江东区可以做民宿和旅馆业吗？整理2026年7月常驻义务化及周末限定民宿新法
江东区自2026年7月1日起实施旅馆业（简易宿所）修正条例，简易宿所的运营体制要求发生了变化。此前允许的“能在10分钟内赶到现场的体制＋钥匙盒”运营方式不再被允许，营业期间必须有员工常驻。
民宿新法（住宅宿泊事业）方面，受区内附加条例限制，仅允许在周末营业。在江东区，无人值守同时满足平日需求的运营模式，两种制度下均难以实现。
江东区非国家战略特别区民宿实施区域，可选择的运营方式仅限旅馆业（简易宿所）和民宿新法两种。以下内容将依次整理修正条例的变化、申报前的标识和说明会安排、民宿新法的可营业天数。
本文规制信息基于本公司对保健所的确认及区发布公开资料汇总整理（2026年7月时点）。
江东区民宿、旅馆业规制对照表
| 类别 | 项目 | 内容 |
|---|---|---|
| 旅馆业（简易宿所） | 前台（玄关接待处） | 无 |
| 赶到现场要求 | 常驻（自2026年7月起） | |
| 邻里通知 | 说明会 | |
| 钥匙交接 | 面对面 | |
| 民宿新法（住宅宿泊事业） | 区内附加条例 | 仅限周末营业 |
2026年7月条例修正变化
修正条例案于2026年（令和8年）3月提交区议会，7月1日正式实施。经保健所确认，7月1日前允许采用“10分钟内赶到现场体制”，钥匙通过钥匙盒交接。条例实施后，不允许采用该赶到现场型运营方式作为许可条件。
| 项目 | 2026年6月底前 | 2026年7月1日起 |
|---|---|---|
| 运营体制 | 步行10分钟内赶到 | 员工必须常驻 |
| 钥匙交接 | 可使用钥匙盒 | 必须与住宿者面对面交接 |
虽未强制设置前台，但既然要求常驻人员直接交钥匙并确认住宿者身份，那么常驻人员的待命和交接场所必须设置于设施内部某处。可用作客房的面积会减少，常驻人员人工成本纳入每月固定费用，与要求前台的区并无本质区别。
目前尚未确认已获许可设施是否存有过渡措施。如购买或继承运营现有简易宿所，请向保健所确认常驻要求是否适用于该设施。
旅馆业（简易宿所）申报前准备：标识和说明会
旅馆业为许可制，营业日数无年度上限。江东区要求为邻里举办说明会，并在说明会前需在设施用地内竖立标识。区方资料规定的标识要求如下：
- 尺寸：高宽均不低于60cm
- 安装高度：标识下端距地面约1米
- 张贴期间：从申请营业许可日前15天起至许可发出日止
- 与说明会关系：须于说明会举办日前5天设立标识，并向相关居民发放举办通知书面
- 标识设立届：设立后7日内提交，包括示意图、标识位置图及每个标识的远近景照片
- 变更届：标识内容变更时需提交变更报告
按时间顺序安排，则标识设立及通知发放后，需间隔至少5天举办说明会，再隔15天以上申报许可。标识需一直张贴至许可发出，建议选择路面可见且不妨碍施工或货物搬运的位置，避免返工。
说明会中，居民可能会关心噪音、垃圾处理、紧急联系方式等运营事项。建议提前准备书面答复，确保当日说明内容一致。
民宿新法（住宅宿泊事业）仅限周末营业
民宿新法实行届出制，全年统一上限为180天。但江东区根据附加条例限制，仅允许周末营业。以一年52周计，最多约104天，远低于全国上限的60%。
房东不居住的非自住型需委托住宅宿泊管理业者进行管理。营业天数减少导致委托费用和房租等固定成本按每晚分摊时负担较重。
| 制度 | 可营业日 | 年均天数（参考） | 运营前提 |
|---|---|---|---|
| 旅馆业（简易宿所） | 每日 | 365天 | 常驻，钥匙面对面交接 |
