不動産投資の用語集｜利回り・権利・取引・賃貸・税金の基本用語をまとめて解説
約4分で読めます執筆：徳冨 絵美（宅地建物取引士）
不動産投資の資料や契約書には、利回りや権利関係、税金にかかわる専門用語が多く出てきます。この記事では、収益物件の購入・運営・売却でよく使われる用語を、分野ごとに一覧でまとめました。わからない言葉が出てきたときの確認用にお使いください。
収支・投資指標
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間の満室賃料 ÷ 物件価格。広告に載っている利回りの多くはこれ |
| 実質利回り（NOI利回り） | 年間賃料から運営経費を引いた純収益 ÷（物件価格＋購入諸費用） |
| NOI（純収益） | 実際の賃料収入 − 運営経費（管理費・修繕費・固定資産税・保険料など） |
| キャッシュフロー | NOI からローンの返済額（元金と利息）を引いた、手元に残るお金 |
| 還元利回り（キャップレート） | 収益価格を計算するときに純収益を割り戻す利回り。エリア・築年数で変わる |
| 返済比率 | 年間のローン返済額 ÷ 年間の賃料収入 |
| DSCR | NOI ÷ 年間のローン返済額。1を下回ると家賃で返済をまかなえない |
| 空室率・稼働率 | 空いている部屋の割合と、埋まっている部屋の割合 |
| レントロール | 部屋ごとの賃料・契約開始日・敷金などをまとめた賃貸状況の一覧表 |
| レバレッジ | 融資を使って、自己資金より大きな物件に投資すること |
物件・権利・法令
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 一棟・区分 | 建物全体を所有するのが一棟、マンションの1室を所有するのが区分 |
| 所有権 | 土地・建物を自由に使い、処分できる権利 |
| 借地権 | 他人の土地を借りて建物を建てる権利。売却や建て替えには地主の承諾が必要なことが多い |
| 底地 | 借地権が設定されている土地の所有権 |
| 用途地域 | 建てられる建物の種類や規模を定めた、都市計画上の区分 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延床面積の上限の割合 |
| 建蔽率 | 敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の上限の割合 |
| 接道義務 | 原則として幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければ建物を建てられないというルール |
| 再建築不可 | 接道義務などを満たさず、今の建物を取り壊すと新しく建てられない土地 |
| セットバック | 前面道路が4m未満の場合に、建て替え時に敷地の一部を道路として後退させること |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準 |
| 検査済証 | 建物が建築確認どおりに建てられたことを示す書類 |
| 法定耐用年数 | 税務上の減価償却の年数。RC造47年、重量鉄骨造34年、木造22年など（住宅用） |
売買・取引
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 買付証明書 | 購入希望価格や条件を売主に伝える書面 |
| 重要事項説明 | 売買契約の前に、宅地建物取引士が物件や契約の重要な事項を説明すること |
| 手付金 | 売買契約時に買主が支払うお金。売買代金の一部に充てられる |
| 融資特約（ローン特約） | 予定した融資が受けられない場合に、契約を白紙に戻せる特約 |
| 契約不適合責任 | 引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任（2020年4月の民法改正で旧「瑕疵担保責任」から変わった） |
| 媒介契約 | 売買の仲介を不動産会社に依頼する契約。一般・専任・専属専任の3種類 |
| レインズ | 不動産会社どうしが物件情報を共有するシステム |
| オーナーチェンジ | 入居者が住んだまま、賃貸中の物件を売買すること |
| 決済・引渡し | 残代金の支払いと所有権の移転登記を行い、物件を引き渡すこと |
| 買取・仲介 | 不動産会社が買主になるのが買取、買主を探してもらうのが仲介 |
賃貸・管理
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 敷金 | 入居時に預かり、退去時に未払い賃料や原状回復費を差し引いて返すお金 |
| 礼金 | 入居時に大家に支払う、返還されないお金 |
| 更新料 | 賃貸借契約を更新するときに入居者が支払うお金（地域によって慣行が異なる） |
| AD（広告料） | 入居者を決めた仲介会社にオーナーが支払う広告料 |
| フリーレント | 入居後の一定期間の賃料を無料にすること |
| 原状回復 | 退去時に部屋を元の状態に戻すこと。経年劣化の扱いは国土交通省のガイドラインが目安 |
| 家賃保証会社 | 入居者の連帯保証人の代わりに家賃の支払いを保証する会社 |
| サブリース | 管理会社などが物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約形態 |
| 自主管理・管理委託 | オーナーが自分で管理するのが自主管理、管理会社に任せるのが管理委託 |
税金
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 不動産を取得したときに一度だけかかる都道府県の税金 |
| 登録免許税 | 所有権移転や抵当権設定の登記をするときにかかる国の税金 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年1月1日時点の所有者にかかる市区町村の税金 |
| 印紙税 | 売買契約書や金銭消費貸借契約書にかかる税金 |
| 譲渡所得税 | 不動産を売って利益が出たときにかかる所得税・住民税。所有期間5年超で税率が下がる |
| 減価償却 | 建物の取得費を耐用年数にわたって少しずつ経費にすること |
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トップ画像：Photo by Kelly Sikkema on Unsplash（イメージ）
この記事について
- 執筆
- 徳冨 絵美（仕入）保有資格：宅地建物取引士
不動産実務では営業サポート、賃貸管理、仲介を経て、現在は仕入れを担当。宅地建物取引士・簿記資格を保持し、語学・法務・財務の多角的な視点から物件価値を分析する。不動産業界で18年以上の実務経験を活かし、正確かつ迅速な対応で組織の信頼を支えている。
プロフィールを見る → - 運営
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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