外国人在日本购买房产的注意事项｜贷款、手续、税务与管理
约3分钟读完作者：徳冨 絵美（宅地建物交易士）
在日本，外国籍人士或居住在海外的人，原则上可以和日本人一样购买并持有房地产。不过，在贷款难易度、购房手续、租金收入及出售时的税务等方面，与居住在日本的日本人存在一些差异。
本文按照购买前、购买时、持有期间、出售时的顺序，介绍外国籍人士在日本（尤其是东京）购买收益型房产时需要了解的要点。
外国籍人士也可以持有日本房产
日本没有以外国国籍为由、普遍限制持有土地或建筑物的法律。即使没有在留资格，或者人在海外，也可以购买。
不过，存在以下例外和手续：
- 重要土地等调查法：在国家指定的"特别注视区域"（如国防相关设施周边）内买卖一定面积（200㎡）以上的土地或建筑物时，需要事先申报。
- 外汇法申报：不住在日本的人（非居住者）取得日本房产时，原则上须在取得后20天内，经由日本银行向财务大臣申报（用于本人或亲属自住等情形可免于申报）。
购买前：日本・东京租赁市场的特点
- 都市圈的租赁需求：日本整体人口在减少，但升学、就业人口持续流入东京圈，以单身租户为主的租赁需求依然稳定。
- 产权稳定：许多房产可以连同土地一起取得完整的所有权，并可通过登记制度确认权利关系。
- 利率环境的变化：日本银行于2024年3月解除负利率政策，此后也在逐步上调政策利率。利率已不像过去那么低，购买前需要确认收益率与贷款利率之间的差距。
- 汇率：房产属于日元资产，以本国货币计算的价值会随汇率变动。
各区域的收益率参考，请见「收益型房产的选择方法」（日文）。
贷款：能否获批取决于在留资格与居住地
日本的金融机构在向外国籍人士放贷时，非常重视借款人是否会长期居住在日本。
| 情况 | 贷款难易度参考 |
|---|---|
| 拥有永住权，或配偶为日本国籍 | 多数情况下按接近日本人的条件审查 |
| 居住在日本、持工作签证就业 | 视在留期间、工作年限、年收入而定，有可能获批，通常要求较高的自有资金比例 |
| 居住在海外（非居住者） | 在日本多数金融机构较难获批，以现金购买或利用部分面向外国人的金融机构为主 |
审查时，金融机构有时也会看借款人能否用日语沟通。审查要点请见「不动产投资贷款基础」（日文）。
购买时：文件与汇款的准备
- 印章与印章证明：在日本没有住民登记的人无法办理印章登记，一般以签名，加上在本国或驻日使馆等处开具的签名证明来代替。
- 住址证明：以本国公证制度出具的宣誓书等代替住民票。
- 汇款：从海外汇入房款时，可能会被要求提供说明资金来源的文件。汇款需要一定天数，请从交割日倒推提前准备。
- 语言：重要事项说明书和买卖合同均为日文。建议选择能用母语或英语说明的不动产公司，或请翻译陪同，以便充分理解内容。
购房流程本身与日本人相同，请参考「收益型房产的购买流程」（日文）。
持有期间：管理与税务
- 管理公司：居住在海外时，自己处理租户沟通和维修安排并不现实，一般委托管理公司。
- 纳税管理人：非居住者办理确定申告和纳税时，一般需要申报一位居住在日本的纳税管理人。
- 租金的源泉征收：向非居住者支付租金的法人等，原则上需代扣租金的20.42%作为源泉所得税。与实际应纳所得税的差额，通过确定申告结算。
- 固定资产税・都市计划税：每年向房产所在地的地方政府缴纳。
- 本国的课税：若在日本取得的租金收入在本国也需课税，可能可以依据税收协定调整双重征税。请向税理士确认。
出售时：税务与源泉征收
- 让渡所得税：出售获利需缴纳所得税和住民税。税率以出售当年1月1日时持有期间是否超过5年来区分（2026年时点，长期20.315%、短期39.63%；非居住者有时无需缴纳住民税）。
- 买方代扣源泉税：从非居住者处购买房产的买方，原则上须代扣房款的10.21%并缴纳给税务署（个人以1亿日元以下价格购买作为本人或亲属住宅等情形除外）。卖方通过确定申告结算。
出售流程请见「收益型房产的出售流程」（日文）。
总结
- 外国籍人士也可以持有日本房产。需注意特别注视区域的申报，以及非居住者的外汇法申报。
- 贷款难易度因永住权、在留期间、居住地而有很大差异。非居住者以现金购买为主。
- 以签名证明代替印章证明，以宣誓书等代替住民票，并预留汇款所需天数。
- 持有期间需安排管理公司与纳税管理人。支付给非居住者的租金需源泉征收。
- 出售时，买方可能需代扣房款的10.21%。税务问题请向税理士确认。
封面图片：Photo by Ryo Yoshitake on Unsplash（示意图）
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