収益物件購入時の諸費用はいくら？内訳と計算方法、1億円の一棟アパートでの試算
約4分で読めます執筆：徳冨 絵美（宅地建物取引士）
収益物件を買うときは、物件の価格とは別に、仲介手数料や登記費用、税金、融資の手数料などの諸費用がかかります。融資を使っても諸費用は自己資金で用意するのが一般的なため、購入前にいくら必要かを把握しておくことが大切です。
この記事では、収益物件の購入時にかかる諸費用の内訳と計算方法、1億円の一棟アパートを例にした試算、決済時に受け取る・支払う精算金について解説します。
諸費用は大きく4種類
| 種類 | 主な費用 | 支払う時期 |
|---|---|---|
| 取引にかかる費用 | 仲介手数料、売買契約書の印紙 | 契約時・決済時 |
| 登記にかかる費用 | 登録免許税（所有権移転・抵当権設定）、司法書士報酬 | 決済時 |
| 融資にかかる費用 | 事務手数料、保証料、金銭消費貸借契約書の印紙、団体信用生命保険 | 決済時 |
| 購入後の税金・保険 | 不動産取得税、火災保険・地震保険 | 決済時〜数か月後 |
取引にかかる費用
- 仲介手数料：不動産会社の仲介で買う場合にかかります。上限は売買価格（税抜）が400万円を超える場合「売買価格 × 3% ＋ 6万円」に消費税を加えた額です。売主が不動産会社で、その会社から直接買う場合はかかりません。
- 印紙税：売買契約書に貼ります。5,000万円超1億円以下は3万円、1億円超5億円以下は6万円です（軽減措置。2027年3月31日までに作成する契約書が対象）。
仲介手数料の計算方法は「仲介手数料の上限と計算方法」で詳しく解説しています。
登記にかかる費用
- 所有権移転の登録免許税：固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。土地は本則2%（売買による土地の軽減措置が適用される期間は1.5%）、建物は2%です。自分が住まない投資用の建物には、住宅用家屋の軽減税率は使えません。
- 抵当権設定の登録免許税：融資を受ける場合、借入額（債権額）の0.4%です。
- 司法書士報酬：登記手続きを司法書士に依頼する報酬です。物件の数や登記の内容によって変わるため、見積もりで確認します。
融資にかかる費用
- 事務手数料：金融機関によって、定額型と、借入額に一定の割合を掛ける定率型があります。
- 保証料：保証会社の保証をつける場合にかかります。事務手数料に含まれる、または金利に上乗せされる場合もあります。
- 金銭消費貸借契約書の印紙：借入額が5,000万円超1億円以下なら6万円、1億円超5億円以下なら10万円です（こちらは軽減措置の対象外）。
- 団体信用生命保険：保険料が金利に含まれている場合と、別に支払う場合があります。
購入後にかかる税金と保険
- 不動産取得税：購入から数か月後に都道府県から納税通知が届きます。固定資産税評価額 × 税率で計算し、土地と住宅は3%（本則4%の軽減措置）、宅地は課税標準を2分の1にする特例があります。
- 火災保険・地震保険：融資の条件として加入を求められることが一般的です。補償内容と期間によって保険料が変わります。
1億円の一棟アパートでの試算例
次の前提で試算します。物件価格1億円（土地の固定資産税評価額4,000万円、建物2,000万円）、仲介で購入し、8,000万円を借り入れる場合です。
| 費用 | 計算 | 金額（概算） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （1億円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 | 336.6万円 |
| 売買契約書の印紙 | 軽減措置適用 | 3万円 |
| 登録免許税（土地） | 4,000万円 × 1.5% | 60万円 |
| 登録免許税（建物） | 2,000万円 × 2% | 40万円 |
| 登録免許税（抵当権設定） | 8,000万円 × 0.4% | 32万円 |
| 金銭消費貸借契約書の印紙 | 借入額5,000万円超1億円以下 | 6万円 |
| 融資事務手数料 | 例として借入額の1.1% | 88万円 |
| 不動産取得税（土地） | 4,000万円 × 1/2 × 3% | 60万円 |
| 不動産取得税（建物） | 2,000万円 × 3% | 60万円 |
| 合計 | 約686万円 |
このほか、司法書士報酬、火災保険料、保証料などがかかります。この例では、物件価格のおよそ7%前後が諸費用の目安になります。仲介を通さない、融資を使わないといった条件で大きく変わるため、物件ごとに見積もりを取って確認します。
決済時の精算金
オーナーチェンジの物件では、決済時に次の精算を行います。
- 固定資産税・都市計画税：その年の税額を、引渡し日を基準に日割りし、引渡し日以降の分を買主が売主に支払います。
- 賃料：当月の賃料を日割りし、引渡し日以降の分を売主から受け取ります。
- 敷金：売主が入居者から預かっている敷金は、退去時に返す義務とともに買主に引き継がれます。売買代金から差し引いて精算するのが一般的です。
敷金の引継ぎがある分、手元に必要な現金は少なくなることもありますが、退去時の返還に備えて資金を残しておく必要があります。
まとめ
- 諸費用は取引・登記・融資・購入後の税金と保険の4種類。自己資金で用意するのが一般的。
- 投資用の建物には住宅用家屋の登録免許税の軽減は使えない。
- 不動産取得税は購入の数か月後に届く。資金計画に入れておく。
- 1億円・仲介・融資8,000万円の例では、諸費用は物件価格の7%前後が目安。
- 決済時は固定資産税・賃料の日割り精算と、敷金の引継ぎを行う。
トップ画像：Photo by Jakub Żerdzicki on Unsplash（イメージ）
この記事について
- 執筆
- 徳冨 絵美（仕入）保有資格：宅地建物取引士
不動産実務では営業サポート、賃貸管理、仲介を経て、現在は仕入れを担当。宅地建物取引士・簿記資格を保持し、語学・法務・財務の多角的な視点から物件価値を分析する。不動産業界で18年以上の実務経験を活かし、正確かつ迅速な対応で組織の信頼を支えている。
プロフィールを見る → - 運営
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
記事中のデータは出典と集計時点を明記しています。相場や制度は変わることがあるため、個別の判断は最新情報と専門家へのご相談のうえで行ってください。
