担がそろいます。特に次の3つは、会社によって差が出やすい項目です。

• 入居者募集の費用：仲介手数料やAD（広告料）を誰がいくら負担するか、更新事務手数料を入居者・オーナーのどちらから受け取るか
• 建物の維持管理：共用部清掃・法定点検・消防設備点検を料率に含むか、外注費に管理会社の手数料が上乗せされるか
• 修繕の手配：見積の取り方（相見積の有無）と、オーナーの承認なしで発注できる金額の上限

契約書で見るべき条項

契約書は、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理受託契約書」と並べて読むと、抜けや独自の条項に気づきやすくなります。とくに次の条項は、署名の前に内容を確認しておきたいところです。

1. 管理業務の内容と実施方法：点検・清掃の回数や、再委託する業務と再委託先が具体的に書かれているか
2. 管理報酬と費用負担：料率の計算対象（家賃のみか、共益費・駐車場代を含むか）、空室時の扱い、別途請求される費用
3. 立替費用と承認金額：管理会社が立て替えた費用のうち、オーナーの承諾なしで請求できる金額の上限
4. 家賃・敷金の引渡し：入金から送金までの期日と、預り金の分別管理の方法
5. 緊急時の業務：災害や事故の際に事後報告でよい範囲と、その費用の扱い
6. 定期報告の内容と頻度：収支・入居状況・修繕履歴を、いつ、どの形式で報告するか
7. 解約の申入れ：何か月前に申し入れるか、違約金の有無、契約終了時の書類・鍵・預り金の引渡し

標準契約書では、解約予告の期間は「少なくとも○か月前」と空欄になっており、当事者で決める形です。予告期間が長い、途中解約に高い違約金がかかる、といった条件は、将来ほかの会社に替えたくなったときの制約になります。乗り換えの具体的な手順は「管理会社を変更する方法とタイミング」で解説しています。

選ぶ前に聞きたい質問リスト

面談や提案の場では、次の質問を同じ順番ですべての候補に聞くと、答えの具体性で差が見えます。

• 賃貸住宅管理業の登録番号と、管理戸数・管理している物件のエリアは？
• この物件の担当者は誰で、1人あたり何戸を担当していますか？
• 空室が出たら、募集開始まで何日で、どの媒体・仲介会社に情報を出しますか？
• 賃料の見直しは、どのデータ（周辺の募集・成約事例）をもとに提案しますか？
• 滞納が出たとき、督促の流れと、保証会社との連携はどうなりますか？
• 修繕は何社から見積を取り、承認なしで発注できる金額はいくらですか？
• 入居者からの夜間・休日の連絡は誰が受けますか？
• 月次・年次の報告書の見本を見せてもらえますか？
• 解約するとき、予告期間と費用、引き継ぎの方法は？

報告書の見本は、管理の質がもっとも表れる資料です。入居率や滞納の推移だけでなく、募集の反響数や賃料の見直し提案まで載っているかを見てください。選ぶまでの流れは次の5段階です。

よくある質問

Q. 管理委託料の相場はいくらですか？

家賃に料率をかける方式が約8割で、料率は家賃の4〜6％が中心です。国土交通省の令和7年度調査では「4〜5％未満」が38.0％、「5〜6％未満」が32.9％でした。

Q. 管理会社が国の登録を受けているかはどう調べますか？

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、賃貸住宅管理業者の登録番号や商号を検索できます。管理戸数200戸以上の事業者は登録が義務です。

Q. 料率が安い管理会社を選べば得ですか？

料率が低くても、清掃・法定点検・修繕手配などが別料金なら総額は増えます。業務ごとに「料率に含む・別料金・対応しない」を並べ、空室期間や賃料水準への影響も含めて比べてください。

Q. 重要事項説明はいつ受けるものですか？

管理受託契約を結ぶ前です。登録業者は、報酬や管理業務の内容・実施方法などを記した書面を渡して説明しなければなりません。

まとめ

• 管理戸数200戸以上の管理業者は国の登録が義務で、契約前の重要事項説明や分別管理、定期報告の義務があります。まず登録番号を確認します。
• 管理委託料は家賃の4〜6％が中心で（国土交通省、2026年3月公表）、1K×10戸では料率3％と5％の差が年約22万〜28万円です（東京5駅、Urbalytics）。
• 清掃・法定点検・長期修繕計画は別料金や対象外の会社が多いため、業務ごとに含む・別料金・対応しないを並べて比べます。
• 契約書は国交省の標準契約書と並べ、承認金額、報告の頻度、解約予告と違約金を署名前に確認します。

TLLの管理代行は、リーシング・入居者対応に加えて、収支モニタリング、賃料是正やコスト削減の提案、月次レポートまでをお受けしています。どの業務が報酬に含まれ、何が別料金になるかも、ご相談の段階で一覧にしてご説明します。詳しくは資産管理・運用サービスをご覧ください。

アイキャッチ画像（イメージ）：Photo: Dorothy Kuromi / Unsplash