| 民宿新法 | 周末仅 | 约104天（52周×2天） | 非自住型须委托管理业者 |
条例文本未明确是否包含节假日和年末年初为营业日。建议按周末天数进行收支测算，具体涉及区域及“周末”定义，届出前应向区主管部门确认。
江东区物件行情（2026年8月）
| 指标 | 江东区 | 23区排名 |
|---|---|---|
| 在售独栋房屋价格（中位数） | 8,230万日元（67户，延床面积87㎡） | 21区中排名第11高 |
| 出租独栋房屋招租租金（中位数） | 16万日元/月（43户，51㎡） | 21区中排名第19低 |
| 整栋收益物业表面收益率（中位数） | 4.7%（79户） | 23区中排名第13位 |
数据来源：Urbalytics 市场报告（江东区）。以上为2026年8月在售、招租物业中位数指标。标的不足10户的指标未予显示。
江东区独栋租赁物件租金相对23区较低，且可出租面积较小。若采用转租型经营民宿，房租等固定费用相对容易控制，但能容纳团体客的独栋房屋难寻。在售独栋价格属中等水平，整体收购一栋用作整租时，取得成本较市中心区稍轻。
整栋收益物业表面收益率在23区处于中间水平。重心在于对比普通租赁与住宿事业的额外收益情况，旅馆业因常驻人工费、民宿新法因仅限周末营业日数，均对收益产生影响。
选择哪种制度构建运营
若持有多间客房的一栋物业，以旅馆业常驻体制运营，将人员成本分摊至多间客房，有助于收支平衡。单栋独立房屋常驻人力成本较难吸收，民宿新法依赖周末需求则成为候选方案。
选择旅馆业须先确认用途地域。旅馆及酒店原则上不得建造于纯住宅区（第一种、第二种低层住宅专用区、第一种、第二种中高层住宅专用区、田园住宅区）及工业区、工业专用区。第一种住宅区限制建筑面积不超过3,000㎡。将住宅转用为旅馆还需考虑变更用途及建筑基准法、消防法的合规问题。
江东区购置物业时的注意点
- 取得或继承现有简易宿所时，向保健所确认2026年7月后常驻要求是否适用
- 从平面图确定能否划出常驻人员待命场所和钥匙面对面交接场所
- 是否有允许永久张贴且下端距地约1米、尺寸不小于60cm的标识位置
- 按标识设立至申报许可至少间隔15天，说明会举行前标识设立至少5天，规划交接至营业启动时间表
- 若考虑民宿新法，估算约104天限周末，是否能覆盖管理委托费用及房租等成本
- 公寓须确认管理规约，租赁物业需书面确认房东允许转租及用途变化
因常驻及面对面钥匙交接成为前提，江东区简易宿所的经营者配置将直接影响收支。含常驻人员安排在内的运营体制介绍，请见民宿运营代行页面。
常见问题
江东区可以用钥匙盒进行无人简易宿所运营吗？
2026年7月1日修正条例实施后，要求常驻及直接交钥匙给住宿者，故不允许使用钥匙盒的无人值守运营。修正前允许步行10分钟内赶到现场并用钥匙盒交钥匙。
7月前获许可设施是否也需常驻？
关于既有设施的过渡处理，本调查未确认。请携带对应设施的许可号和许可日期，直接向保健所咨询。
江东区民宿新法能否平日营业？
本公司整理显示，区内附加条例限制仅允许周末营业。若想平日营业，建议构建常驻体制并申请旅馆业（简易宿所）许可。
咨询及参考资料
- 参考资料：江东区公开资料
与其它区比较
条例和具体运用可能因修正和保健所判断而变化。购置物业或申报前，请务必事前咨询管辖保健所。
封面图来源：MaedaAkihiko / Wikimedia Commons（CC BY-SA 4.0，裁剪）
关于本文
- 作者
- 运营
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
