不動産投資ローンの基礎｜住宅ローンとの違い、審査のポイント、金融機関の種類
収益物件の購入では、多くの方が金融機関の融資（不動産投資ローン）を使います。自宅の住宅ローンと違い、投資用のローンは物件が生む家賃で返済していく前提のため、審査では借りる人の属性だけでなく、物件の収益性と担保価値が重視されます。
この記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違い、審査で見られるポイント、金融機関の種類と特徴、融資期間と金利の考え方を解説します。
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
| 住宅ローン | 不動産投資ローン | |
|---|---|---|
| 目的 | 自分が住む家の購入 | 賃貸に出して家賃を得る物件の購入 |
| 返済の原資 | 借りる人の給与 | 主に物件の家賃収入 |
| 審査で重視されること | 年収・勤続年数など借りる人の返済能力 | 物件の収益性と担保価値、借りる人の資産・収入 |
| 金利 | 比較的低い | 住宅ローンより高めになる傾向 |
| 住宅ローン控除 | 対象 | 対象外 |
住宅ローンで借りた家を賃貸に出すことは、原則として契約違反になります。投資目的の物件には、最初から投資用のローンを使います。
審査で見られるポイント
物件の評価
金融機関は、土地と建物の価値を積み上げる積算価格と、家賃収入から計算する収益価格で物件を評価し、融資額の上限を決めます。建物の構造と築年数から融資期間の上限も決まります。詳しくは「収益物件の価格と銀行評価の関係」で解説しています。
借りる人の属性
- 年収と職業：安定した給与収入があるか。源泉徴収票や確定申告書で確認されます。
- 勤続年数：同じ勤務先での勤続年数が短いと不利になることがあります。
- 金融資産：預金や株式などの手元資金。自己資金と、購入後の予備資金を確認されます。
- 既存の借入：住宅ローン、カーローン、他の投資ローンの残高と返済額。
- 在留資格：外国籍の方は、永住権の有無や在留期間が審査に影響します。
事業としての計画
物件ごとの収支計画（家賃・空室率・経費・返済額・手元に残るお金）をまとめて提出すると、金融機関に事業としての見通しを伝えやすくなります。
金融機関の種類と特徴
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 都市銀行（メガバンク） | 金利は低めの傾向だが、借りる人の属性・物件の基準が厳しく、自己資金を多めに求められることが多い |
| 地方銀行 | 営業エリア内の物件や、エリア内に住む・勤める人を中心に融資する。エリア外の物件は対象外になることがある |
| 信用金庫・信用組合 | 地域密着で、営業エリアの制限がより厳しい。事業の実績や地元とのつながりが重視される |
| ノンバンク | 審査が比較的早く、築古物件などにも融資することがある一方、金利は銀行より高めの傾向 |
同じ物件・同じ人でも、金融機関によって融資額・期間・金利は大きく変わります。融資の方針は時期によっても変わるため、複数の金融機関に相談して比べるのが一般的です。取引のある不動産会社から金融機関を紹介してもらう方法もあります。
融資期間と金利の考え方
融資期間は、建物の「法定耐用年数 − 築年数」を目安に上限を決める金融機関が多く見られます。期間が短いほど毎年の返済額が増え、手元に残るお金が減ります。
金利には、借入期間中に見直される変動金利と、一定期間または全期間が固定される固定金利があります。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も政策金利を段階的に引き上げています。変動金利で借りる場合は、金利が上がったときの返済額を試算しておきます。
| 借入1億円・期間30年（元利均等） | 年間返済額（概算） |
|---|---|
| 金利2% | 約444万円 |
| 金利3% | 約506万円 |
金利が1%上がると、この例では年間の返済額が約62万円増えます。家賃収入からこの増加分を吸収できるか、購入前に確認しておくと安心です。
融資特約と手付金
融資を使う場合、売買契約に融資特約（ローン特約）をつけるのが一般的です。予定した融資が受けられなかったときに、手付金を返してもらって契約を白紙に戻せます。特約の期限までに本審査の結果が出るよう、金融機関とスケジュールを合わせておきます。購入の流れは「収益物件購入の流れ」をご覧ください。
融資を受けやすくするための準備
- 源泉徴収票・確定申告書、預金残高、既存借入の一覧をそろえておく
- 物件ごとの収支計画を作る
- 購入後の予備資金（空室・修繕に備えるお金）を残せる資金計画にする
- 複数の金融機関の条件を比べる
まとめ
- 不動産投資ローンは家賃で返す前提のため、物件の収益性と担保価値が重視される。
- 審査では物件の評価に加えて、年収・勤続年数・金融資産・既存借入・在留資格が見られる。
- 都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクで、条件と対象エリアが異なる。
- 融資期間は耐用年数と築年数で決まりやすい。変動金利は金利上昇時の返済額を試算しておく。
- 売買契約には融資特約をつけ、本審査のスケジュールを合わせる。
トップ画像：Photo by Hiroya Nakashima on Unsplash（イメージ）
この記事について
- 執筆
- 徳冨 絵美（仕入）保有資格：宅地建物取引士
不動産実務では営業サポート、賃貸管理、仲介を経て、現在は仕入れを担当。宅地建物取引士・簿記資格を保持し、語学・法務・財務の多角的な視点から物件価値を分析する。不動産業界で18年以上の実務経験を活かし、正確かつ迅速な対応で組織の信頼を支えている。
プロフィールを見る → - 運営
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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