不動産売却の仲介手数料はいくら？上限の計算方法・早見表・支払うタイミング
不動産を売却するときの費用のうち、多くの場合で最も大きいのが仲介手数料です。一棟アパートのように売却価格が億単位になると、仲介手数料も数百万円になります。
この記事では、仲介手数料の上限がどう決まっているか、売却価格ごとの上限額、2024年7月に始まった低額物件の特例、支払うタイミングと交渉の考え方、そして仲介手数料がかからない売り方を解説します。
仲介手数料とは
仲介手数料は、不動産会社（宅地建物取引業者）に売却の仲介を依頼し、売買契約が成立したときに支払う報酬です。成功報酬なので、買主が見つからず契約に至らなければ発生しません。
仲介手数料の額は、宅地建物取引業法と国土交通省の告示で上限が決められています。上限を超えて受け取ることは禁止されていますが、上限より低い額にすることは問題ありません。「3%＋6万円」はあくまで上限であり、決まった定価ではない点を押さえておきましょう。
上限額の計算方法
上限額は、売却価格（税抜）を3つの区分に分け、それぞれに料率を掛けて合計します。
| 売却価格の区分 | 料率（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
売却価格が400万円を超える場合は、この計算を簡単にした速算式「売却価格 × 3% ＋ 6万円」で同じ結果になります。不動産会社が消費税の課税事業者であれば、ここに消費税（10%）が加わります。
なお、売却価格に建物の消費税が含まれている場合（売主が課税事業者の場合など）は、税抜の価格で計算します。
売却価格別の上限額早見表
速算式で計算した、売却価格ごとの上限額です（不動産会社が課税事業者の場合）。
| 売却価格 | 上限額（税抜） | 上限額（税込） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
| 1億円 | 306万円 | 336.6万円 |
| 2億円 | 606万円 | 666.6万円 |
| 3億円 | 906万円 | 996.6万円 |
計算根拠：宅地建物取引業法第46条、国土交通省告示（売買・交換の媒介の報酬額）。
800万円以下の物件の特例（2024年7月〜）
築古の戸建てや地方の土地など、価格の低い物件は仲介手数料も低くなり、不動産会社が扱いにくいという問題がありました。そこで2024年7月から、売却価格が800万円以下の宅地・建物については、仲介手数料の上限を30万円（税抜）とする特例が設けられています。
たとえば売却価格500万円の場合、通常の上限は21万円（税抜）ですが、特例を使うと30万円（税抜）まで受け取れます。特例を使うには、不動産会社が媒介契約の時点で依頼者に説明し、合意を得る必要があります。低額の物件を売るときは、手数料の額を契約前に確認しておきましょう。
支払うタイミングと、手数料の交渉
仲介手数料は、売買契約の締結時に半額、決済・引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。契約後に買主の融資が通らず契約が解除された場合（ローン特約による解除）の扱いも、媒介契約で確認しておきます。
上限より低い額にすることはできるため、交渉の余地はあります。ただし、手数料を大きく下げると、不動産会社が広告や買主探しにかける手間を減らすこともあり得ます。価格と売却スピードに直結するのは不動産会社の販売力なので、手数料の額だけでなく、販売活動の内容と合わせて判断するのがおすすめです。
また、仲介手数料とは別に広告費を請求できるのは、売主が依頼した特別な広告（通常の販売活動を超えるもの）の実費に限られます。通常の広告費は仲介手数料に含まれています。
両手仲介と片手仲介
売主側と買主側の両方を同じ不動産会社が仲介することを「両手仲介」、売主側だけ・買主側だけを仲介することを「片手仲介」といいます。両手仲介の場合、不動産会社は売主と買主の双方から、それぞれ上限額までの手数料を受け取れます。
両手仲介自体は違法ではありませんが、自社で買主を見つけたいために、他社からの問い合わせに「商談中」と答えて物件を紹介しない「囲い込み」が問題になってきました。2025年1月からは、レインズ（不動産会社間の物件情報システム）に登録した物件の取引状況を正しく登録することが求められ、囲い込みは行政処分の対象として明確化されています。専任・専属専任媒介で依頼する場合は、レインズの登録証明書を受け取り、取引状況の表示も確認しておくと安心です。
仲介手数料がかからない売り方：買取
不動産会社が買主として直接物件を買い取る「買取」の場合、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。買主を探す期間がないぶん現金化が早く、契約不適合責任を免責にする条件で契約できることが多いのも特徴です。
一方で、買取価格は一般の投資家に仲介で売る場合より低くなる傾向があります。「仲介で売った場合の手取り（売却価格 − 仲介手数料 − その他の費用）」と「買取の手取り」を並べて比べると判断しやすくなります。売却にかかるその他の費用や税金は「収益物件売却の流れ」で解説しています。
まとめ
- 仲介手数料は成功報酬で、宅建業法で上限が決められている。上限より低くすることは可能。
- 売却価格400万円超の上限は「売却価格 × 3% ＋ 6万円」＋消費税。1億円なら税込336.6万円。
- 2024年7月から、800万円以下の物件は上限30万円（税抜）の特例がある（事前の説明と合意が必要）。
- 支払いは契約時と決済時に半額ずつが一般的。手数料だけでなく販売活動の内容で不動産会社を選ぶ。
- 買取なら仲介手数料はかからない。仲介と買取は手取り額で比べる。
この記事について
- 執筆
- TLL編集部
- 運営
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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